Análises Deco DECO: Crédito à construção - É possível pagar menos

DECO: Crédito à construção - É possível pagar menos

Negociar bem a taxa de juro, restringir as vistorias ao mínimo indispensável e construir a casa o mais rápido possível são três medidas que lhe permitem poupar várias centenas de euros no banco.
Negócios 08 de abril de 2005 às 14:00

Construir uma casa à medida dos seus sonhos, sem ter de sujeitar-se ao ressonar do vizinho do lado ou aos saltos altos da vizinha de cima, é o desejo de muita boa gente. Mas não é fácil de concretizar. Além da burocracia, papelada, corrida às conservatórias, Finanças, etc., que faz desesperar o mais paciente dos consumidores, é necessário escolher com cuidado o empreiteiro (ver ficha i). Se não tiver dinheiro para pagar a obra na totalidade, também convém optar pelo banco que lhe dá as melhores condições para o crédito.

Terreno é fundamental

> No crédito para aquisição, a casa serve de garantia de pagamento do empréstimo ao banco. No crédito à construção, esta é dada pelo terreno, bem como tudo o que nele venha a ser construído. Assim, se já tem um, porque herdou ou comprou, tem parte do problema resolvido. Se ainda não tem, é possível que depare com dificuldades para conseguir um empréstimo, pois a maioria dos bancos só dá crédito a quem tenha um terreno com projecto aprovado pela câmara municipal. Caso esteja nesta situação, tem duas opções: compra-o com dinheiro próprio sem projecto aprovado ou já com o projecto aprovado, mas sujeitando-se a construir uma casa idealizada por outra pessoa.

> Alguns bancos podem também exigir a apresentação de fiadores, sobretudo nos casos em que o crédito «consome» uma grande parte dos rendimentos do agregado familiar (a chamada taxa de esforço). Caso disponha de um outro imóvel para dar como garantia (o apartamento do qual vai sair e ainda não conseguiu vender, por exemplo), poderá propor ao banco que a hipoteca seja sobre esse imóvel.

> Ao contrário do crédito para aquisição, no que se destina a construir, o capital não é libertado de uma só vez. Se, no dia da escritura, ainda não houver paredes erguidas, o banco entrega ao cliente um montante que lhe permita começar as obras. Alguns limitam-no ao valor de avaliação do terreno. O resto do dinheiro é entregue à medida que a obra avança, por tranches. Contudo, no teste prático, num balcão do Totta e noutro do Banco Espírito Santo disseram-nos que a primeira tranche só é libertada quando já existe alguma obra feita. Ou seja, se quiser iniciar a construção, tem de dispor de algum capital. Por via das dúvidas, esclareça esta questão antes de assinar o contrato.

Prazo e empréstimo curto

> Regra geral, não pode contar apenas com o financiamento do banco para pagar a construção. Dado que a maioria empresta até 90% da avaliação do terreno e projecto, convém ter um pé-de-meia ou pedir dinheiro a um familiar, por exemplo, para a diferença. São poucos os bancos que emprestam a totalidade e os que o fazem impõem determinadas condições. O Banco Best, o Banco Espírito Santo e o Montepio Geral só dão 100% a clientes jovens (até 31 anos). O Totta e o Santander a quem pede empréstimos superiores a 150 mil euros, com prazos inferiores a 30 anos e taxas de esforço até 30%.

> Na maioria dos bancos, o prazo do empréstimo pode ir até aos 40 ou 50 anos. No entanto, convém optar pelo mais curto, pois paga menos juros. Mas no crédito à construção, há um factor a ter em conta: a este prazo é necessário descontar o tempo necessário para construir. É o que se chama de período de carência ou de utilização de capital, durante o qual só paga juros. Regra geral, os bancos dão dois anos para o efeito, a contar da data em que é assinado o contrato de mútuo, embora este prazo seja negociável. O Deutsche Bank é o único que soma ao prazo pedido o tempo necessário para a construção. Assim, se quiser um prazo de 30 anos, some mais um ou dois.

Reduza as vistorias

> Para determinar o valor das tranches, o banco realiza vistorias à casa, durante as quais avalia o andamento da obra. Regra geral, estas são pedidas pelo cliente e pagas pelo próprio. Este procedimento é repetido até que a casa esteja pronta, altura em que é paga a última parcela. O Montepio Geral é o único com vistorias programadas, ou seja, decididas entre ele e o cliente e realizadas em datas específicas. Este sistema pode não ser eficaz, já que a obra pode não ter avançado muito desde a vistoria anterior (devido ao mau tempo, por exemplo). É preferível ser o cliente a dizer quantas vistorias quer e quando.

> Além disso, como é ele que as paga, quanto menos forem, melhor para o seu bolso. Como pode ver no quadro, o custo de cada uma depende dos bancos, mas podem ir de 60 euros (Banco Português de Negócios) até cinco vezes mais (€ 297,50 no Finibanco)! Alguns bancos são, contudo, pouco transparentes: anunciam uma comissão que depois é agravada com despesas de deslocação dos técnicos encarregues da vistoria. O Totta e o Santander, por exemplo, cobram € 267,75, mas anunciam apenas 89,25 euros. O Montepio Geral e o Banco Português de Negócios somam à vistoria o custo da deslocação, calculado ao quilómetro.

> Alguns bancos cobram também uma comissão mensal para processamento das prestações, envio de extractos, etc., cujo valor é exagerado (de 0,94 a 1,50 euros).

Construção rápida, s.f.f.

> É costume dizer-se que a pressa é inimiga da perfeição. Mas no que toca à construção de uma casa, toda a pressa é pouca: quanto mais demorar, mais paga (ver gráfico). A maioria dos bancos define prazos máximos para a construção, regra geral, de dois anos. Até concluir a obra, o cliente só paga juros sobre o capital até aí emprestado. Ou seja, à medida que este vai sendo entregue ao construtor, aumenta o montante sobre o qual incidem os juros. Só começa a pagar o empréstimo, isto é, a amortizar a dívida após a obra estar finalizada. Se possível, no contrato de empreitada, acorde com o construtor uma data rígida para a conclusão. No contrato de empreitada, defina as penalizações que este terá de pagar por dia, caso a obra se atrase.

> Se o prazo de construção exceder o inicialmente previsto, convém que tenha contratado o empréstimo num banco que permita uma extensão temporal, ainda que tal signifique pagar mais juros. É o caso do Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, Banco BPI (apenas se 70% da obra já estiver concluída), Banco Português de Negócios, Caixa Galicia e Montepio Geral. No Banco Best, Banco Espírito Santo, Deutsche Bank, Santander e Totta não há margem para negociações: o cliente começa a amortizar de imediato o empréstimo, o que tem vantagens: pagar menos juros.

Negoceie a taxa

> A taxa de juro cobrada durante a construção da casa é igual à da amortização do empréstimo em quase todos os bancos. Além disso, é idêntica à do crédito à habitação. O Millennium bcp é a excepção, pois cobra mais 1% durante a construção. Quanto mais baixa for a taxa anual efectiva (TAE) mais barata fica a casa. Por isso, convém negociar o spread antes de se prender a um banco para o resto da vida. Como pode ver no Barómetro, a margem de lucro dos bancos oscila geralmente entre 0,5 e 3 por cento. Tal mostra que, nalguns casos, há margem para negociar. Para isso, utilize todos os argumentos que tiver à sua disposição: por exemplo, o facto de ter um emprego estável, produtos que contratou ou vai contratar no banco e garantias que apresenta.

> Outro aspecto que pode tentar negociar é a penalização, caso queira amortizar parcial ou totalmente o empréstimo antes do prazo final. Nos últimos anos, esta tem aumentado substancialmente, impedindo os consumidores de transferir o seu empréstimo para bancos com melhores condições. De uma vez por todas, Portugal deveria adoptar uma lei semelhante à de Espanha, onde nenhum banco pode cobrar mais do que 0,5% de penalização por reembolso antecipado total da dívida.

Opte pela escritura

> Como no crédito à construção nãoexiste contrato de compra e venda, só o contrato de mútuo com hipoteca, é sempre mais barato fazê-lo através de escritura pública, em vez de documento particular. Além disto, paga imposto de selo sobre o contrato de mútuo: 0,6% do empréstimo.

> A boa notícia: dado que se trata de uma construção e não de uma compra, não tem de pagar o imposto municipal sobre as transmissões da casa. Apenas sobre o terreno.