Análises Deco Alojamento local para investir, sim ou não?

Alojamento local para investir, sim ou não?

A resposta não é perentória. A PROTESTE INVESTE fez as contas e a baixa rentabilidade pode não compensar o risco do negócio. O retorno virá, no mínimo, em 18 anos ou pode mesmo nunca acontecer
Alojamento local para investir, sim ou não?
Deco Proteste 01 de março de 2017 às 10:01
Tem visto as notícias e constatou que há quem ganhe dinheiro arrendando casas aos turistas que nos visitam. É o negócio do alojamento local. De acordo com o relatório publicado pela OCDE em 2016, Portugal foi o segundo país que mais viu o turismo contribuir para o seu Produto Interno Bruto (PIB), cerca de 9%. Estatísticas aliciantes para quem desejava investir no setor. Mas nem tudo o que parece é. A PROTESTE INVESTE fez contas e este tipo de investimento não é o El Dorado que se pensa: a rentabilidade pode não compensar o risco de negócio.

Mas tendo capital disponível para investir, vale ou não a pena entrar neste negócio do ponto de vista financeiro? Calculámos a taxa de rentabilidade para projetos em Lisboa e no Porto por um período de 15 anos, findo o qual venderia o imóvel pelo mesmo preço a que o comprou, e o ano em que atingiria lucro para o seu investimento. Os resultados não são animadores. A média do rendimento anual obtido em todos os cenários que construímos resultou em 6051 euros anuais, ou seja 504 euros por mês, o que está em linha com os dados apresentados pelo INE, que se situam nos 518 euros. Claramente insuficiente.

Se, mesmo assim, resolver efetuar o investimento, só verá o lucro do dinheiro entretanto empatado no imóvel ao fim de 18 anos e de acordo com o melhor dos cenários traçados. No mínimo. Porque o cenário pode ser ainda mais catastrófico e não recuperar o capital investido.

A ilusão do lucro

A compra de imóveis para alojamento local tem vantagens aparentes, como a potencial maximização da ocupação a preços elevados. Por outro lado, reduz a hipótese que existe de litígios com os moradores, comparativamente ao arrendamento tradicional. E é com base neste fator que deve começar a sua análise. Está disposto a dedicar-se de corpo e alma a este negócio? Este implica uma elevada disponibilidade de tempo, uma vez que tem de receber os turistas, encaminhá-los e gerir as habitações. Obriga também a estudar a concorrência, adaptar o preço à procura (sazonalidade) e cumprir todos os requisitos legais para não sofrer coimas.

Relativamente à concorrência, em média, no período de 2013 a 2015, o número de registos de alojamentos locais (apenas apartamentos registados por sujeitos em nome individual) cresceu 76%. Portanto, há muita concorrência. Depois, mesmo que transfira a gestão do arrendamento do seu imóvel a terceiros, deve sempre fazer contas para ter uma ideia concreta dos custos e das receitas que terá ao longo do ano.

A juntar às variáveis acima, e para tomar a sua decisão de longo prazo, está ainda a incerteza fiscal, como a recente alteração da tributação sobre as receitas (de 15% para 35%) e a instabilidade judicial. É o caso da recente deliberação (maio de 2016) do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, que deu razão a uma assembleia de condóminos, proibindo a prática de alojamento local numa fração, e que será um revés neste tipo de negócios, gerando incerteza na altura de investir.

Vamos a casos práticos

Para o ajudar a decidir, a PROTESTE INVESTE criou três cenários com diferentes taxas de ocupação. Um otimista com 50% de taxa de ocupação, outro conservador com 40% e, por fim, um pessimista, apenas com 25% (veja a este propósito a infografia Taxa de rentabilidade e anos para atingir lucro, na página seguinte).

Para realizar esta análise, tivemos em consideração a tributação autónoma de 28% sobre as receitas líquidas (rendimentos -custos), pois é possível a aplicação desta taxa, a mesma que já é aplicada no regime de arrendamento tradicional. Por norma, e de acordo com as tabelas de IRS em vigor, é preferível optar por este tipo de tributação caso tenha outros rendimentos.

E se já tiver um imóvel?

Se já tem um imóvel que recebeu de uma herança, por exemplo, e não o quiser vender também fizemos as contas. Considerámos um imóvel de 100 000 euros e a necessidade de investir inicialmente 7500 euros em obras e mobiliário. Assumimos custos correntes anuais de 3400 euros. Tivemos em conta uma taxa de ocupação conservadora (40%), um preço médio de 60 euros por cada dia arrendado e optámos pelo encargo médio cobrado pelas plataformas onde pode colocar o seu anúncio. Ao final do quarto ano já teria lucro de 3030 euros, não incluindo o valor do imóvel, cobrindo assim os encargos correntes. A 15 anos a taxa de rentabilidade ficaria em 2,2%. Este valor fica abaixo dos 5% que atualmente consideramos como rentabilidade mínima exigida para investir em arrendamento. Em jeito de conclusão, em resultado da nossa análise, não deverá investir em alojamento local tendo em conta os baixos retornos obtidos e o elevado tempo de retorno do investimento. Não recorra a crédito bancário para entrar neste negócio. Há outras alternativas de investimento que lhe podem garantir um rendimento mais elevado. Para o efeito,analise os protocolos que a PROTESTE INVESTE tem para fundos de investimento e carteira de ações, cujas rentabilidades têm sido elevadas nos últimos anos. Não deixe que o lema "depois da casa arrombada, trancas à porta" faça parte dos seus investimentos.


Análise Proteste Investe
Taxa de rentabilidade e anos para atingir lucro


No cenário otimista tivemos em conta uma taxa de ocupação de 50%. Este cenário incide sobre zonas turísticas com elevada procura em Lisboa e Porto. Definimos um preço médio anual de arrendamento com base nas tarifas consultadas na plataforma do airbnb para a zona. Os montantes cifram-se em 108 e 138 euros dia para 2 e 4 hóspedes em Lisboa e 79 e 105 euros dia para 2 e 4 hóspedes no Porto. Definimos ainda 4 montantes de investimento tendo em conta o número de hóspedes (2 ou 4). Para Lisboa os valores de investimento foram de 150 e 200 mil euros e para o Porto de 125 e 175 mil euros. Complementar à compra do imóvel, assumimos um valor de investimento inicial para mobilar a casa e efetuar obras. O valor máximo foi de 12500 euros para o imóvel de 200 mil euros, 10000 euros para o de 150 mil e 175 mil euros e 8000 euros para a habitação de 125 mil euros. Na aquisição do imóvel tivemos em conta os seguintes impostos, IMT e imposto de selo e os registos do imóvel (350 euros). Relativamente aos encargos correntes, aqueles que se repetem todos os anos, estimámos 3368 euros: pacote de telecomunicações (360 euros), água (384 euros), gás (384 euros), eletricidade (480 euros), seguro de multirriscos (100 euros), valor do condomínio (360 euros), limpeza e gastos com manutenção (1300 euros). Contemplámos ainda variáveis como IMI e taxa de proteção civil. Assumimos o recurso às plataformas para publicitar o seu imóvel e consequentemente um custo médio de 8,6% sobre o valor do arrendamento. Feitas as contas, neste cenário pode arriscar e investir neste negócio apenas em Lisboa.



No cenário conservador tivemos em conta uma taxa de ocupação de 40%. Contemplámos o distrito de Lisboa e do Porto em zonas com valores médios. Definimos um preço médio anual de arrendamento com base nas tarifas consultadas na plataforma do airbnb para ambas as zonas. Concretamente, os montantes cifram-se em 68 e 110 euros dia para 2 e 4 hóspedes em Lisboa e 63 e 98 euros dia para 2 e 4 hóspedes no Porto. Definimos 4 montantes de investimento tendo em conta o número de hóspedes (2 ou 4). Para Lisboa os montantes de investimento foram de 100 e 150 mil euros e para o Porto de 125 e 75 mil euros. Complementar à compra do imóvel, assumimos um valor de investimento inicial para mobilar a habitação e efetuar obras. O valor máximo foi de 10 000 euros para o imóvel de 150 mil euros, 7500 euros para 100 mil euros, 8000 euros para 125 mil euros e 6000 euros para o imóvel de 75 mil euros. Para os encargos correntes, tendo em conta o valor de impostos sobre água, eletricidade e gás bem como o cariz das restantes variáveis considerámos o mesmo valor de 3368 euros. Assumimos o recurso às plataformas existentes para publicitar o seu imóvel e consequentemente um custo médio de 8,6% sobre o valor do arrendamento. Tivemos em conta o IMI e a taxa de proteção civil (em Lisboa). Feitas as contas, o nosso conselho é para não investir. O período para obter lucro é demasiado longo. Por outro lado, as rentabilidades obtidas estão abaixo do limite de 5% que definimos como mínimo para o arrendamento.



No cenário pessimista tivemos em conta uma taxa de ocupação de 25%. Este contempla zonas com menor procura. Definimos um preço médio anual de arrendamento com base numa estimativa que resultou da diferença entre os preços do cenário da zona otimista e do cenário da zona conservadora. Concretamente, 43 e 87 euros por dia para 2 e 4 hóspedes em Lisboa e 50 e 91 euros por dia para 2 e 4 hóspedes no Porto. Definimos 4 montantes de investimento tendo em conta o número de hóspedes (2 ou 4). Para Lisboa os montantes de investimento foram de 75 e 100 mil euros e para o Porto de 75 e 50 mil euros. Complementar à compra do imóvel, assumimos um valor de investimento inicial para mobilar a casa e efetuar obras. O valor máximo foi de 7500 euros para o investimento no imóvel de 100 mil euros, 5000 e 6000 euros para 75 mil euros em Lisboa e Porto respetivamente. E para o imóvel de 50 mil euros atribuímos 4000 euros. Para os encargos correntes, tendo em conta o valor de impostos sobre água, eletricidade e gás bem como a especificidade das restantes variáveis considerámos o mesmo valor de 3368 euros. Assumimos o recurso às plat formas existentes para publicitar o seu imóvel e consequentemente um custo médio de 8,6% sobre o valor do arrendamento. Conclusão: nunca invista em zonas cuja procura é baixa, assim como o preço que possa cobrar seja reduzido porque não irá obter retorno face aos custos que tem. Neste cenário poderá mesmo perder dinheiro, como acontece no caso de 2 hóspedes para Lisboa (-1,3%).


*A taxa interna de rentabilidade (TIR) representa a taxa de rentabilidade gerada por um investimento a 15 anos. Assumimos custos e preços anuais de arrendamento constantes ao longo dos anos. Os cálculos pressupõem que o investidor recebe no final dos 15 anos o mesmo valor do imóvel.


Passos para criar o seu alojamento local

 Constituir uma entidade coletiva ou equiparada (profissional liberal) para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento (correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas).

 Registar o imóvel (apartamento, moradia ou estabelecimento de hospedagem) na câmara municipal onde este está localizado, ou fazê-lo por via eletrónica no portal do cidadão.

 Efetuar o Registo do imóvel no RNAL.

 Apresentar a seguinte documentação:
- cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso seja pessoa coletiva;
- termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
- cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel;
- cópia simples do contrato de arrendamento ou doutro título que legitime o titular da exploração ao exercício da atividade e, caso do contrato de arrendamento ou outro não conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento, cópia simples do documento contendo tal autorização;
- cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento.

 Adquirir um livro de reclamações.

 Cumprir requisitos de segurança. Deve ter extintor e manta de incêndio; equipamento de primeiros socorros; indicação do número nacional de emergência em local visível.

 Adquirir placa exterior identificando o espaço como alojamento local (se for estabelecimento de hospedagem).




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