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Escritórios com retorno anual médio de 6,2% no período 2000-2006

O retorno das rendas no sector dos escritórios tem vindo a demonstrar uma tendência de descida desde 2003. Depois de em 2005 se ter assistido a uma recuperação deste indicador, em 2006 ele voltou a cair para o valor mais baixo de todo o período (5,2%) o q

Negócios negocios@negocios.pt 26 de Dezembro de 2007 às 12:35
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O retorno das rendas no sector dos escritórios tem vindo a demonstrar uma tendência de descida desde 2003. Depois de em 2005 se ter assistido a uma recuperação deste indicador, em 2006 ele voltou a cair para o valor mais baixo de todo o período (5,2%) o que fez com que o retorno médio do rendimento dos últimos 7 anos se quedasse nos 6,2%.

A renda de mercado média mensal para este segmento foi de 15,3 euros, com esta referência a subir aos 18,0 euros nas zonas centrais de Lisboa. Nos arredores de Lisboa a renda de mercado desce aos 12,8 euros, 2,0 euros/m2 acima do resto de Portugal. Os escritórios localizados no Porto eram os que apresentavam rendas médias mais baixas: apenas 8,7 euros/m2/mês.

A performance dos escritórios no universo IPD Portugal é também explicada pela elevada taxa de desocupação neste sector, que atingiu em 2006 os 17,9% em termos de área. No sector de escritórios 30% dos imóveis tinham uma taxa de desocupação superior a 20%.

Apesar da prática de mercado dos proprietários ser a de fazer repercutir no condomínio a quase totalidade dos custos de gestão do imóvel, subsistem para o investidor diversos custos a seu cargo, destacando-se os impostos com a propriedade, a manutenção e remodelação dos espaços e os custos com a contratação de novos arrendatários.

Os escritórios assumem ainda um custo de gestão relevante devido ao fenómeno da desocupação, uma vez que perante uma área devoluta o investidor tem de assumir o custo com o condomínio que normalmente seria assumido pelo arrendatário. Assim, o ónus de uma fracção devoluta não é apenas o valor da renda que o investidor deixa de receber mas também o custo de condomínio relativo ao espaço devoluto. Em 2006 os custos de gestão ascenderam a 3,6 euros/m2/ano, o que representa 16% dos custos operacionais não recuperáveis e 2,6% do rendimento bruto.

Os custos de manutenção, apesar de serem de carácter não regular, assumem um peso muito importante, nomeadamente quando perante situações de desocupação parcial ou total do edifício. Com uma oferta cada vez mais moderna e qualificada de edifícios de escritórios, os investidores são obrigados a requalificar os edifícios para os voltar a recolocar em arrendamento em condições eficientes. Os custos de manutenção e adaptação representavam 2,5% do rendimento bruto, no ano em análise.

Os custos fixos, que incluem os impostos sobre a propriedade, seguros e custos de gestão do edifício, são os que representam normalmente um maior peso na estrutura de custos desta classe de edifícios, tendo este ascendido aos 42% em 2006, o que corresponde a 6,7% do rendimento bruto.

Os outros custos operacionais, que incluem os custos afectos ao não pagamento das rendas (incobráveis) e à devolução de imóveis, elevaram-se, em 2006, aos 5,6 euros/m2/ano ou seja 24% dos custos operacionais totais. Este tipo de custos é, assim, a segunda maior componente dos custos operacionais representando 3,9% do rendimento bruto.

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