Análises Deco Arrendamento: Investimento imobiliário à prova de lucro

Arrendamento: Investimento imobiliário à prova de lucro

Entre os investidores que arrendam imóveis, 80% resistem à moda do alojamento local. Mas, para mais de 45%, o lucro tarda em aparecer e quase um quarto perde dinheiro com o negócio
Arrendamento: Investimento imobiliário à prova de lucro
Bruno Colaço
Deco Proteste 05 de fevereiro de 2019 às 10:30
O alojamento local está, definitivamente, em voga, mas entre os portugueses que têm propriedades para arrendar, 80% utilizam-nas para arrendamento de longa duração.

Neste universo, apenas 12% optam pelo arrendamento por curtos períodos, como revela o inquérito que realizámos este ano a uma amostra da população portuguesa e aos nossos associados, e que totalizou 2534 respostas válidas. Destes, 10% arrendaram, pelo menos, um imóvel nos últimos 10 anos.

Quando questionados sobre a rentabilidade deste investimento, apenas 54% dos inquiridos dizem ter lucro, considerando todas as despesas e ganhos. Isto significa que a percentagem dos que não lucram com o negócio é significativa (46%). Pior: destes, praticamente metade admite ter tido prejuízo. Ainda assim, 72% consideram que as rendas cobradas estão em linha com o valor de mercado. Só 28% estão convencidos de que estão abaixo.

Para já, não é bom negócio

Os dados do inquérito mostram que, fora os 36% dos investidores que introduziram no mercado do arrendamento propriedades herdadas, os restantes compraram-nas para esse fim e quase metade destes recorreu a crédito à habitação para adquirir o imóvel. Face às rentabilidades líquidas anuais obtidas, esta é uma estratégia que desaconselhamos, neste momento.

Nos anos mais recentes, a recuperação económica associada à redução das taxas de juro deram um impulso ao investimento imobiliário. No entanto, como mostram estes números, o momento atual poderá não ser o melhor para comprar casa com vista ao arrendamento, sobretudo em cidades como Lisboa e Porto, onde os preços dos imóveis atingem máximos históricos.


18 anos
Quando o investimento inicial inclui a compra de um imóvel, só ao fim destes anos o proprietário começa a lucrar com o arrendamento de curta duração, como demonstra uma análise que fizemos em 2017.

46%
Investidores que assumem não ter lucro com o arrendamento. Destes, quase metade tem sofrido perdas


Em janeiro de 2017, num momento em que os preços já estavam a subir, calculámos a taxa de rentabilidade do arrendamento de curta duração em Lisboa e no Porto, com base em vários cenários. O mais otimista considerava um investimento inicial entre os 160 000 e os 212 500 euros (relativos à compra do imóvel, eventuais obras e mobiliário), encargos fiscais e despesas correntes anuais de 3368 euros, uma taxa de ocupação de 50% e valores de estadia diária entre 108 e 138 euros, para dois ou quatro hóspedes, respetivamente. Resultado: um rendimento médio líquido anual de 6051 euros, valor demasiado modesto que se traduz numa rentabilidade abaixo dos 5%, os mínimos olímpicos para se investir em arrendamento. Além disso, assumindo estes pressupostos, só ao fim de 18 anos os proprietários começariam a ter lucro.

O cenário é desolador.

Mas, as oportunidades devem ser analisadas caso a caso. A nossa calculadora, disponível em www.deco.proteste.pt/investe/investimentos/imobiliario/simulador-arrendar-e-rentavel, permite personalizar e calcular a rentabilidade líquida anual de um determinado imóvel, consoante a sua localização, valor e renda mensal.

Sem intermediários

Entre os proprietários que optam por arrendar imóveis, 49% fazem-no diretamente aos inquilinos, dispensando a ajuda das plataformas online. A percentagem dos que recorrem a este tipo de canais é de 18%. Os restantes 33% contratam os serviços de agências imobiliárias, mediante o pagamento de uma comissão fixa ou de um montante que depende do valor da renda. Como demos conta na edição de abril do ano passado, esses valores variam entre um e dois meses de renda, representando entre 8% e 17% do rendimento bruto do primeiro ano do arrendamento.

Satisfeitos com o investimento?

No âmbito do nosso estudo, apenas 15% dos inquiridos consideram ser investidores em imobiliário e a esmagadora maioria (81%) afirma não recorrer a serviços ou aconselhamento profissionais para orientar os seus investimentos e rentabilizá-los.

Ainda assim, sendo o investimento direto em imobiliário mais suscetível a perdas, há quem opte por incluir na sua carteira de investimentos fundos imobiliários e ETFs, uma alternativa considerada pelos inquiridos.

E o certo é que, seja através de fundos de ações do setor ou de fundos imobiliários, os retornos são interessantes. Em 39 dos 60 fundos que acompanhamos, foi possível obter, no último ano, rentabilidades superiores a 4% em ambas as categorias. Numa perspetiva de investimento a longo prazo (10 anos) alguns fundos de ações do setor ultrapassaram mesmo os 10% de rendimento. Nesta categoria, a média para este prazo foi de 9,7%. O nosso comparador de fundos (em www.deco.proteste.pt/investe/investimentos/imobiliario/fundos-imobiliarios) disponibiliza informação detalhada sobre um conjunto destes produtos, incluindo os conselhos de comprar, vender ou manter. Regressando ao nosso estudo, se considerarmos a globalidade dos investimentos imobiliários dos inquiridos (diretos e indiretos), a receita arrecadada em 2017 representou 28% dos seus rendimentos anuais, totalizando 7 mil euros, o que se traduz em 580 euros brutos mensais. Face a estes valores, 53% dos investidores mostram-se otimistas, considerando que, entre 2017 e os primeiros quatro meses de 2018, obtiveram uma boa rentabilidade com os investimentos no setor, enquanto 10% sentem-se insatisfeitos com os maus (ou muito maus) resultados. A meio, uma franja de 37% considera que a rentabilidade não foi boa nem má. A tendência foi de uma clara melhoria face aos períodos anteriores. Se recuarmos a 2007-2011, numa altura em que o imobiliário foi fortemente castigado pela crise económica, a percentagem dos que consideram que os seus investimentos tiveram um mau desempenho sobe para 29%, enquanto 37% consideram que esta foi positiva. Entre 2012 e 2016, a perceção negativa desce para 18% e a positiva sobe para 43%. Valores que, como referimos, continuaram a evoluir na mesma direção nos últimos dois anos, reforçando o princípio de que investir a longo prazo é uma forma de proteger os investimentos das oscilações dos mercados e dos ciclos económicos. 


Investe no arrendamento?

Perguntámos aos investidores portugueses se arrendaram imóveis nos últimos 10 anos, em que modalidades, e se a atividade é lucrativa. Quisemos também saber qual a rentabilidade dos seus investimentos imobiliários de um modo global, incluindo produtos como fundos e ETFs. Este inquérito foi enviado por correio à população em geral, com idades entre os 35 e os 75 anos, durante os meses de fevereiro e março de 2018. Em maio, foi feito ainda um questionário online aos subscritores da PROTESTE INVESTE. No total, recolhemos 2534 respostas válidas.



Investimento em imobiliários ou produtos financeiros?




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