Análises Deco Vender ou arrendar, eis a questão

Vender ou arrendar, eis a questão

A oferta de imóveis para arrendamento aumentou, razão pela qual comprar para arrendar pode já não ser um bom negócio em algumas freguesias de Lisboa. Descubra o nosso conselho para cada uma e onde ainda vale a pena investir
Vender ou arrendar, eis a questão
Bruno Colaço
Deco Proteste 06 de agosto de 2019 às 11:16
A lei da oferta e da procura tem sido o principal álibi para a subida dos preços dos imóveis em Portugal, com especial incidência em Lisboa. O mercado de arrendamento não é exceção.

Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), as rendas na capital cresceram 17% entre o segundo semestre de 2017 e o de 2018. Embora esta tendência de crescimento de preços se mantenha, a verdade é que algumas freguesias registam agora um ritmo mais lento. Dados mais recentes, que resultam da análise de anúncios de imóveis de tipologia T1 para arrendamento, revelam que, até abril, apenas Santo António, Belém, Parque das Nações e Penha de França viram os valores aumentarem (31% na primeira freguesia e 20% nas restantes).

O mesmo não se pode dizer da Ajuda, Alvalade, Arroios, Carnide e Estrela, que caíram. Para a tipologia T2, são 14 o número de freguesias em que se observou um decréscimo no valor de renda proposto para arrendamento. Apenas quatro cresceram, ainda que abaixo de 10%, sendo que a Ajuda foi a que se destacou (21%).

O que explica este abrandamento?

Voltamos à lei da oferta e da procura. Dez de 22 freguesias de Lisboa duplicaram, entre junho de 2018 e abril de 2019, o número de imóveis de tipologia T1 para arrendar. Chegámos à mesma conclusão para a tipologia T2 em 13 freguesias, que duplicaram ou quase dobraram a sua oferta para arrendamento. Estes números são sustentados pelo aumento, entre 2016 e 2017, das obras de edificação, ampliação e alteração, que cresceram 63%, 97% e 30%, respetivamente.

Claro que se houver uma reversão da oferta de imóveis atualmente para venda para o mercado de arrendamento, o crescimento das rendas poderá inverter-se. As recentes alterações fiscais no âmbito da tributação dos rendimentos prediais, bem como a redução do preço de venda, podem dar uma ajuda nesse sentido. Razão pela qual é determinante acompanhar a evolução dos preços de venda.

Como vai o mercado de compra e venda

De acordo com as estatísticas do INE, os preços de venda de alojamento familiares, em Lisboa, têm subido, quer os novos, quer os usados. Em 2018, o metro quadrado dos primeiros aumentou 27% e o dos segundos 22%. No ano anterior, o crescimento foi de 13% e 20%, respetivamente.

No entanto, se olharmos detalhadamente para cada freguesia, concluímos que nem todas evoluíram a esse ritmo. Há situações em que os preços de venda quase se mantiveram ou diminuíram. É o caso dos imóveis novos em Benfica (-2,7%) e Lumiar (-2,3%), e dos usados no Parque das Nações (-6,3%).

Com base nos últimos dados oficiais, percebe-se que, no caso das habitações novas, os bancos estão a avaliá-las por quase metade do preço final de venda.

Em dezembro de 2018, o valor de avaliação bancária para Lisboa era de aproximadamente 2.200 euros por metro quadrado, enquanto o preço de venda variava entre 2.910 e 3.996 euros, quer fossem alojamentos novos ou existentes.

A partir da comparação dos dados do mercado com os oficiais sobre as vendas por freguesia podemos concluir que a maioria (cerca de 90%) dos imóveis existentes é anunciada a um preço superior ao que efetivamente é transacionada, o que faz sentido, uma vez que os valores dos anúncios ainda contemplam a margem de negociação. Por exemplo, os apartamentos de tipologia T1 e T2, atualmente à venda, estão 48% e 36% acima do valor dos dados referentes às transações disponíveis no INE. Em resumo, a pesquisa dos preços de arrendamento deve ser sempre complementada com a análise ao volume da oferta e às características dos imóveis, que perfazem a oferta da zona onde equaciona investir.

Oportunidades de investimento

Se pensa investir no mercado de arrendamento é essencial calcular o "price to rent". Este rácio é usado para medir o custo de compra versus o valor da renda. Para um investidor, quanto mais baixo for esse rácio melhor. Ou seja, na prática, representa o número de anos de arrendamento que vai precisar para pagar o preço de compra do imóvel. Se for inferior ou igual a 15, é um bom negócio, pode comprar. Se for superior a 20, deve vender o imóvel em vez de o arrendar.

Se utilizássemos só os dados do INE não existiriam oportunidades de investimento.

Mas, aplicando a nossa metodologia de análise ao mercado, as conclusões são diferentes: há quatro freguesias em que ainda vale a pena investir (veja quadro ao lado), embora os valores sejam brutos e estejam muito próximos do valor máximo de referência que permite ganhar dinheiro com o arrendamento.

Para saber mais em detalhe os elementos de cada freguesia e o preço justo consulte o nosso seletor www.deco.proteste.pt/ investe/comprar-casa. Além de Lisboa, tem dados atualizados para as zonas limítrofes do município.


Pode já não ser rentável ter o imóvel para arrendar e ser preferível vendê-lo. Calcule o "price to rent".


Desde a última atualização, em setembro de 2018, alterámos a nossa recomendação para seis freguesias, para a tipologia T1. Por exemplo, em Arroios e Santa Maria Maior, verificou-se um aumento do valor de venda e um decréscimo do valor das rendas.

Nestes dois casos, o nosso conselho é para vender. No Beato, Santa Clara e Penha de França ocorreu o inverso. As três merecem a nossa recomendação de compra. Em Benfica, ambos aumentaram, embora com primazia para o valor de arrendamento. Se investiu, mantenha.

Para a tipologia T2, Arroios, Carnide, Olivais, Santa Clara e Santo António viram os preços de venda crescer, enquanto os de arrendamento desceram. A mesma conclusão pode ser tirada para Alcântara, mas neste caso houve um aumento das rendas e um ligeiro decréscimo dos preços de venda. Finalmente, as freguesias do Beato, Benfica, Penha de França e São Vicente tornaram-se mais atrativas. Contudo, não se esqueça de perceber a evolução da oferta. Por exemplo, a concorrência no mercado de arrendamento na Penha de França aumentou substancialmente, duplicando o número de ofertas de imóveis para arrendar. Concluindo, se comprou para arrendar, mas o preço de venda é agora mais atrativo, pode não ser rentável ter o imóvel para arrendar e ser preferível vendê-lo.

Atente no nosso conselho (ver mapa) para outras opções de compra que se afigurem como um melhor investimento.



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