Tributação das mais-valias pela venda de casa
O que sucede aos imóveis comprados antes de 1 de Janeiro de 1989?
21 Abril 2009, 00:10 por Sandra Bernardo, Elsa Costa
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O Código do IRS prevê algumas situações em que, por ocorrerem em circunstâncias especiais, podem os rendimentos gerados pela venda de imóveis ficar excluídos da tributação em sede deste imposto.
O Código do IRS prevê algumas situações em que, por ocorrerem em circunstâncias especiais, podem os rendimentos gerados pela venda de imóveis ficar excluídos da tributação em sede deste imposto.

É o caso, por exemplo, da venda de imóveis (não afectos a qualquer actividade comercial) cuja aquisição tenha ocorrido antes de 1 de Janeiro de 1989, data da entrada em vigor do Código do IRS, ou das mais-valias geradas pela venda da habitação própria e permanente do sujeito passivo cujo valor de realização seja reinvestido na aquisição de outro imóvel com o mesmo fim.


Analisemos, então, quais as circunstâncias em que não se verifica a tributação do rendimento obtido.


Imóveis adquiridos antes de 1 de Janeiro de 1989

O Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de Novembro, diploma que aprovou o Código do IRS, prevê, no seu art. 5º, um regime transitório para a categoria G, excluindo da tributação os ganhos desta categoria que, ao abrigo da anterior legislação (Decreto-Lei n.º 46 373, de 9 de Junho de 1965) não eram sujeitos ao imposto de mais-valias, bem como os ganhos resultantes da alienação a título oneroso de prédios rústicos afectos ao exercício de uma actividade agrícola ou da afectação destes a uma actividade comercial ou industrial exercida pelo respectivo proprietário, quando a aquisição dos bens ou direitos a que respeitam tiver sido efectuada antes da entrada em vigor deste Código (1 de Janeiro de 1989).

Ou seja, sobre o ganho obtido na alienação de um imóvel do património pessoal de uma pessoa singular, cuja aquisição tenha ocorrido antes da entrada em vigor do Código do IRS, não incide imposto sobre o rendimento das pessoas singulares.

No entanto, e relativamente aos terrenos, só poderão ser aqui considerados os adquiridos, antes da data referida, não enquadráveis na definição de “terrenos para construção”, prevista na legislação anterior, que aqui inclui os situados em zonas urbanizadas ou compreendidos em planos de urbanização já aprovados, bem como os assim declarados no título aquisitivo.

O que significa que, não obstante a aquisição de um determinado terreno ter sido efectuada antes da entrada em vigor do Código do IRS, poderá vir a ser tributado se, aquando da aquisição do mesmo, tiver sido mencionado no título aquisitivo que este se tratava de um imóvel destinado à construção. Da mesma forma, se um prédio rústico foi transformado em terreno para construção já na vigência do Código do IRS, as mais-valias obtidas com uma posterior alienação também não beneficiam da exclusão de tributação.

No âmbito deste regime transitório podem ainda ocorrer algumas situações muito específicas, como acontece no caso em que ocorre o óbito de uma determinada pessoa, antes de 1 de Janeiro de 1989, em cuja herança estavam incluídos imóveis, sendo esta apenas partilhada já na vigência do actual Código de IRS. Os herdeiros contemplados com os imóveis que procederem posteriormente à alienação dos bens, não serão tributados pela mais-valia obtida, pois, para este efeito, a data de aquisição é a data de abertura da herança, isto é, a data do óbito. (1)

Um outro caso curioso prende-se com a existência, ou não, de tributação das mais-valias obtidas com a alienação, por exemplo, em 2008, de um imóvel cuja aquisição ocorreu faseadamente ao longo de vários anos. Ou seja, uma quota-parte do imóvel foi doado ao proprietário actual em 1975, tendo herdado mais uma quota-parte em 1980, em 1985 adquiriu a título oneroso mais uma quota-parte desse imóvel, e, finalmente, uma última quota-parte, já no ano de 2000, sendo apenas neste ano que adquire a propriedade total do imóvel. Ora, nesta situação apenas a mais-valia correspondente à aquisição da última quota-parte está sujeita a tributação, pois as restantes fases da aquisição ocorrem antes da entrada em vigor do actual Código do IRS.

As transmissões de imóveis cuja aquisição tenha ocorrido antes de 1989, logo, abrangidas por este regime transitório e, como tal, não sujeitas a tributação, devem ser declaradas no anexo G1.


[1] Circular n.º 21/92, de 19 de Outubro.

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