Análises Deco Investimento imobiliário: Lucros continuam a florescer

Investimento imobiliário: Lucros continuam a florescer

O último ano foi excecional para três sociedades de investimento imobiliário europeias, com rentabilidades de dois dígitos. A Merlin acaba de se estrear na bolsa portuguesa.
Investimento imobiliário: Lucros continuam a florescer
Sérgio Lemos
Deco Proteste 26 de fevereiro de 2020 às 11:00
Os ventos continuam a soprar de feição para o imobiliário. Não há sinais de tempestade no horizonte. Pelo menos, por enquanto. As rentabilidades dos últimos anos têm-se mostrado muito abonatórias para quem investiu no setor, seja de forma direta ou indireta. Segundo os dados de dezembro, os fundos europeus de ações que investem indiretamente em imobiliário (disponíveis para consulta no nosso comparador em www.deco.proteste.pt/investe/imobiliário) proporcionaram rentabilidades anuais de 9,1% nos últimos cinco anos, enquanto os fundos americanos renderam 6,7 por cento.

Se tivesse adquirido um imóvel familiar em Portugal, teria obtido uma valorização média (mais-valia) antes de impostos de 5,1% ou 8,7%, consoante o prédio fosse novo ou existente. A este valor seria justo acrescentar uma "yield" anual de 4% proveniente do arrendamento.

O investimento direto exige, porém, uma disponibilidade financeira mais elevada, proporciona menos liquidez e implica encargos mais elevados (impostos e manutenção).

Além destas duas formas de investimento, direto e indireto, a Proteste Investe tem acompanhado alguns produtos semelhantes aos "real estate investment trusts" (REIT) em geografias específicas.

Estamos a falar das sociedades imobiliárias reguladas (SIR) belgas, Befimmo e Xior Student Housing, e da sociedade cotada de investimento imobiliário (SOCIMI) espanhola, Merlin Properties.

O último ano correu excecionalmente bem para estas três cotadas no mercado Euronext de Bruxelas e de Madrid. A rentabilidade da Xior Student Housing cresceu 40%, a da Befimmo, 16,3%, enquanto a Merlin Properties subiu 22,7 por cento.

Tudo indica que continuarão o trajeto ascendente este ano, pois o cenário macroeconómico continua positivo, ainda que tenha perdido algum fôlego.

Além disso, estes instrumentos vivem maioritariamente de rendimentos provenientes de contratos de arrendamento com duração superior a um ano. A distribuição de dividendos é uma característica que os torna particularmente atrativos, a ponto de figurar numa carteira de investimentos.

Os rendimentos do dividendo líquidos destes três REIT atingiram os 3% (as rentabilidades já incluem os dividendos).

Apesar do potencial, convém ser, como em qualquer investimento, cauteloso.

Muitos destes instrumentos estão em máximos históricos, o que significa que as oportunidades de compra em saldo terminaram e as expectativas de retornos semelhantes aos dos últimos anos são bastante improváveis. Ainda assim, e para o caso das duas SIR belgas, a recomendação é de compra. Quanto à Merlin Properties sugerimos que mantenha.

Após alguns acertos, em setembro, na lei que aprova o regime das sociedades de investimento e gestão imobiliária (SIGI) continua a falar-se sobre a criação de instrumentos semelhantes em Portugal.

Recentemente, foi feito o registo comercial da SIGI Ores, que terá uma carteira sob gestão de mais de 500 milhões de euros.

Para já, temos a Merlin Properties, que se estreou também na Euronext Lisboa.

Fique a par do que se passa sobre investimento direto e indireto em imobiliário, seguindo as análises e recomendações em www.deco.proteste.pt/investe/investimentos/imobiliário.


RAIO-X

Perfil e estratégia

Tudo aponta para que as três sociedades continuem este ano o trajeto ascendente, aumentando o portefólio de imóveis sob gestão.

| Befimmo

Euronext Bruxelas
Código ISIN BE0003678894
Cotação (14/1/2020) 53,20 euros

Estratégia
O seu portefólio é constituído, maioritariamente, por edifícios de escritórios. O centro de negócios de Bruxelas representa mais de metade dos ativos, sendo os serviços públicos o principal inquilino dos imóveis.

Recomendação: comprar
A Befimmo apresenta um desconto de quase 8% face ao seu valor intrínseco. No final do ano, fez um aumento de capital para poder prosseguir com a aquisição de escritórios bem localizados, e expandir a filial Silversquare. Apesar de, no futuro, precisar de renovar alguns dos ativos, o que levanta questões sobre a sua rentabilidade potencial, os dividendos estarão a salvo. Recomendamos a compra.

| Xior Student Housing

Euronext Bruxelas
Código ISIN BE0974288202
Cotação (14/1/2020) 52,20 euros

Estratégia
Especialista em alojamento para estudantes, na Bélgica e na Holanda, estreou-se no ano passado em Espanha e ano em Portugal, tendo, em outubro, comprado o portefólio de residências que a U.hub tem em Lisboa e Porto.

Recomendação: comprar
O crescimento desta SIR, criada no final de 2015, tem sido exponencial. A aposta em imóveis para arrendamento a estudantes tem dado bons frutos. Os vários aumentos de capital, que fez para financiar a aquisição de ativos, justifica o prémio atual de 60% face ao seu valor intrínseco. É previsível que os investimentos realizados resultem num aumento do dividendo, fixado no ano passado em 8 cêntimos.

| Merlin Properties

Euronext Madrid
Código ISIN ES0105025003
Cotação (14/1/2020) 12,37 euros

Estratégia
Esta sociedade anónima de investimento imobiliário dedica-se à aquisição e à gestão de escritórios, centros comerciais e armazéns logísticos. Está presente, sobretudo em Espanha, onde detém uma participação numa das maiores plataformas de arrendamento de imóveis (Testa).

Recomendação: comprar
Após anunciar em outubro a sua entrada na Euronext Lisboa, a Merlin estreou-se na bolsa a 15 de janeiro. Em Espanha, é já a maior empresa do setor cotada no Ibex35. Pretende reforçar a sua posição em Portugal, onde as receitas brutas já representam quase 10% do total das provenientes de rendas.



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