Entre o início de 2003 e o fim de 2009, Portugal assistiu a um enorme crescimento... de centros comerciais! Os grandes grupos portugueses investiram em espaços de consumo enquanto desinvestiram nos sectores exportadores.

Criámos novas cidades, enquanto desinvestimos nos centros históricos. Infelizmente houve muitos incentivos a este modelo, cujo crescimento pode estar a chegar ao fim. Esperemos que sim.

Em 2009, Portugal vai assistir à abertura de 11 grandes centros comerciais. Estas aberturas marcam o fim da festa e vão provavelmente ser seguidas de encerramentos nos próximos anos, quer de alguns dos projectos que agora abrem, quer de outros projectos mais envelhecidos, que poderão não aguentar o aumento da concorrência em tempos de estagnação do consumo.

A maioria dos centros comerciais que agora abrem, que incluem o maior de sempre, decidiu arrancar entre 2003 e 2005, anos de forte crise em que era já claro o endividamento das famílias portuguesas. Perante este cenário, parece estranho que alguns dos maiores grupos portugueses tenham decidido que as melhores oportunidades de negócio estavam na área imobiliária e no comércio.

No entanto, na altura em que tomaram estas decisões, limitaram-se a seguir o modelo estratégico decidido desde o princípio dos anos noventa. Um modelo em que as maiores empresas do País diminuíram o investimento na indústria exportadora, centrando-se nos sectores não transaccionáveis. Grandes grupos industriais, como a Amorim ou a Sonae, durante anos recentraram os seus investimentos, apostando mais no imobiliário, na distribuição e noutras actividades que nada têm de industrial.

Desde 1998, Portugal investiu mais de 5 mil milhões de euros em centros comerciais. A área comercial passou de pouco mais de um milhão de metros quadrados em 1998 para mais de 3 milhões em 2008, devendo ultrapassar os 3,5 milhões no final deste ano. Entre 1995 e 2005, enquanto a área comercial duplicava, as exportações estagnaram.

A estratégia de apostar mais nos centros comerciais esteve ligada ao aumento do consumo dos portugueses, que deixaram de poupar e ainda se endividaram, mas também à falta de concorrência e ao facto de existirem muitas rendas por explorar nos sectores menos expostos à concorrência internacional.

As licenças para abertura de grandes superfícies e espaços comerciais foram vendidas a preço de saldo, estando associadas a um enorme lucro subsequente. Nos anos noventa, qualquer pessoa que recebesse uma licença para construir um centro comercial ficava automaticamente rica. A falta de concorrência e de clareza na atribuição destas licenças criou importantes rendas, que justificaram a opção por estes sectores.

Esta decisão, racional para as empresas, foi terrível para o País. Os grandes grupos empresariais poderiam ter jogado um papel extremamente importante na alteração da estrutura das exportações portuguesas. Há exemplos disso. Mas são poucos. A maioria da importante transformação da capacidade exportadora portuguesa deu-se por entrada de investimento estrangeiro.

O enorme aumento de centros comerciais coincidiu também com um baixo investimento na reconversão dos centros das cidades. Muitas das cidades médias portuguesas assistiram ao decair do comércio nos seus centros históricos e cívicos, enquanto à sua volta cresciam novos centros de consumo. O centro de Leiria parece ao abandono, o de Coimbra deixa muito a desejar, o de Setúbal parece parado no tempo. Mesmo Braga, que é um bom exemplo de resistência do comércio tradicional, aguarda ansiosamente os efeitos da abertura de um enorme Dolce Vita. Nem as grandes cidades ficaram isentas. Quem vive hoje no centro do Porto sente demasiadas vezes que vive nos arredores do Arrábida Shopping ou do novo Mar Shopping, e mesmo a baixa de Lisboa aguarda há muito a reabilitação enquanto a cidade assiste à abertura do maior centro comercial do País.

Os centros comerciais venceram a guerra, tanto pela atitude agressiva e eficácia que mostraram, como por serem ajudados pelas falhas do mercado imobiliário e a falta de acção em tempo útil de autarcas e governos. A concorrência entre centros comerciais e centros das cidades foi sempre viciada. Viciada por horários, falta de parques de estacionamento e por uma lei das rendas que, ao permitir manter no centro muitas lojas pouco dinâmicas, impediu a renovação e afirmação das cidades, dificultando a entrada das novas lojas que se estavam a tornar a referência para os consumidores.

O sucesso do modelo dos centros comerciais está para ficar. No entanto, podemos ter chegado a um ponto de viragem. A um ponto de saturação do mercado. É provável que nos próximos anos se assista a mais notícias de fechos e reconversões. Era bom que houvesse também mais notícias de recuperações dos centros históricos e de um novo florescimento das partes mais nobres das nossas cidades. Isso vai depender da mudança de atitude das empresas, mas também da dos autarcas, dos eleitores e consumidores, que nas suas escolhas também vão escolhendo o País que temos.

Departamento de Economia, Universidade do Minho
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