Mercados CRÉDITO À HABITAÇÃO - Resposta às dúvidas de quem quer casa...

CRÉDITO À HABITAÇÃO - Resposta às dúvidas de quem quer casa...

A aquisição de uma primeira habitação é um dos passos fundamentais na vida de qualquer cidadão que, de um momento para o outro, contrai a sua maior dívida de sempre e assume com uma instituição financeira um compromisso que pode durar quase uma vida.
Susana Domingos 02 de março de 2005 às 07:00

A vasta gama de produtos disponíveis torna cada vez mais complexa a escolha do consumidor, que se vê soterrado por informação de difícil apreensão e comparação entre as ofertas das diversas instituições. Quem já se aventurou numa primeira viagem aos bancos terá talvez saído da dependência financeira, potencial credora da casa de sonho encontrada, com aquela sensação familiar de que muita coisa ficou por esclarecer.

O Jornal de Negócios colocou a seis das maiores instituições de concessão de crédito à habitação 12 questões para ajudar a tirar as dúvidas de quem, inexperiente, compra a primeira casa.

As 12 questões mais colocadas aos bancos

1. O que é que pode ser negociado com o banco?

2. Que critérios são mais valorizados para a diminuição do «spread»?

3. Em que circunstâncias é necessário um fiador?

4. Como é calculada a taxa de esforço?

5. O facto da taxa de esforço ser superior a 50% é impeditivo de conseguir a aprovação do crédito à habitação?

6. O facto de uma pessoa não se encontrar efectiva no local de trabalho é impeditivo da obtenção do empréstimo para compra de casa? Quais são as consequências, em termos de crédito concedido) de uma situação laboral mais frágil?
Os juros são mais elevados?

7. Os montantes acumulados na Conta Poupança-Habitação (CPH) podem ser utilizados para dar o sinal da casa? Em que circunstâncias é que pode ser usada a CPH sem sofrer penalizações?

8. Em caso de desemprego, que mecanismos têm para a cobertura da mensalidade a pagar? Qual o período máximo de benefício desses mecanismos?

9. Os seguros (vida e multiriscos) têm que ser contraídos com o próprio banco ou pode ser noutra instituição?

10. Em que circunstâncias é que se fazem amortizações dos empréstimos sem sofrer penalizações?

11. Quais as vantagens e desvantagens de prolongar o período de vida do empréstimo?

12. Quais as consequências de pedir um valor superior ao da avaliação do imóvel feita pelo banco?

Respostas:

1. Ao contrário do que se possa pensar, nem tudo pode ser negociado com as instituições financeiras, embora as facilidades sejam cada vez maiores. Na generalidade dos casos é possível discutir o «spread», o montante de financiamento, o prazo do empréstimo concedido e o indexante a aplicar às taxas de juro (Euribor a 3 meses, 6 meses ou 12 meses). Também é possível, no caso das taxas de juro, escolher entre uma taxa de juro fixa, mista ou variável (prestação variável com prazo fixo ou prestação fixa com prazo variável). Os produtos bancários mais recentes permitem diferir para o final do período de pagamento do empréstimo uma parte do capital e que pode chegar até 30% do montante total de endividamento. É o caso da Caixa Geral de Depósitos e do Banco Bilbao Viscaya (BBVA) que permitem aos clientes a escolha desta modalidade de reembolso do empréstimo. O BBVA explica que, no seu caso, os clientes têm a possibilidade de optar pela carência de capital nos primeiros 36 meses de vida do empréstimo, o que é o mesmo que dizer que, durante esse período, o cliente paga apenas juros, passando a amortizar capital a partir do 37º mês do empréstimo. Esta não é uma solução exclusiva do BBVA, pelo que, caso esteja interessado em reduzir o montante a pagar nos primeiros meses, deve esclarecer se o banco que escolher permite esta solução.

2. Para a redução do «spread» são valorizados dois aspectos essenciais. Por um lado, a relação que o cliente está disposto a estabelecer com o banco e, por outro, o rácio entre o valor do financiamento e o valor da avaliação que o banco faz do imóvel (garantia hipotecária), que deverá ser o mais baixo possível. Quanto maior o número de produtos a subscrever (cartão de crédito, conta-ordenado, conta poupança-habitação, domiciliação do pagamento da água, luz...), maior a capacidade negocial com o banco. Outro aspecto favorável nesta negociação é o facto de ter uma baixa taxa de esforço (pagamentos com dívida sobre rendimento disponível mensal).

3. A exigência de fiadores dependerá do risco que as instituições financeiras atribuírem à operação. Quanto mais elevado for esse risco, maior a probabilidade de exigência de um fiador. Por norma, essa exigência é feita sempre que o titular do empréstimo não tenha, só por si, capacidade financeira para suportar o encargo com o crédito à habitação. A decisão pode também ser tomada no caso de se ter uma elevada taxa de esforço, referem o BES e o Millennium bcp, ou por decisão comercial do banco, explica o BES. Já a Caixa Geral de Depósitos, que apresenta agora um novo produto destinado à camada sénior da população (denominado T30), refere que, neste caso, «a apresentação de fiadores jovens permite a concessão do empréstimo por prazos até 45 anos, a clientes que tenhammais de 50 anos».

4. A taxa de esforço é apurada pela relação entre o rendimento anual ilíquido do agregado familiar e o valor da primeira prestação mensal do reembolso, deduzida dos encargos e responsabilidades com outros empréstimos existentes em nome dos clientes. Ou seja, se, por exemplo, a prestação mensal para o empréstimo que pretende é de 349,16 euros e o rendimento anual bruto do agregado familiar é de 13.966,34 euros, então, a taxa de esforço será de 30%:

T.E.= (349,16/(13.966,34/12)*100. O objectivo do banco é, no fundo, aferir se o agregado familiar tem capacidade de sobrevivência depois de cumprir a sua obrigação para com o banco.

5. O facto da taxa de esforço exceder os 50% não determina, logo à partida, a não aprovação do empréstimo. O Millennium bcp é o único que refere que, por norma, este nível de esforço é impeditivo: «o limite de taxa de esforço é de 40%». As restantes instituições, como o BBVA, referem que poderão existir outras garantias a prestar pelo cliente que sejam tidas em conta para a análise. E a CGD adianta que este pode ser um dos casos em que a existência de fiadores seja determinante.

6. A existência de um vínculo laboral forte é um factor importante na definição do perfil de risco do cliente e, por isso mesmo, é um dos factores fundamentais na análise de créditos. Noentanto, também não é umfactor que, isoladamente, impeça a obtenção do empréstimo: «a estabilidade do emprego é um factor extremamente relevante, porquanto é indicativo de uma maior estabilidade dos rendimentos futuros», refere o Millennium bcp. No entanto, a instituição financeira adianta que «a análise de um pedido de financiamento é feita pela combinação de diversas informações sobre os proponentes e responsabilidades que se propõem assumir. A menor estabilidade profissional de um dos proponentes pode ser compensada de diversas formas: estabilidade profissional ou nível de rendimentos do segundo proponente, apresentação de fiadores, etc.». O grupo Totta/Santander valoriza situações em que o cliente possui outras fontes de rendimento. O BES e o BBVA afirmam que as taxas de juro aplicadas aos empréstimos não são mais elevadas por se ter uma situação laboral frágil.

7. Os montantes constantes na CPH podem ser mobilizados para sinalizar a compra de habitação, desde que a escritura do imóvel seja efectuada no prazo de 60 dias a contar da data da referida movimentação da conta. A utilização da CPH poderá ser feita, sem sofrer penalizações, desde que as aplicações tenham respeitado o prazo legal de um ano de imobilização. A partir daí, poderão ser usadas nas seguintes circunstâncias: aquisição, construção, recuperação, beneficiação ou ampliação de prédio ou fracções de prédio para habitação própria e permanente ou para arrendamento a terceiros; realização de entregas a cooperativas de habitação e construção para aquisição, quer de terrenos destinados à construção, quer de fogos destinados à habitação própria permanente; ou para amortizações extraordinárias de empréstimos, considerando-se como tais as amortizações antecipadas e não programadas.

8. O aumento do desemprego nos últimos anos associado ao elevado nível de endividamento das famílias portuguesas levou alguns bancos a criarem mecanismos de protecção que permitam aos clientes continuar a pagar os seus empréstimos. Para prevenir a ocorrência de desemprego e doença, a CGD dispõe do seguro de «Desemprego e Baixa Médica» que o cliente pode subscrever e que tem a durabilidade de 12 meses. O BBVA também dispõe de um «seguro de desemprego», cujo benefício pode chegar até aos 36 meses, com o máximo de 12 meses consecutivos. Por seu lado, o Banco BPI comercializa a modalida de «Crédito Habitação com Seguro de Protecção ao Crédito», a qual, nos primeiros 5 anos do empréstimo, tem um seguro associado que cobre as situações de desemprego involuntário para os trabalhadores por conta de outrem. «No caso da pessoa segura ficar involuntariamente desempregada por um período igual ou superior a 30 dias consecutivos, a seguradora garante o reembolso da prestação mensal até que amesma volte a estar empregada, num máximo de 12 meses consecutivos», explicou o banco. O Millennium bcp e o BES não contemplam, até à data, a oferta de produtos que permitam a cobertura deste tipo de risco. O Totta/Santander optou por não responder à questão.

9. No momento de aquisição de uma casa é obrigatória a subscrição de um seguro de vida e de um seguro multiriscos, mas os proponentes não são obrigados a aderir aos produtos distribuídos pelo banco onde contraem o empréstimo à habitação, podendo optar pela seguradora que lhe oferece as melhores condições. Os bancos contactados pelo Jornal de Negócios explicam que o valor pago pelos seguros varia consoante o capital seguro, ou seja, do valor do financiamento obtido e da idade do proponente (ver páginas seguintes).

10. Na CGD e no Millennium bcp é possível amortizar até 50% do capital inicial em dívida sem sofrer qualquer penalização. No entanto, no BCP existe um montante mínimo de amortização, de 1.250 euros, sendo também necessário um pré-aviso de 15 dias em qualquer altura do período de vida do empréstimo, desde que coincidentes com os vencimentos das prestações.

No grupo Totta/Santander, o montante mínimo de amortização também é de 1.250 euros, mas terá que ser superior a 5% do capital em dívida. No regime geral e nas datas de revisão da taxa (para as que estão indexadas) pode amortizar-se até 20% do capital sem penalização e, no regime bonificado, a comissão paga é de 1%. No caso do BES, o total dos reembolsos parciais antecipados inferiores a 25% não estão sujeitos a qualquer penalização. E no BBVA a percentagem do capital que não está sujeita a penalizações depende do produto subscrito. Se o proponente optar pelo período de carência de capital não sofre qualquer penalização (durante esses meses), quer a amortização seja parcial ou total (excepto se se tratar da transferência do crédito para outra instituição financeira). Na modalidade de «crédito à habitação taxa variável» poderá amortizar até 10% do capital ao ano.

No caso do cliente optar pelo diferimento até 30% do capital para a última prestação, qualquer amortização parcial incidirá sobre esse montante, não havendo qualquer penalização enquanto existir valor final a amortizar. Se escolher o produto «Troca de casa», existe a possibilidade de realização de um único reembolso parcial até 50% do capital em dívida, no mês seguinte ao do terminus ou cancelamento do período de carência, sem penalizações. Finalmente, no Banco BPI podem ser efectuados reembolsos antecipados sem qualquer penalização nasmodalidades de taxa variável com prestação variável ou fixa desde que, durante os 12 meses anteriores, não se atinja 33% do capital que se encontrava em dívida no início desse período.

11. Ao prolongar a vida do empréstimo bancário os proponentes diluem o valor da dívida por um período mais longo, o que tem a vantagem de reduzir a prestação mensal e, por isso, diminuir a sobrecarga do agregado familiar com os encargos mensais . No entanto, nem tudo são rosas, e a escolha desta opção traduz-se, na prática, pelo aumento do montante de juros que os clientes pagam e pelo aumento do custo do seguro de vida.

12. Se o cliente pretender um empréstimo bancário superior ao da avaliação que a instituição financeira faz do imóvel, então poderá ter que apresentar outro tipo de garantias para além do imóvel a financiar, tais como, por exemplo, a hipoteca de outro imóvel. Mas esta situação só se verifica no BBVA e na CGD, com esta última alertar para o facto do empréstimo para a aquisição de habitação não poder ser superior ao custo da habitação. Por seu lado, o grupo Totta/Santander só concede um valor superior ao da avaliação no produto «Troca de casa», em que o limitemáximo de financiamento é de 110%. O Banco BPI explica que «esses casos têm que ser analisados mais em detalhe, porque dependendo da finalidade a que se destina o valor pretendido pelo cliente, poderá ser enquadrado em outros tipos de financiamento». O BES e o Millennium bcp não autorizam empréstimos superiores à avaliação do imóvel. O BES concede 100% do valor da avaliação do imóvel no regime geral jovem e de 90% no regime geral.

 

Glossário

Euribor – Taxa interbancária (média das taxas da oferta de fundos praticada entre bancos), que resulta de um painel de 57 bancos de países da União Europeia e de terceiros países, escolhidos por serem particularmente activos no mercado do euro. A Euribor é a taxa de referência (indexante) utilizada no cálculo da taxa de juro dos empréstimos de habitação.
Indexação – Mecanismo (convenção) que associa automaticamente a taxa de juro de um empréstimo a uma taxa de referência designada por indexante.
Sinal – Valor que o comprador entrega ao vendedor depois de tomar a decisão de compra. Constitui o início do pagamento da habitação e funciona como garantia do interesse do comprador.
«Spread» – Margem percentual adicionada pelo banco à taxa de juro de referência (indexante).
TAE (Taxa Anual Efectiva) – É uma taxa que traduz todos os custos associados a um empréstimo tais como despesas com avaliação, juros, seguros (vida e multiriscos) e outros encargos a pagar ao banco pelo cliente.
TAEG (Taxa Anual Efectiva Global de  Encargos) – Distingue-se da TAE por incluir também os impostos associados a um empréstimo e por se referir apenas ao crédito ao consumo.
Taxa de Esforço – Proporção do rendimento de um agregado familiar afecto ao pagamento de um empréstimo. Mede-se em percentagem. Em regra não deve ultrapassar 50% do rendimento médio mensal do agregado.
Fiança – Garantia pessoal em que uma terceira pessoa (fiador) se compromete perante o credor a pagar a prestação, caso o devedor (afiançado) não o faça na devida altura.




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