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Habitação vitalícia. 20 perguntas e respostas para saber como vai funcionar

O diploma aprovado pelo Governo foi para consulta pública esta terça-feira, 18 de Março. Durante um mês, o Executivo espera receber contributos da sociedade civil, pelo que a versão final pode ser ainda alterada em função das propostas que no fim venham a ser aceites. O Negócios atualizou este conteúdo com a nova informação do documento que vai a consulta pública

Filomena Lança filomenalanca@negocios.pt 19 de Março de 2019 às 13:15
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E se o morador não cumprir a sua parte?
Caso os moradores deixem de pagar a prestação mensal, como acordado no contrato, considera-se que este entra em incumprimento quando o valor total da dívida ultrapassa 7% do valor da caução e o morador não paga a dívida. Nesse caso o proprietário deverá acionar os procedimentos legais para execução da dívida, seguindo-se um despejo em tribunal. O facto de a casa ser usada para outro fim que não a habitação da família é também fundamento para a resolução do contrato por parte do proprietário. E o mesmo acontece se não forem pagas as taxas municipais e entregue o valor anual do IMI ou se o morador não realizar as avaliações do estado do imóvel obrigatórias de 10 em 10 anos.
O proprietário poderá pôr fim ao contrato?
Não enquanto um dos titulares for vivo. Se for mais do que uma pessoa, o contrato mantêm-se até ao falecimento de ambos. Só nessa altura o imóvel regressa à posse do proprietário. O direito de habitação duradoura não se transmite por morte aos herdeiros que não sejam também eles titulares do contrato inicial.
Quem responde pelo IMI e taxas autárquicas?
As taxas municipais são pagas pelo morador e o IMI pelo proprietário, mas o morador tem de lhe entregar o montante respetivo. Não havendo qualquer alteração à lei, o valor do imóvel continua a contar para o cálculo do valor patrimonial tributário total do proprietário para efeitos de contabilização e aplicação do adicional ao IMI.
E as obrigações do morador?
Apenas pode usar a casa para a sua habitação permanente, a menos que tenha autorização do proprietário para lhe dar outros fins. Com ele pode residir o seu agregado familiar. Terá de contratar um seguro multirriscos realizar obras de manutenção. Pode fazer benfeitorias, mas não será indemnizado por isso. Tem de promover e pagar a realização de avaliações do estado de conservação do imóvel a cada dez anos. Neste caso, se o nível de avaliação for inferior a médio e as anomalias forem da sua responsabilidade, o morador terá de fazer as obras necessárias e fazer nova avaliação. As benfeitorias são livres e não dão lugar a qualquer indemnização.
Quais são as obrigações do proprietário?
Tem de entregar a casa aos moradores em estado de conservação médio, o que implica uma avaliação prévia, feira por um engenheiro ou arquiteto que assegure o registo das condições há menos de um ano. Cabe-lhe também pagar obras as obras de conservação extraordinária, bem como os encargos relativos às partes comuns do prédio e do condomínio.
Que destino é dado à caução inicial?
A caução é prestada por 30 anos e serve de garantia em caso de incumprimentos por parte do morador. Se este sair, tem direito a reavê-la integralmente nos primeiros dez anos. Se se mantiver no imóvel, a partir do 11º ano o proprietário passa a reter uma percentagem de 5%, o que significa que ao fim dos 30 anos o morador perde todo o direito à caução. Se entretanto morrer, o direito a reaver a caução restante transmite-se aos herdeiros. A caução só constitui rendimento do proprietário na parte retida a partir do 11º ano. Até lá, este pode usar o dinheiro, investindo-o como entender.
Como se define o valor do imóvel?
Será determinado de acordo com o valor mediano das vendas por metro quadrado de alojamentos familiares, por concelho, aplicável em função da localização e da área constante da sua caderneta predial, de acordo com a última atualização divulgada pelo INE.
Como de adquire o DHD?
O proprietário do imóvel e o futuro morador (pode ser mais do que um, por exemplo um casal ou uma mãe e um filho) chegam a acordo sobre um primeiro pagamento inicial, que funcionará como caução e que deverá variar entre 10% e 20% do valor do imóvel. A isso somar-se-á depois uma prestação mensal, também de valor decidido pelas partes, que poderá ser depois atualizada anualmente de acordo com o índice publicado pelo INE se outra coisa não ficar contratada. O morador adquire assim o direito de, querendo, permanecer no imóvel enquanto for vivo.
Há semelhanças com o arrendamento?
O DHD fica a meio cainho entre a compra e venda e o arrendamento. Apesar de, tal como no arrendamento, o morador não adquirir a propriedade do imóvel, mas apenas a sua posse, este será um direito real, com características próprias, não se lhe aplicando a lei das rendas.
E será preciso pagar IMT?
Por enquanto o diploma do Governo nada consagra em matéria fiscal, pelo que não haverá lugar ao pagamento de IMT pelo adquirente do direito, na medida em que o código do IMT nada diz nesse sentido. O governo não garante que a lei não venha a ser alterada, remetendo essa questão para um momento posterior.
Em que consiste o Direito Real de Habitação Duradoura?
Trata-se de um novo direito real, criado pelo Governo, que determina a possibilidade de uma pessoa ou uma família residir durante toda a sua vida num determinado imóvel, desde que reunidos determinados requisitos e mediante um pagamento previamente fixado pelas partes. O contrato terá de ser celebrado por escritura pública ou documento particular com assinaturas reconhecidas presencialmente. Deverá conter uma declaração sobre o estado de conservação do imóvel e os endereços postais ou de correio eletrónico que serão usadas para as futuras comunicações entre as partes. No momento do contrato será logo paga a caução e a primeira prestação mensal.
O que é um direito real?
Trata-se de um direito sobre bens móveis ou imóveis ou realidades previstas na lei que confere a quem tem poderes sobre esses mesmos bens ou realidades. E esses poderes são absolutos, ou seja, são oponíveis pelo seu titular a todas as outras pessoas. O Código Civil contém um elenco de direitos reais onde constam, entre outros, o direito de propriedade, o direito de superfície, o usufruto ou o direito de uso e habitação.
Habitação vitalícia em consulta pública
O Governo decidiu criar um novo direito real, a que chamou Direito Real de Habitação Duradoura (DHD). A ideia é que seja mais um instrumento para dinamizar o mercado da habitação, juntando-se ao arrendamento e à tradicional compra e venda e com características de um verdadeiro direito real.
O diploma aprovado pelo Governo está em consulta pública desde 18 de Março. Durante um mês, o Executivo espera receber contributos da sociedade civil, pelo que a versão final pode ser ainda alterada em função das propostas que no fim venham a ser aceites. Nas perguntas e respostas em baixo, que o Negócios atualizou a 19 de março (a primeira versão foi publicada a 16 de fevereiro), já consta a informação do documento que vai a consulta pública.
Como são tributados os rendimentos decorrentes do DHD?
O proprietário só paga IRS pela caução ao fim do 11º ano, quando começa a reter anualmente 5% do valor total. Até lá não é considerada como um rendimento. Quando à prestação mensal, entra em IRS na categoria de rendimentos prediais, pelo que se lhe aplica a taxa autónoma de 28%, a mesma das rendas. Não beneficia das reduções de IRS agora previstas para os contratos de arrendamento de longa duração porque esta é uma figura distinta da do arrendamento.
O morador pode deduzir ao IRS as prestações pagas?
Não há qualquer previsão legal nesse sentido, pelo que, a menos que a lei fiscal venha a ser alterada não será possível uma dedução à semelhança da que é possível pelas rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento realizados ao abrigo do Regime do Arrendamento Urbano.
O direito de habitação pode ser hipotecado?
Se necessitar de se financiar para pagar ao proprietário o valor inicial da caução, o morador pode fazê-lo junto da banca e hipotecar o seu direito real de habitação duradoura. Se porventura deixar de pagar ao banco, este poderá executar a hipoteca e o direito real passa para a sua esfera jurídica, podendo depois ser transacionado e alienado a terceiros. Neste caso, o proprietário tem opção de compra na venda do DHD.
Se o proprietário tiver de devolver a caução são devidos juros?
Não. Se o morador decidir sair, a caução deverá ser devolvida na totalidade nos primeiros dez anos e no remanescente a partir do 11º ano, quando começa a reter anualmente 5% do valor. Não são devidos juros ao morador e a justificação é que o próprio imóvel sofre também depreciações com o passar dos anos. Se houver um atraso na devolução, então terão de ser pagos juros de mora.
Em que casos pode haver renúncia do morador ao DHD?
O morador pode renunciar livremente ao DHD por carta registada com aviso de receção e com uma antecedência de 90 dias em relação à data em que pretende entregar a habitação. Deverá juntar comprovativo do estado de conservação do imóvel (estado médio, no mínimo).
Havendo vários moradores pode renunciar apenas um?
Sim, mantendo-se o contrato apenas em nome do outro. Nesse caso, o proprietário não terá de devolver a caução ou a parte remanescente desta.
Qual o prazo para o proprietário devolver a caução?
Depende do valor que esteja em causa. O prazo contar-se-á a partir da data em que receber a comunicação da denúncia e será de: até nove meses se o valor for igual ou superior a 60% da caução paga inicialmente; até seis meses de o valor for entre 30% e 60%; até três meses de já só restarem 30% ou menos da caução.
O proprietário pode vender ou doar o imóvel?
Pode, mas está impedido de constituir outros direitos reais sobre ele, nomeadamente uma hipoteca. Na vigência do contrato, a casa pode ser vendida ao próprio morador, sendo que, nesse caso, este pode utilizar o montante da caução a cujo direito tenha ainda, para compensar total ou parcialmente o preço a pagar pelo imóvel.
O DHD transmite-se por morte do morador?
Não é transmissível por morte e caduca com o falecimento do ou dos moradores que tenham assinado o contrato. Pode ser transmitido em vida, mas apenas nos casos e condições expressamente autorizados pelo proprietário.

Governo decidiu criar um novo direito real, a que chamou Direito Real de Habitação Duradoura (DHD). A ideia é que seja mais um instrumento para dinamizar o mercado da habitação, juntando-se ao arrendamento e à tradicional compra e venda e com características de um verdadeiro direito real.

 

O que é um direito real? 

Trata-se de um direito sobre bens móveis ou imóveis ou realidades previstas na lei que confere a quem tem poderes sobre esses mesmos bens ou realidades. E esses poderes são absolutos, ou seja, são oponíveis pelo seu titular a todas as outras pessoas. O Código Civil contém um elenco de direitos reais onde constam, entre outros, o direito de propriedade, o direito de superfície, o usufruto ou o direito de uso e habitação.

 

Em que consiste o direito real de habitação duradoura (DHD)? 

Trata-se de um novo direito real, criado pelo Governo, que determina a possibilidade de uma pessoa ou uma família residir durante toda a sua vida num determinado imóvel, desde que reunidos determinados requisitos e mediante um pagamento previamente fixado pelas partes. O contrato terá de ser celebrado por escritura pública ou documento particular com assinaturas reconhecidas presencialmente. Deverá conter uma declaração sobre o estado de conservação do imóvel  e os endereços postais ou de correio eletrónico que serão usadas para as futuras comunicações entre as partes. No momento do contrato será logo paga a caução e a primeira prestação mensal.

 

E será preciso pagar IMT?

Por enquanto o diploma do Governo nada consagra em matéria fiscal, pelo que não haverá lugar ao pagamento de IMT pelo adquirente do direito, na medida em que o código do IMT nada diz nesse sentido. O governo não garante que a lei não venha a ser alterada, remetendo essa questão para um momento posterior.

 

Há semelhanças com o arrendamento?

O DHD fica a meio cainho entre a compra e venda e o arrendamento. Apesar de, tal como no arrendamento, o morador não adquirir a propriedade do imóvel, mas apenas a sua posse, este será um direito real, com características próprias, não se lhe aplicando a lei das rendas.

 

Como de adquire o DHD?

O proprietário do imóvel e o futuro morador (pode ser mais do que um, por exemplo um casal ou uma mãe e um filho) chegam a acordo sobre um primeiro pagamento inicial, que funcionará como caução e que deverá variar entre 10% e 20% do valor do imóvel. A isso somar-se-á depois uma prestação mensal, também de valor decidido pelas partes, que poderá ser depois atualizada anualmente de acordo com o índice publicado pelo INE se outra coisa não ficar contratada. O morador adquire assim o direito de, querendo, permanecer no imóvel enquanto for vivo.

 

Como se define o valor do imóvel?

Será determinado de acordo com o valor mediano das vendas por metro quadrado de alojamentos familiares, por concelho, aplicável em função da localização e da área constante da sua caderneta predial, de acordo com a última atualização divulgada pelo INE.

 

Que destino é dado à caução inicial?

A caução é prestada por 30 anos e serve de garantia em caso de incumprimentos por parte do morador. Se este sair, tem direito a reavê-la integralmente nos primeiros dez anos. Se se mantiver no imóvel, a partir do 11º ano o proprietário passa a reter uma percentagem de 5%, o que significa que ao fim dos 30 anos o morador perde todo o direito à caução. Se entretanto morrer, o direito a reaver a caução restante transmite-se aos herdeiros. A caução só constitui rendimento do proprietário na parte retida a partir do 11º ano. Até lá, este pode usar o dinheiro, investindo-o como entender. 

 

Quais são as obrigações do proprietário?

Tem de entregar a casa aos moradores em estado de conservação médio, o que implica uma avaliação prévia, feira por um engenheiro ou arquiteto que assegure o registo das condições há menos de um ano. Cabe-lhe também pagar obras as obras de conservação extraordinária, bem como os encargos relativos às partes comuns do prédio e do condomínio.

 

E as obrigações do morador?

Apenas pode usar a casa para a sua habitação permanente, a menos que tenha autorização do proprietário para lhe dar outros fins. Com ele pode residir o seu agregado familiar. Terá de contratar um seguro multirriscos realizar obras de manutenção. Pode fazer benfeitorias, mas não será indemnizado por isso. Tem de promover e pagar a realização de avaliações do estado de conservação do imóvel a cada dez anos. Neste caso, se o nível de avaliação for inferior a médio e as anomalias forem da sua responsabilidade, o morador terá de fazer as obras necessárias e fazer nova avaliação. As benfeo

 

Quem responde pelo IMI e taxas autárquicas?

As taxas municipais são pagas pelo morador e o IMI pelo proprietário, mas o morador tem de lhe entregar o montante respetivo. Não havendo qualquer alteração à lei, o valor do imóvel continua a contar para o cálculo do valor patrimonial tributário total do proprietário para efeitos de contabilização e aplicação do adicional ao IMI.

 

O proprietário poderá pôr fim ao contrato?

Não enquanto um dos titulares for vivo. Se for mais do que uma pessoa, o contrato mantêm-se até ao falecimento de ambos. Só nessa altura o imóvel regressa à posse do proprietário. O direito de habitação duradoura não se transmite por morte aos herdeiros que não sejam também eles titulares do contrato inicial.

 

E se o morador não cumprir a sua parte?

Caso os moradores deixem de pagar a prestação mensal, como acordado no contrato, considera-se que este entra em incumprimento quando o valor total da dívida ultrapassa 7% do valor da caução e o morador não paga a dívida. Nesse caso o proprietário deverá acionar os procedimentos legais para execução da dívida, seguindo-se um despejo em tribunal. O facto de a casa ser usada para outro fim que não a habitação da família é também fundamento para a resolução do contrato por parte do proprietário. E o mesmo acontece se não forem pagas as taxas municipais e entregue o valor anual do IMI ou se o morador não realizar as avaliações do estado do imóvel obrigatórias de 10 em 10 anos.

 

Como são tributados os rendimentos decorrentes do DHD?

O proprietário só paga IRS pela caução ao fim do 11º ano, quando começa a reter anualmente 5% do valor total. Até lá não é considerada como um rendimento. Quando à prestação mensal, entra em IRS na categoria de rendimentos prediais, pelo que se lhe aplica a taxa autónoma de 28%, a mesma das rendas. Não beneficia das reduções de IRS agora previstas para os contratos de arrendamento de longa duração porque esta é uma figura distinta da do arrendamento.

 

O morador pode deduzir ao IRS as prestações pagas?

Não há qualquer previsão legal nesse sentido, pelo que, a menos que a lei fiscal venha a ser alteração não será possível ums dedução à semelhança da que é possível pelas rendas pagas no âmbito de contratos de arrendamento realizados ao abrigo do Regime do Arrendamento Urbano.

 

O direito de habitação pode ser hipotecado?

Se necessitar de se financiar para pagar ao proprietário o valor inicial da caução, o morador pode fazê-lo junto da banca e hipotecar o seu direito real de habitação duradoura. Se porventura deixar de pagar ao banco, este poderá executar a hipoteca e o direito real passa para a sua esfera jurídica, podendo depois ser transacionado e alienado a terceiros. Neste caso, o proprietário tem opção de compra na venda do DHD.

 

Se o proprietário tiver de devolver a caução são devidos juros?

Não. Se o morador decidir sair, a caução deverá ser devolvida na totalidade nos primeiros dez anos e no remanescente a partir do 11º ano, quando começa a reter anualmente 5% do valor. Não são devidos juros ao morador e a justificação é que o próprio imóvel sofre também depreciações com o passar dos anos. Se houver um atraso na devolução, então terão de ser pagos juros de mora.

 

Em que casos pode haver renúncia do morador ao DHD?

O morador pode renunciar livremente ao DHD por carta registada com aviso de receção e com uma antecedência de 90 dias em relação à data em que pretende entregar a habitação. Deverá juntar comprovativo do estado de conservação do imóvel (estado médio, no mínimo).

 

Havendo vários moradores pode renunciar apenas um?

Sim, mantendo-se o contrato apenas em nomo do outro. Nesse caso, o proprietário não terá de devolver a caução ou a parte remanescente desta.

 

Qual o prazo para o proprietário devolver a caução?

Depende do valor que esteja em causa. O prazo contar-se-á a partir da data em que receber a comunicação da denúncia e será de: até nove meses se o valor for igual ou superior a 60% da caução paga inicialmente; até seis meses de o valor for entre 30% e 60%; até três meses de já só restarem 30% ou menos da caução.

 

 O proprietário pode vender ou doar o imóvel?

Pode, mas está impedido de constituir outros direitos reais sobre ele, nomeadamente uma hipoteca. Na vigência do contrato, a casa pode ser vendida ao próprio morador, sendo que, nesse caso, este pode utilizar o montante da caução a cujo direito tenha ainda, para compensar total ou parcialmente o preço a pagar pelo imóvel.

 

O DHD transmite-se por morte do morador?

Não é transmissível por morte e caduca com o falecimento do ou dos moradores que tenham assinado o contrato. Pode ser transmitido em vida, mas apenas nos casos e condições expressamente autorizados pelo proprietário.

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