Análises Deco Mais-valias: Vendi a casa mas reinvesti

Mais-valias: Vendi a casa mas reinvesti

Declarar a venda de uma casa no IRS requer atenção redobrada. Saiba que quadros e campos deve preencher no anexo G.
Mais-valias: Vendi a casa mas reinvesti
Bruno Simão
Deco Proteste 19 de junho de 2018 às 10:17
É na hora de preencher a declaração de IRS que a venda de uma casa se torna em mais um tema a comunicar ao Fisco. O lucro eventualmente obtido com a transação é alvo de tributação, apurando as Finanças que parte desse montante constitui, de facto, uma mais-valia. Para não ser apanhado desprevenido, há que saber onde e quando declarar cada valor, antecipando eventuais contas a ajustar com o Fisco.

Como calcular a mais-valia?

Aquilo que ganhou com a venda da casa tem sempre de ser mencionado na declaração de IRS referente ao ano em que a venda se concretizou. No entanto, o Fisco pergunta-lhe também, no mesmo quadro 4 do anexo G, o valor pelo qual havia comprado essa casa e as despesas que teve com a transação (por exemplo, comissões pagas a agências de mediação imobiliária).

Se em causa estiver um imóvel herdado, o "montante da compra" a indicar corresponde ao valor patrimonial tributário que esse imóvel tinha na caderneta predial no ano em que foi transmitido por herança. Geralmente, esse valor também é referido no documento do imposto de selo que os herdeiros receberam quando registaram a transmissão do imóvel nas Finanças.

Com a passagem dos anos, o valor da aquisição tem de ser corrigido, para que faça sentido nos dias de hoje. Por isso, o Fisco aplica uma correção monetária, que varia com o ano de compra. Ao contribuinte basta indicar o montante da aquisição. Os restantes cálculos são feitos pela Autoridade Tributária.

Além das despesas que possa ter suportado com a venda, como as comissões ao vendedor ou o certificado energético, pode também deduzir no campo "Despesas e encargos" eventuais obras de valorização (por exemplo, a instalação de um sistema de aquecimento), desde que realizadas nos últimos 12 anos. Naturalmente, só são contabilizados encargos com a casa vendida e devidamente documentados com fatura emitida em nome do proprietário da habitação.

Se reinvestir, pode não pagar

Em regra, metade das mais-valias obtidas com a venda de imóveis está sujeita ao pagamento de imposto, a menos que em causa esteja uma habitação própria e permanente, que terá de corresponder à morada fiscal do proprietário. Nesse caso, e dependendo do tempo que separa a compra da nova casa e a venda da antiga, pode ficar isento do pagamento de imposto sobre o lucro obtido. No quadro ao lado, reunimos a informação necessária para preencher corretamente o anexo G da declaração de IRS, no qual tem de mencionar a venda de imóveis ou de terrenos para construção.

Se vender a casa primeiro, dispõe de 36 meses para comprar nova casa e reinvestir o lucro obtido. Até lá, a tributação da mais-valia fica suspensa, uma vez que o proprietário comunica às Finanças, através do anexo G, a intenção de aplicar a mais-valia obtida (ver quadro). Quando a compra da casa nova se torna realidade, aí sim, o Fisco apura o lucro obtido e confirma a aplicação dessa verba na compra de nova habitação. Tem, no entanto, de assegurar que a nova casa se tornou, oficialmente, habitação própria e permanente da família até 48 meses após a venda da casa antiga.

Já se compra primeiro a nova casa, pode vender a antiga nos 24 meses seguintes e comunicar ao Fisco que o dinheiro obtido com a venda foi canalizado para o imóvel que havia comprado. Apenas tem de declarar os valores da venda e da compra no ano em que aliena o imóvel. Nessa altura, declara também que parte dos montantes foi paga com recurso a crédito (se aplicável), para que se apure, com rigor, o lucro obtido.

Quando a venda de uma casa dá lugar à compra de um terreno para construção ou ampliação de um imóvel, é ainda obrigatório pedir a inscrição na matriz predial. Tem 48 meses para o fazer após a venda da habitação anterior e ainda mais um ano (cinco anos, no total) após a venda para que o novo imóvel seja declarado como habitação própria e permanente do agregado familiar.

Nem tudo é reinvestimento

Comprar uma casa mais barata do que aquela que se vendeu pode ser uma opção para muitas famílias, ou porque o agregado diminuiu ou porque os constrangimentos orçamentais a isso obrigam. Não é, por isso, de estranhar que nem toda a mais-valia obtida com a venda da casa seja reinvestida na nova habitação. O reinvestimento parcial também está previsto e, nesse caso, o Fisco irá tributar metade do valor não reinvestido.

Há ainda imóveis cujas mais-valias com a venda não estão sujeitas ao pagamento de imposto. É o caso das habitações adquiridas ou herdadas antes de 1989, data em que entrou em vigor o Código do IRS. Nestes casos, a venda dos imóveis não é declarada no anexo G, mas no anexo G1, relativo a mais-valias não tributadas. Preencha no quadro 5 deste anexo as datas de compra e venda de cada imóvel, identificando o código da freguesia, o tipo de imóvel, o artigo matricial e a fração.


Este artigo foi redigido ao abrigo do novo acordo ortográfico.