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Alojamento local: Respostas sobre a “guerra dos condomínios”

Há decisões de tribunais em sentido contrário, trocas de argumentos com a hotelaria e muitas dúvidas. Perguntas e respostas para quem se dedica ao alojamento local.

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Wilson Ledo wilsonledo@negocios.pt 30 de Março de 2017 às 19:00
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Quantos alojamentos locais existem em Portugal?

O Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL) identifica 39.507 estabelecimentos de alojamento local no país. A título de comparação, em Outubro de 2016 esse número ficava-se nos 34 mil. A designação existe desde 2008, tendo sido alvo de um ajuste na sua lei em 2014. O número do RNAL deixa de fora unidades em situação ilegal. Um estudo da Associação da Hotelaria de Portugal apontava para que 40% da oferta existente nas plataformas online não estava a cumprir com a lei.

Como é que o alojamento local chegou a Tribunal?

São duas histórias diferentes. Uma a norte, outra a sul. Em Lisboa, após ter sido proibida pelo condomínio de explorar a actividade de alojamento local, uma proprietária tentou perceber se a restrição tinha validade legal. A primeira instância concordou com ela e o condomínio acabou por recorrer para o Tribunal da Relação de Lisboa, queixando-se da perda de privacidade nas zonas comuns, mau uso da piscina e ruído. Em Outubro de 2016, a Relação deu razão ao condomínio. A proprietária acabou a recorrer para o Supremo Tribunal de Justiça.

No Porto, foi o condomínio a mover uma providência cautelar no sentido de fechar a unidade de alojamento local e fazer o proprietário pagar uma coima de 150 euros por cada dia de incumprimento. O Tribunal da Relação do Porto, em Setembro de 2016, deu razão ao proprietário.

O que decidiu o Supremo Tribunal de Justiça?

É a decisão mais recente e com maior peso. E que resulta de um recurso a uma decisão anterior do Tribunal da Relação de Lisboa. O Supremo Tribunal de Justiça considera que o alojamento local não é comércio mas sim habitação. Nesse sentido, não estava a ser dado pela proprietária do caso em análise um uso diferente ao previsto para o apartamento. "A cedência destina-se à respectiva habitação", resume o Supremo. Esta decisão é um primeiro passo para que se crie jurisprudência. São precisas três decisões da instância no mesmo sentido para se definir uma regra a aplicar nas disputas do género. 


O que tinha defendido o Tribunal da Relação de Lisboa?

A Relação de Lisboa olhou para o alojamento local como comércio, sendo por isso incompatível com o uso para habitação que estava definido para o apartamento em causa na análise. A instância considerou que "prevalece o direito à habitação, superior ao direito ao comércio e ao lucro". A Relação chegou mesmo a sugerir à proprietária que arrendasse a casa no mercado tradicional em vez de se dedicar ao alojamento local. O condomínio tinha, no seu entender, autoridade para bloquear a actividade desta proprietária.


E o Tribunal da Relação do Porto?

Para a Relação do Porto, o conceito de alojamento "está contido no conceito de habitação". Assim sendo, a disponibilização da casa a turistas não é encarada como comércio. "A pessoa alojada não pratica no local de alojamento algo que nela não pratique quem nele habita", resume. Por isso mesmo, decidiu que o proprietário não devia ser limitado pela vontade do condomínio, sendo obrigado a fechar a unidade de alojamento local e a pagar uma coima de 150 euros por cada dia de incumprimento.


O que diz a lei?

A legislação aplicável ao sector do alojamento local define que, para funcionar, " os estabelecimentos de alojamento local carecem de autorização de utilização para fins habitacionais". No documento do Turismo de Portugal denominado "abordagem ao sector do turismo na revisão de PDM" é dada esta mesma indicação às autarquias. Precisamente no Plano de Director Municipal (PDM) de Lisboa, o alojamento local é definido como habitação. "Uso habitacional compreende as áreas afectas à residência unifamiliar e colectiva, incluindo instalações residenciais especiais (estabelecimentos de alojamento local e residências destinadas a estudantes ou a idosos", pode ler-se.


Quais as propostas da hotelaria?

A polémica entre alojamento local e condomínios foi alimentada, em parte, pela hotelaria. O presidente da Associação da Hotelaria de Portugal (AHP), Raul Martins, sugeriu que os condomínios tivessem de dar autorização para a existência de alojamento local.

A AHP acabou por apresentar outras propostas para regular o sector rival. À autorização do condomínio juntou-se a vontade de ser exigido um uso específico – que não o da habitação – para os espaços onde se instala o alojamento local. Deste modo, seria criada uma dupla barreira aos empresários deste sector junto dos condomínios onde estão instalados: a autorização para ter um alojamento local e a autorização para a mudança do uso da fracção.

Raul Martins explora 33 unidades de alojamento local (AL) através do grupo hoteleiro Altis, que também lidera. Estas unidades – conhecidas como Altis Suites – estão em linha com as propostas apresentadas pela AHP para o AL.


Como respondeu a ALEP?

É da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) que vem a expressão "guerra dos condomínios". Era isso que temia o presidente Eduardo Miranda face às propostas da hotelaria. Caso estas avançassem, estimava, 70% do alojamento local seria eliminado.

O responsável mostrou-se surpreendido pelo facto de a hotelaria utilizar a arma da autorização do condomínio. "Quem já foi a uma única reunião de condomínio sabe que obter a aprovação é difícil. Unanimidade é impossível. Aprovar uma obra no telhado já é uma guerra. Imagine-se o alojamento local", perspectivava Miranda no final de 2016.

A ALEP prepara-se para lançar um Manual de Boas Práticas do Alojamento Local "nas próximas semanas", numa tentativa de promover um "espírito de boa vizinhança e de cooperação" nos condomínios onde exista esta actividade.


O que está a fazer o Governo?

Em Dezembro, a secretária de Estado do Turismo, Ana Mendes Godinho, recusava alterações no imediato à lei que rege o alojamento local. A responsável explicou que o Executivo se encontrava a fazer o "levantamento das questões que existem" junto da autarquia e associações. Depois desse trabalho, uma alteração ao regime chegará ainda em 2017.

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