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De “manêras” que pode valer a pena

Há boas oportunidades de investimento no Algarve, ainda que os preços de arrendamento por metro quadrado e os valores de venda sejam elevados em algumas freguesias.

Bruno Simão/Negócios
Deco Proteste 14 de Janeiro de 2020 às 11:09
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De "manêras" que... parafraseando uma expressão típica do Algarve... decidimos estender a nossa ferramenta de análise de preços do mercado imobiliário ao Sul do país. Ainda que o crescimento dos preços em Lisboa revele alguns sinais de abrandamento, faz todo o sentido procurar alternativas.

Como sempre, num cenário de investimento, nada é aleatório. É necessário avaliar um conjunto de elementos para concluir se vale, ou não, a pena investir. É o caso dos licenciamentos, das construções, dos níveis de emprego, da demografia, do número de vendas de imóveis, dos contratos de arrendamento e dos preços.

O que revela o mercado

Primeira questão: sendo o Algarve uma região privilegiada de férias e de segunda habitação, o peso dos não residentes será assim tão preponderante? Sim. Dos 20 mil imóveis transacionados no Algarve, no ano passado, 6 mil foram negociados por estrangeiros, ou seja, quase 30% do total. Ainda que não tenhamos informação sobre o destino final dos imóveis (habitação própria ou arrendamento), ou a localização por freguesia, é inegável o peso dos não residentes no mercado imobiliário. Quanto ao número de contratos de arrendamento, está em declínio há dois anos, em Portugal. Na região do Algarve, em particular, a queda, entre o segundo semestre de 2017 e a primeira metade de 2019, foi mais ténue (11% contra 15%, a nível nacional). Em contrapartida, o valor mediano das rendas, neste período, aumentou 19%. Contudo, este crescimento não é uniforme. O ritmo de crescimento em algumas localidades - como em Lagos, Loulé, São Brás de Alportel e Tavira - tem vindo a cair. Em Albufeira, por sua vez, o crescimento dos preços tem sido constante (5%).



Os preços resultam da análise a um site de anúncios da especialidade e da metodologia da Proteste Investe. Desagregámos algumas freguesias devido à dimensão da oferta.



Esta evolução está relacionada com o volume de licenciamentos e de construção. Entre 2017 e 2018, houve um aumento significativo do número de fogos licenciados (66%), mas, em contrapartida, foram concluídos apenas 668 edifícios e o acréscimo de alojamentos familiares não chegou aos 800, o que revela uma clara insuficiência da oferta. Para o investidor, este é um cenário positivo, pois pode incrementar os preços de arrendamento. Ao invés, se houvesse um elevado nível de oferta de imóveis, o investidor seria confrontado com uma descida dos preços. Por outras palavras, o volume da oferta tem implicações na capacidade de negociação do preço, afetando a rentabilidade conseguida. Outro indicador a ter em conta, se pretende comprar um imóvel para arrendar, é o mercado de trabalho. Quanto mais empresas uma cidade tem, mais pessoas emprega, o que significa maior necessidade de alojamento e, assim, um aumento da procura de imóveis. Ora, segundo o Instituto Nacional de Estatística, Albufeira, Lagos, Olhão, Faro, Loulé e
Portimão são as cidades com mais companhias e maior número de trabalhadores por estabelecimento comercial. Além de terem o nível salarial mais elevado do Algarve, Faro, Loulé, Portimão e Olhão são as mais densamente povoadas.

Algarve debaixo de lupa

Após analisarmos os dados recolhidos, no final de setembro, concluímos que, numa perspetiva de longo prazo e tendo em conta o risco, os T2 em Albufeira, Conceição e Cabanas de Tavira, Portimão, Olhão e Vila Real de Santo António merecem a nossa recomendação de compra. Desagregámos algumas freguesias devido à dimensão da oferta e à realidade do mercado. As rentabilidades (ver infografia) variam entre 4,3 e 4,9%. Por exemplo, um apartamento de 94 m2, em Olhão, rende 7.553 euros líquidos por ano.

Uma vez mais, Lagos, Olhos de Água e Vilamoura têm recomendação de venda nos T2. Apesar de terem preços de arrendamento por metro quadrado elevados, o valor de venda é também alto, o que inviabiliza um bom investimento. Para a tipologia T1, as recomendações para um investimento positivo recaem sobre Albufeira, Portimão e Tavira. O preço de arrendamento ronda os 10 euros por metro quadrado e o rendimento líquido anual varia entre os 4,3 e 4,4%. O nosso conselho é de compra.

Ao contrário, deve evitar investir em Lagos, Olhos de Água e Vilamoura, onde a rentabilidade é inferior a 3,9%, o patamar mínimo para um investimento valer a pena. Se tiver algum imóvel nestas cidades, aproveite antes a subida dos preços para vender. Para as duas tipologias, Monte Gordo, aparece como uma solução interessante para quem já tem o investimento realizado, mas não suficiente para justificar a compra.

A nossa metodologia resulta de uma recolha de um número representativo de anúncios de imóveis homogéneos numa determinada zona. Este indicador da oferta permite ter uma melhor perceção sobre o mercado atual e futuro. Antes de comprar, consulte as nossas simulações e o simulador para calcular a rentabilidade líquida e em www.deco.proteste.pt/investe/investimentos/imobiliario/comprar-casa.

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