Análises Deco Despejo acelerado, mas pouco

Despejo acelerado, mas pouco

O Balcão Nacional de Arrendamento foi criado há cinco anos e demora pouco mais de três meses a decidir. Mas quase metade dos requerimentos entregues pelos senhorios são recusados.
Despejo acelerado, mas pouco
Deco Proteste 24 de abril de 2018 às 10:07
Não se pode agradar a gregos e a troianos. A guerra que opõe senhorios a inquilinos é antiga. Talvez mais antiga do que a Ilíada de Homero, que deu origem ao provérbio. Todos esgrimem argumentos e reclamam que a lei não os favorece, não os protege o suficiente. O despejo é, provavelmente, o maior foco de discórdia e origina milhares de processos todos os anos. Para libertar os tribunais, o Governo criou, em 2013, o Balcão Nacional de Arrendamento (BNA), com o objetivo de acelerar o processo de desocupação do imóvel e obter uma solução rápida. Segundo os últimos dados do Ministério da Justiça, a taxa de sucesso do chamado Procedimento Especial de Despejo, que permite também o pagamento de rendas e despesas em atraso do inquilino, é positiva. A duração média do procedimento, em 2016, foi de 102 dias. Apesar da celeridade, há um elevado número de pedidos recusados. De acordo com o Governo, o BNA recebeu 20.806 requerimentos, entre janeiro de 2013 e novembro de 2017, mas recusou 8.304. São vários os obstáculos que impedem que o processo avance. Por exemplo, basta que o BNA não consiga notificar o inquilino por carta registada. É também comum as partes não mencionarem no contrato de arrendamento a morada que será utilizada para comunicações. Quando isso acontece, o senhorio deve indicar no requerimento o local arrendado como o lugar onde deve ser feita a notificação, sob pena de o pedido ser recusado.

Outra situação frequente é o contrato de arrendamento estar apenas em nome de um dos membros do casal. Isto é bastante comum nos contratos antigos, num tempo em que o marido é que "mandava". Ou, mais recentemente, quando o arrendatário se casa depois de celebrar o contrato de arrendamento. Ora, quando se trata de cônjuges, os dois têm de ser indicados no requerimento.

A falta de contrato de arrendamento escrito serve também de pretexto para o BNA não aceitar a pretensão do proprietário, situação frequente no caso dos contratos antigos que não foram depositados na Autoridade Tributária: por exemplo, arrendamentos transmitidos com o consentimento do senhorio para familiares do titular. A falta de comprovativo do pagamento do imposto de selo, muito comum nos contratos anteriores a 1990, era um entrave para os senhorios recorrerem ao BNA. Com a alteração da lei em 2015, basta que apresentem o comprovativo da liquidação do IRS ou do IRC dos últimos quatro anos, de onde constem as rendas pagas pelo locatário. Há várias formas de entregar o requerimento no BNA. Se optar por submeter o formulário na plataforma, o sistema do BNA fornecerá uma referência ao senhorio, para pagar a taxa de justiça no prazo de 10 dias. Quando o BNA recusa o requerimento por falta de dados ou documentos, o senhorio pode apresentar um novo processo no prazo de 10 dias.


8.304
Requerimentos recusados entre 2013 e novembro de 2017.

15.636
Títulos de despejo até novembro de 2017.


Se o inquilino não se opuser no prazo de 15 dias, o requerimento será automaticamente convertido em título de desocupação, ficando com 30 dias para retirar os seus bens. Se não o fizer, estes serão considerados abandonados. Caso o inquilino se recuse a sair da habitação, o oficial de justiça ou agente de execução tem de pedir ao tribunal autorização para entrada imediata no domicílio. Sendo necessário, é possível recorrer às autoridades policiais para o senhorio tomar posse da casa.

Apesar de todos os constrangimentos, o BNA é mais célere do que os tribunais. Segundo o Ministério da Justiça, as ações de despejo duraram, em média, 271 dias em 2015, e 216 dias em 2016.

No entanto, estes processos nos tribunais não foram contestados pelo arrendatário, o que abreviou bastante a sua duração. Situações de especial complexidade, como o uso do imóvel para finalidades contrárias à lei, por exemplo, devem seguir obrigatoriamente para o tribunal judicial.

Em caso de oposição

O arrendatário pode discordar do proprietário e opor-se ao despejo.

Neste caso, o processo, que tem um caráter especial e urgente, segue obrigatoriamente para tribunal. No prazo de 15 dias, o inquilino deve apresentar a oposição. Para isso, tem de contratar um advogado, sob pena de pagar uma multa. Pode sempre pedir apoio judiciário se não tiver rendimentos para os honorários ou as custas judiciais. Caso não beneficie de apoio, tem de depositar uma caução no valor das rendas e despesas em atraso e pagar a taxa de justiça no valor de 306 euros (se o valor da oposição for inferior ou igual a 30 mil euros) ou 612 euros, se for superior. Como calcular? O valor corresponde ao valor da renda de dois anos e meio, acrescido do montante das rendas em dívida.

O arrendatário pode pedir ao tribunal o adiamento da desocupação por razões sociais imperiosas: por exemplo, não ter outra habitação para morar, estar doente, ter uma idade avançada ou uma situação económica e social precária. Cabe ao tribunal avaliar as provas e ouvir as testemunhas (não mais do que três), para decidir se os argumentos são válidos. O adiamento nunca pode ultrapassar cinco meses.

Extinção do Balcão Nacional de Arrendamento

Criticado há muito pela Associação de Inquilinos Lisbonenses, o BNA tem futuro incerto. Um grupo parlamentar de trabalho de Habitação, Reabilitação Urbana e Políticas de Cidades está a discutir um projeto-lei, apresentado em 2016, para alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano ainda durante esta legislatura. Entre as várias medidas propostas, está a extinção do BNA e o regresso ao despejo por via judicial. A Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução também defende o seu fim, mas o Governo prefere melhorar o regime atual a acabar com o BNA.


Este artigo foi redigido ao abrigo do novo acordo ortográfico.






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