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Indefinições e incertezas

Uma das expectativas do mercado relativamente à revisão do NRAU dizia respeito à clarificação das dúvidas suscitadas a propósito do regime transitório previsto neste diploma quanto ao direito de denúncia pelos arrendatários dos contratos de arrendamento qualificados como vinculísticos.

Nuno Sá Carvalho Cuatrecasas 15 de Janeiro de 2012 às 23:30
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Uma das expectativas do mercado relativamente à revisão do NRAU dizia respeito à clarificação das dúvidas suscitadas a propósito do regime transitório previsto neste diploma quanto ao direito de denúncia pelos arrendatários dos contratos de arrendamento qualificados como vinculísticos. Tendo em conta o regime vigente a partir de 1995, mas sobretudo dada a relevância dos interesses envolvidos e a prática do mercado, a questão torna-se particularmente relevante quanto aos contratos não habitacionais, celebrados entre 1995 e 2006.

Durante este período, o Regime do Arrendamento Urbano (RAU) então em vigor previa simultaneamente dois tipos de contratos de arrendamento: os contratos vinculísticos, caracterizados, de um modo geral, pelo respectivo prazo ser obrigatório para ambas as partes; e o regime da duração limitada, segundo o qual o arrendatário podia denunciar o contrato a todo o tempo.

Neste contexto, não raras vezes, no âmbito de contratos não habitacionais (escritórios, logísticos, comerciais), as partes optaram pelo referido regime vinculístico, nele confiando, tendo celebrado contratos onde era estipulado um prazo vinculativo, regra geral de média e longa duração. As razões para a adopção de tal regime, em vez do regime de duração limitada, foram as mais variadas, sendo as mais emblemáticas a compra de um imóvel ou a realização de obras estruturais de transformação de um espaço pelo senhorio para o arrendar a um arrendatário específico. Tal sucedeu, em inúmeros casos, com investidores institucionais.

Embora com algumas especialidades relevantes, o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) mandou aplicar aos tais arrendamentos vinculísticos (não distinguindo entre os habitacionais e os não habitacionais), o regime dos contratos de duração indeterminada, que permitem ao arrendatário denunciar tais arrendamentos, a todo tempo, com 120 dias de antecedência. Muitos arrendatários "presos" a contratos vinculísticos de longa duração, e num contexto de desvalorização do valor das rendas, viram neste regime do NRAU uma porta de saída dos seus contratos. Por seu turno, os senhorios rejeitaram liminarmente tal leitura do NRAU, sustentando a impossibilidade de denúncia dos contratos vinculísticos antes do fim do prazo estipulado, em nome da tutela da legítima expectativa das partes aquando da celebração desses contratos.

A Proposta de Lei agora apresentada pelo Governo não veio apaziguar este diferendo. Como se de realidades similares se tratasse, à semelhança do que fez quanto aos contratos habitacionais vinculísticos, a Proposta de Lei apresentada limita-se a distinguir entre os contratos não habitacionais anteriores e posteriores ao RAU. Para os primeiros, estabeleceu o regime da actualização da renda, sem direito de denúncia pelos senhorios. Para os segundos, consagrou o direito à livre denúncia pelo senhorio nos termos estabelecidos para os contratos novos, ou seja, mediante notificação do arrendatário com antecedência mínima de dois anos. Quanto à polémica questão da denúncia dos contratos vinculísticos não habitacionais posteriores a 1995 permanece omissa.

A falta desta reclamada clarificação não vai certamente pôr fim à questão que tem dividido juristas e agentes económicos. A impressão com que se fica é a de que a tese da livre denúncia pelos arrendatários, respeitada a antecedência legalmente prevista, ganhou mais uma batalha, quanto mais não seja por um critério de equilíbrio contratual (onde se permite ao senhorio denunciar por que razão se haveria de excluir tal direito ao arrendatário?). No entanto, não parece que tenham ganho a guerra, uma vez que, mesmo as vozes favoráveis à não submissão das partes a relações arrendatícias de média e longa duração, não fecham os olhos às circunstâncias em que os negócios são celebrados.

Pela nossa parte, continuamos a não compreender o porquê da manutenção, após duas reformas do regime jurídico do arrendamento urbano, de tais indefinições e incertezas, que certamente continuarão a gerar litígios e a implicar o recurso aos tribunais. Mas sobretudo, não concordamos com a necessidade de o legislador intervir em situações em que, desde 1995, as partes podem livremente conformar os seus interesses, optando pelo regime da duração limitada ou pelo regime geral vinculístico.

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