Autarquias Autárquicas em Lisboa: como prometem os candidatos lidar com o alojamento local

Autárquicas em Lisboa: como prometem os candidatos lidar com o alojamento local

A habitação é apontada como uma prioridade pelos vários candidatos à maior autarquia do país, mas na origem dos principais problemas identificados está o arrendamento temporário a turistas. Todos têm propostas e querem mexidas na legislação ou, pelo menos, mais fiscalização.
Autárquicas em Lisboa: como prometem os candidatos lidar com o alojamento local
Bruno Simões/Negócios
Filomena Lança 13 de setembro de 2017 às 22:29
Aumentar a fiscalização, impor um IMI agravado, limitar licenças ou criar quotas em bairros onde a pressão do arrendamento turístico seja mais visível. Eis algumas das propostas apresentadas pelos candidatos à presidência da câmara de Lisboa para lidar com a questão do alojamento local (AL) que, à boleia das sempre "prioritárias" medidas para a habitação, tem garantido um lugar de destaque nos debates e intervenções dos diferentes candidatos, tornando-se num dos temas dominantes da campanha.

O Negócios enviou um conjunto de questões aos vários candidatos para saber o que pensam sobre o AL e o que pretendem fazer caso sejam eleitos. Até ao fecho da edição em papel, apenas Fernando Medina não tinha ainda enviado as suas respostas.


TERESA LEAL COELHO

Considera que Lisboa tem alojamento local a mais? Se sim, este deve ser de alguma forma travado?
No período de crise económica o alojamento local foi muito importante para garantir um complemento de rendimento a algumas famílias. No actual contexto o alojamento local permite a criação do self job o que é uma solução relevante no actual quadro económico das sociedades e evidentemente de Lisboa e de Portugal. Considero, no entanto, que se torna necessário traçar a fronteira entre o que se enquadra no conceito de alojamento local e o aproveitamento do regime para enquadrar actividade que deva ser classificada como indústria hoteleira. Há que distinguir o caso em que um residente aluga um quarto, ou a sua casa por um período curto; ou mesmo um ou dois apartamentos que tem em nome pessoal. É alojamento local e como referi permite a criação do próprio emprego. Outra coisa são empresas especializadas de hotelaria, muitas vezes estrangeiras, que invadem o mercado e desenvolvem hotelaria em condições de concorrência que são prejudiciais, não só porque afectam o mercado do arrendamento para habitação, mas também a própria hotelaria institucional. Nalguns casos, existem empresas estrangeiras que compram prédios inteiros, reabilitam e colocam no mercado do alojamento local facturando "offshore", isto é facturando no país da localização da empresa e não no país onde operam.

O turismo constitui uma alavanca da economia de Lisboa que, no entanto, não deve tornar-se excessivamente dependente dum único segmento económico. Por outro lado é preciso conciliar a cidade para turistas com a cidade para residentes, naturalmente estes na primeira linha das prioridades.

Pretende avançar com medidas que incidam sobre o alojamento local e que dependam exclusivamente da câmara, isto é, que não impliquem uma intervenção do Governo central? Se sim, quais?
Existe regulamentação respeitante ao alojamento local, o que falta é a fiscalização e, consequentemente há quem exerça actividade hoteleira "encapotada" como alojamento local. E haverá alojamento local não declarado. É com fiscalização que devemos desde já controlar esta atividade face ao quadro legal vigente. Por outro lado, devemos planear a cidade descentrando, isto é, criando e evidenciando outros polos de atractividade que permitam desconcentrar o turismo para outras zonas da cidade.

Pretende propor ao Governo medidas para regulamentar o arrendamento a turistas? Se sim, quais?
Pretendo, e consta do meu programa, impulsionar medidas de discriminação positiva por forma a tornar atractivo para os proprietários colocar as fracções no mercado de arrendamento para habitação. Para o efeito é necessário garantir estabilidade e fomentar confiança junto dos proprietários. Desde logo, a Câmara Municipal de Lisboa, que é o maior proprietário na cidade, deve dar o exemplo e colocar os fogos de que é proprietária no mercado do arrendamento para habitação. A CML é proprietária de mais de 2000 mil fogos aos quais não dá uso. Há aqui uma perda de utilidade económica.

É possível resolver o problema da habitação, que considera prioritário, sem uma intervenção ao nível do alojamento local?
Tenho vindo a apresentar um conjunto de medidas que terão efeitos rápidos no mercado do arrendamento e da compra para habitação. Os que referi e também travar a deriva de especulação imobiliária para a qual o actual executivo camarário tem contribuído ao persistir em vender fogos em hasta pública, comprado assim por intermediários, que revendem a preços inflacionados. Entre 2009 e 2016 Lisboa perdeu mais de 45 000 residentes. Somos hoje cerca de 500 000, mas já fomos mais de 800 000 residentes. A cidade comporta um muito maior número de residentes mesmo optando por um paradigma de reabilitação e só secundariamente de expansão. É incompreensível que não tenham sido adoptadas políticas e medidas com o objectivo de fixar e de atrair pessoas para residir em Lisboa. A cidade tem que ser planeada por forma a permitir às pessoas que querem viver em Lisboa que tenham condições para concretizar essa opção. É também incompreensível que não se adoptem medidas destinadas a garantir a utilidade económica do imobiliário. Basta circular (a custo em razão do caos que é o trânsito em Lisboa) no centro da cidade, nomeadamente no eixo central, para perceber que há património imobiliário abandonado, o que acontece por toda a cidade. Nos últimos anos não houve planeamento para a cidade de Lisboa mas simplesmente intervenções avulso e selectivas. A última vez que ouvi falar em repovoamento da cidade foi com Pedro santana Lopes.



ASSUNÇÃO CRISTAS

Considera que Lisboa tem alojamento local a mais? Se sim, este deve ser de alguma forma travado?
O alojamento local veio instalar-se na esmagadora maioria dos casos (cerca de 60%) em edifícios ou fracções que estavam devolutas, nas zonas mais históricas, desertificação e muitas vezes muito degradadas. Em muitos casos está a trazer nova vida a essas partes da cidade e com isso a constituir um factor de atracção para mais gente que antes consideraria impensável morar nessas zonas. Contudo, já algumas freguesias da cidade que estão a sofrer uma pressão que deve ser moderada, de forma a podermos ter um equilíbrio saudável entre os moradores que continuam nos bairros, novos moradores e visitantes temporários. A CML tem nas suas mãos instrumentos que lhe permitem garantir o necessário equilíbrio entre habitação permanente e turismo, do direito de preferência às obras coercivas, da limitação de licenças para hotelaria à imposição de quotas para habitação permanente. Tem de usá-los.

Pretende avançar com medidas que incidam sobre o alojamento local e que dependam exclusivamente da câmara, isto é, que não impliquem uma intervenção do Governo central? Se sim, quais?
Sim. Comigo a Câmara vai aproveitar de forma muito eficaz os instrumentos que tem ao seu dispor (o que não fez nos últimos anos), nomeadamente o exercício do direito de preferência nas zonas de maior pressão de forma a criar habitação para arrendamento a preços moderados, o mecanismo das obras coercivas, obrigando à manutenção do uso habitacional ou mesmo o alargamento da área de apoio aos fundos públicos para reabilitação para habitação (hoje há grandes zonas onde o apoio público à reabilitação de edifícios está disponível para alojamento local mas não para habitação!). Devemos ainda ponderar uma mexida no PDM para obrigar ao equilíbrio entre os vários usos possíveis para um edificado.

Pretende propor ao Governo medidas para regulamentar o arrendamento a turistas? Se sim, quais?
Há certamente afinamentos que poderão ser feitos na lei, nomeadamente para resolver os problemas relacionados com o ruído e com a higiene dos edifícios. Em todo o caso, não se pode pôr tudo no mesmo saco como pretendeu o projecto do partido socialista: é diferente quem partilha um quarto em sua casa ou a disponibiliza em certos momentos do ano e com isso complementa o seu rendimento ou quem tem no alojamento local uma actividade económica principal.

É possível resolver o problema da habitação, que considera prioritário, sem uma intervenção ao nível do alojamento local?
Há muito trabalho a fazer ao nível de políticas activas de habitação. Lembre-se que a CML extinguiu a EPUL e o programa EPUL Jovem e não desenvolveu quaisquer políticas alternativas nos 10 anos de governação socialista. Comigo a CML vai disponibilizar os terrenos e edifícios em todas as zonas da cidade, das mais procuradas (por ex. o terreno da feira popular) às menos para projectos de arrendamento a preços moderados. E continuaremos a apresentar projectos na AR para tornar o arrendamento habitacional mais competitivo (como fizemos nos últimos orçamentos de Estado). Mas quero lembrar que a habitação social continua a ser para nós uma prioridade: vamos atribuir de imediato as 1600 casas que estão fechadas nos bairros sociais a famílias carenciadas (lembro que a lista de espera é longa e há muitas casas sobrelotadas nos bairros), e, simultaneamente, vamos agilizar o processo de transferência entre inquilinos nos bairros/habitações camarárias, para que as casas não fiquem vagas mais de dois meses (durante o qual deverão ocorrer obras de conservação). Também consideramos uma prioridade manter as condições do edificado, hoje muito degradado.



JOÃO FERREIRA

Considera que Lisboa tem alojamento local a mais? Se sim, este deve ser de alguma forma travado?
A questão do Alojamento Local não pode ser analisada de uma forma meramente quantitativa. Limitarmo-nos a afirmar que o alojamento local em Lisboa, citando dados de 2016, teve um impacto económico de 476 milhões de euros e de 718 mil hóspedes e que, em média, cada titular de alojamento local recebeu sete mil euros por ano, pese embora importante, não caracterizar efectivamente o fenómeno. Primeiro há que entender o fenómeno e contextualiza-lo, só depois é possível dizer se é a mais ou se é enquadrável dentro da realidade existente.

Primeiramente é necessário ver o que é o fenómeno do Alojamento local enquanto empreendimento e enquanto pequeno negócio. Existem empresários, nomeadamente Fundos de Investimento, que possuem várias unidades destinadas ao alojamento local, de uma forma exclusiva, convivendo com situações de pessoas que prescindem da sua casa por um período determinado, utilizando-a para o alojamento local para assim equilibrarem o seu orçamento. São duas realidades diferentes e que não podem ser enquadradas da mesma forma. Enquanto a segunda tem um carácter sazonal e de pequeno impacto a primeira tem feito crescer a pressão sobre inquilinos e proprietários das chamadas zonas históricas da cidade, contribuindo grandemente para o despovoamento destas áreas e para a gentificação.

A facilidade de inscrição como alojamento local aliada à pressão que a Lei das Rendas veio criar sobre os inquilinos (criando a completa instabilidade nas vidas destes), curiosamente frutos da participação directa no Governo PSD/CDS de elementos que tiveram ou procuram ter responsabilidades na gestão da cidade de Lisboa, fez disparar o número de edifícios de habitação hoje destinados exclusiva ou maioritariamente ao Alojamento Local.

Se hoje é possível e corrente despejar famílias de suas casas para abrir um novo Alojamento Local no seu lugar, devemo-lo, em primeiro lugar, ao CDS e ao PSD. Tal como lhe devemos ser hoje praticamente impossível arrendar casas em Lisboa, para habitação própria permanente, a preços razoáveis.

O facto deste fenómeno se ter iniciado no chamado centro histórico, onde existia já uma crescente pressão para o licenciamento indiscriminado de unidades hoteleiras, conduziu a que exista com efeito um excesso de Alojamento Local. Tivesse o fenómeno sido mais dissipado na cidade e mesmo na Área Metropolitana os seus efeitos teriam sido muito menos sentidos a todos os níveis, desde o aumento de rendas, à saída das populações, e esvaziamento de bairros inteiros dos seus habitantes com o subsequente decaimento e em última consequência desaparecimento do comércio local.

É expectável que, com o modelo determinado com a sua génese, o fenómeno do Alojamento local se comece a expandir para fora da zona central da cidade, não porque se vá diluindo no seu tecido mas porque começam a ficar esgotados estes espaços. Nesse sentido é evidente que se torna num fenómeno excessivo e até mesmo perigoso para a cidade, porquanto se vai tornando uma cidade em que o sector produtivo é já residual, em que a habitação e população começam a escassear, permanecendo os serviços e portanto acentuando os fenómenos de movimentos pendulares e tráfego, com o resto da cidade como mero cenário onde coexistem o desenrolar diurno da vida urbana e turismo e actividades subsidiárias no resto do tempo.

Pretende avançar com medidas que incidam sobre o alojamento local e que dependam exclusivamente da câmara, isto é, que não impliquem uma intervenção do Governo central? Se sim, quais?
A forma como a liberalização do Alojamento Local foi levada à prática pelo Governo do PSD/CDS, não deixou muita margem de manobra ao Município para agir de forma determinante na matéria. Até porque é necessário um mero registo como alojamento local. No entanto, existem processos indirectos pelos quais a Câmara tem capacidade de influenciar indirectamente nesta área, desde logo por acção do IMI. É impensável que se taxe da mesma maneira um fogo utilizado para habitação própria e um de rendimento, tando mais quando são por vezes edifícios inteiros dedicados a uma actividade económica. Daí que esta via seria um dos possíveis caminhos a seguir.

Outra via possível é através de limitações impostas no PDM quanto às utilizações do solo nomeadamente no que diz respeito à delimitação da percentagem de comércio e serviços. É claro que isto exige um PDM com orientações diferentes do PDM de 2012, aprovado por PS e PSD e que tornou absolutamente voláteis as utilizações do solo, liberalizando-as.
Ou seja, existem instrumentos mais ou menos eficientes que podem ser utilizados, se o não foram antes foi porque presidiu a estas decisões o princípio de que se deve deixar o mercado funcionar sem entraves, princípio que não serve as populações e ao qual a CDU se opõem veementemente.

Pretende propor ao Governo medidas para regulamentar o arrendamento a turistas? Se sim, quais?
Os Partidos integrantes da CDU já o fizeram e têm vindo sempre a alertar os responsáveis por esta área das situações que foram criadas, nomeadamente através do Projecto de Lei N.º 574/XIII/2ª. Nesse Projecto de Lei são contempladas questões essenciais para que os municípios tenham uma capacidade efectiva de intervenção a este nível, nomeadamente a possibilidade das autarquias poderem, através de regulamento municipal, limitar o alojamento local, até um máximo de 30% das fracções por prédio e até um máximo de 30% dos imóveis por freguesia.

Além disso prevê que o processo de licenciamento seja obrigatoriamente realizado através do Município. Juntamente com as questões da fiscalidade, estas são ferramentas absolutamente indispensável ao controlo deste fenómeno por parte das autarquias.

É possível resolver o problema da habitação, que considera prioritário, sem uma intervenção ao nível do alojamento local?
É de toda a vantagem regular o Alojamento Local, evitando que este se torne um fenómeno predatório sobre a habitação.
Não obstante, se a Câmara Municipal de Lisboa valorizar e aproveitar o património imobiliário municipal e promover a sua manutenção ou reabilitação, de modo a salvaguardar uma utilização plena, o que se podia atingir através de uma bolsa de arrendamento, com os imóveis disponíveis deste património, instituindo incentivos aos particulares para que coloquem património seu nesta bolsa e alargando o âmbito deste programa à Santa Casa da Misericórdia e às IPSS e se exercer o direito de preferência em relação a edifícios que se considerem nucleares para a organização de dinâmicas urbanas locais, susceptíveis de contribuir para a efectivação do direito à habitação, estão criadas condições para, mesmo sem interferir no Alojamento Local, se promover a resolução dos principais problemas de habitação.

Ademais, a CML pode e deve propor modelos de cooperação com o Estado central que contribuam para uma maior responsabilização deste no domínio das políticas de habitação, criando condições para aumentar a oferta no mercado de arrendamento de habitação a preços acessíveis às famílias de mais baixos rendimentos e de rendimentos intermédios. A possibilidade de propor um enquadramento legislativo e regulamentar específico que preveja para a construção nova e operações de reabilitação profunda a cedência de um determinado número de fogos para arrendamento a custos controlados é também uma direcção a prosseguir.

Tendo em conta as limitações à intervenção do município no domínio do Alojamento Local, fruto da legislação ainda em vigor, não fazemos depender a resolução de um problema do outro problema.


RICARDO ROBLES

Considera que Lisboa tem alojamento local a mais? Se sim, este deve ser de alguma forma travado?
O problema não é tanto a quantidade de oferta mas sim a falta de regras e sobretudo a concentração desta oferta em algumas zonas da cidade. Precisamos de fazer três coisas. Em primeiro lugar, distinguir entre ‘alojamento local’ - alguém que partilha a casa - com ‘turismo habitacional - quando se compram casas para as colocar em serviço hoteleiro. Em segundo lugar, criar um Gabinete que licencia e fiscaliza em tempo real os dois tipos de oferta e garante o cumprimento de regras, em particular no que respeita ao incómodo em prédios com moradores. Por último, é necessário criar quotas que limitem a oferta de turismo habitacional, impedindo índices de concentração como aqueles que se observam no centro histórico.

Pretende avançar com medidas que incidam sobre o alojamento local e que dependam exclusivamente da câmara, isto é, que não impliquem uma intervenção do Governo central? Se sim, quais?
Para intervir no alojamento local é necessário alterar o regime jurídico que enquadra esta actividade. Mas a Câmara Municipal de Lisboa pode e deve intervir no problema da habitação. Fernando Medina decidiu lançar uma parceria público-privado onde entrega 2500 casas a fundos imobiliários e a CML assume todos os riscos, entregando as rendas durante 35 anos a estes fundos. É um desperdício e a CML tem meios para um programa 100% público.

O Bloco propõe um programa para 7500 casas a quatro anos, com 140 milhões por ano: 30 milhões da taxa turística; 50 milhões de financiamento do Banco Europeu de Investimentos; 50 milhões do Fundo de Estabilidade da Segurança Social; e 10 milhões de Cooperativas de Habitação. Com este programa garantimos rendas acessíveis muito abaixo do valor de mercado e de acordo com a capacidade e rendimentos das pessoas.


Pretende propor ao Governo medidas para regulamentar o arrendamento a turistas? Se sim, quais?
Sim, como disse, precisamos de uma distinção entre 'alojamento local' e 'turismo habitacional'. As alterações ao regime que regula o arrendamento a turistas tem de ser feito pelo Governo/Assembleia da República. Garantindo esta alteração fazemos uma distinção clara que permite à CML fiscalizar, licenciar e limitar a oferta por zonas. Por outro lado precisamos também de rever o regime fiscal que incide sobre o arrendamento tradicional de longa duração de forma a incentivar os senhorios que pratiquem rendas mais baixas e com contratos de longa duração.

É possível resolver o problema da habitação, que considera prioritário, sem uma intervenção ao nível do alojamento local?
Obviamente que não. O motor da especulação imobiliária é composto por alojamento local, indústria hoteleira, fundos imobiliários com vistos gold e também o regime de residentes não habituais. Estes quatro factores têm consumido milhares de fogos de habitação. Por isso, sim, é necessária uma intervenção no alojamento local, mas também é necessário limitar o licenciamento de mais hotéis nas zonas centrais de Lisboa. As maiorias absolutas do Partido Socialista têm alimentado esta especulação, vendendo o património municipal, em vez reabilitar e arrendar a preços acessíveis. Precisamos de um forte programa de habitação 100% público



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