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Onde vale a pena comprar casa

Há um aspecto essencial quando se pensa em investir no mercado imobiliário: localização. Esta será talvez a chave do negócio. As pessoas querem viver ou trabalhar no local? Se sim, será meio caminho para conseguir rendibilizar o investimento...

Sara Antunes saraantunes@negocios.pt 12 de Março de 2010 às 09:26
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Há um aspecto essencial quando se pensa em investir no mercado imobiliário: localização. Esta será talvez a chave do negócio. As pessoas querem viver ou trabalhar no local? Se sim, será meio caminho para conseguir rendibilizar o investimento

"Teoricamente", actualmente é possível fazerem-se bons negócios no mercado imobiliário. Esta é a perspectiva de vários responsáveis do sector. A questão, muitas vezes, é a de saber onde investir. A localização é decisiva.

Encontrar a casa de sonho é para muitos a única premissa essencial para decidir comprar uma habitação. Mas a verdade é que muitas vezes um impulso pode transformar uma casa de sonho, num pesadelo. Principalmente se a quiser vender mais tarde. Por isso, há algumas questões em ter em conta quando se investe num imóvel.

O Negócios falou com vários intervenientes no mercado imobiliário que deixaram algumas luzes. Em termos de localização, as zonas centrais das cidades são regra geral apostas em ter em conta. Isto porque a procura por casas e escritórios nestas zonas é elevada. No centro de Lisboa, ou do Porto, por exemplo, a venda ou o arrendamento de um imóvel será mais fácil do que fora do centro. "As zonas onde há menor risco, e por isso maior liquidez, são as zonas mais centrais de Lisboa. São zonas que continuam a ter muita procura", realçou Jorge Botas, responsável da consultora imobiliária, B. Prime.

Paulo Nabais, administrador da Artepura, uma empresa focada na reabilitação urbana, salienta que "há zonas consolidadas de habitação, em que as pessoas continuam a querer viver". Chiado, Lapa, Restelo, Janelas Verdes, "são zonas com grande interesse das pessoas em viver", adianta o responsável.

Dizer que há interesse é o mesmo que dizer que "há maior liquidez", ou seja, o tempo entre pôr o imóvel no mercado e o conseguir comercializar é curto.

Mas os bons investimentos não se restringem aos centros das cidades, nem às zonas históricas.
Nas periferias também se conseguem realizar bons investimentos. Tal como explicou Jorge Botas, as "periferias de qualidade" podem ser boas apostas. "Na óptica de rendibilidade, as 'yields' brutas mais altas, são por vezes nas periferias de qualidade. Aqui por vezes tem-se maior rentabilidade do que no centro de Lisboa, como é o caso de Oeiras, Carcavelos ou algumas zonas de Sintra", acrescentou.

"Teoricamente, quem tiver liquidez neste momento consegue fazer bons negócios" no mercado imobiliário. Esta é a visão de Jorge Bota, que salienta que apesar de os preços de venda anunciados actualmente não estarem baixos, a verdade é que "após as negociações, o valor é menor", muitas vezes "devido à pressão de quem vende". Aliás, muitos dos "bons negócios" conseguem-se através da negociação. Por isso, o conselho é não aceitar a primeira proposta.

Mas há outras oportunidades de se conseguir adquirir imóveis por preços mais atractivos. Além dos leilões (ver texto em baixo), também há imobiliárias que fazem saldos, como é o caso da RE/MAX, que tem actualmente uma campanha de descontos, que vai decorrer até 31 de Março e onde no mínimo conta com um desconto de 6%.

Para quem faz um investimento no mercado imobiliário, precisa de ter presente que os encargos não passam apenas pela compra. Há impostos municipais, impostos sobre transacções e sobre mais-valias, há juros no caso de optar por um empréstimo, condomínios, entre outros.




DICAS

Comprar casa é o maior, e talvez o único, investimento de muitas famílias. Por isso, é preciso ter em atenção alguns aspectos.


Financiamento - Negociar com o banco para tentar as melhores condições de financiamento. É preciso ter em atenção não só o "spread" como os custos associados;

Taxa de esforço - Para comprar um imóvel, é preciso ter em mente que a taxa de esforço com os empréstimos não deve superar os 45 a 50% do rendimento médio mensal do agregado familiar. E o desejável é que se situe nos 30%.

Diversificar o investimento - A compra do imóvel é uma aposta avultada. Por isso, se pensar em fazer outro tipo de investimento, opte por diversificar a carteira de investimentos, com a aposta em fundos imobiliários a poder representar um risco elevado.

Outros custos - Quando se compra um imóvel, é preciso calcular também os custos inerentes à posse deste bem, como os impostos cobrados pelas Finanças e Câmaras Municipais e os encargos com as quotas de condomínio.




Conheça os melhores locais

Entre os centros históricos das duas maiores cidades portuguesas e as zonas periféricas de qualidade, podem encontrar-se os locais de maior potencial de valorização dos investimentos imobiliários. Saiba porquê.


Centros históricos

Porto
€1.423/m2
Lisboa €2.020/m2

O centros históricos das cidades são zonas muito procuradas pelas pessoas, quer para trabalhar, quer para viver, o que faz com que a venda de imóveis nestas zonas seja mais fácil do que noutras regiões. Contudo, pegar num imóvel que precise de obras traz mais dores de cabeça nos centros históricos do que noutras zonas. Isto porque há regras mais apertadas a cumprir, para se manter o traço dos edifícios e, por isso, há mais burocracias envolvidas, de acordo com fontes contactadas pelo Negócios. Ainda assim, os responsáveis explicam que a rendibilidade não estará em questão, precisamente porque se consegue comercializar os espaços rapidamente e a preços atractivos. E prova de que a aposta nos centros históricos é vantajosa são os valores das avaliações bancárias. De acordo com o INE, em Janeiro, a avaliação bancária média no centro histórico de Lisboa era 17,5% mais elevada do que em Oeiras, a periferia lisboeta mais "cara".



Periferia de qualidade

Oeiras
€1.718/m2
Cascais €1.666/m2
Sintra €1.210/m2

A aposta nas "periferias de qualidade" é uma solução que poderá trazer frutos. Estas zonas são as que estão perto dos centros, com boas acessibilidades e acesso a bens e serviços. Os responsáveis contactados pelo Negócios apontaram para a região de Lisboa, as zonas de Oeiras, Cascais e Sintra. Sendo que será necessário ter em consideração que nem todos os sítios destas regiões são considerados atractivos para investir. E, apesar de os preços de venda serem mais elevados do que os da avaliação dos bancos, segundo os valores do LardoceLar/Confidencial Imobiliário, de facto os preços mais elevados encontram-se nestas zonas. Quer no valor estabelecido pelos bancos, quer nos preços médios de venda. Jorge Bota, administrador da B. Prime, explicou que nas periferias a rendibilidade pode ser superior à dos centros históricos, principalmente considerando os custos iniciais.




Alternativas para investir no mercado imobiliário

Há várias soluções para investir. As reabilitações dos edifícios nos centros urbanos podem dar mais dores de cabeça, mas são rentáveis. Nos leilões, há oportunidades de encontrar preços mais baixos.

A opção da reabilitação
Investir no mercado imobiliário através da reabilitação, para depois comercializar o imóvel, é uma das opções a considerar. É possível fazer negócios atractivos, dependendo da localização e do estado de conservação do imóvel em questão, mas nestes casos é preciso ter, também, paciência. O Negócios falou com responsáveis de duas empresas de reabilitação, a Cerquia e a Artepura, e ambos destacaram a burocracia existente neste mercado e as "taxas urbanísticas muito pesadas", em Lisboa, além dos projectos demorarem muito a serem efectivamente aprovados. Ainda assim, "a rentabilidade pode ter uma vantagem em relação a uma construção nova", uma vez que "há menor risco de comercialização", de acordo com Paulo Nabais administrador da Artepura.


A rendibilidade de um edifício reabilitado no centro da cidade terá a vantagem, em relação a uma construção nova, de menor risco de comercialização.



Oportunidades nos leilões
Comprar um imóvel num leilão pode ser uma opção de investimento, ainda que seja aconselhável que se tenham alguns cuidados, como ir ver o próprio imóvel, antes de fazer qualquer proposta para a sua aquisição. A outra questão a ter em consideração é contactar o banco, no caso de recorrer a um crédito para a compra, e avaliar até que valor poderá pagar. Há algumas empresas que fazem leilões, como a Luso Roux e a Euroestates, sendo que na grande maioria são imóveis colocados à venda pela banca, muitas vezes depois de processos de incumprimento. Mas há mais opções, como através do Ministério das Finanças, que tem um espaço para venda electrónica de bens penhorados, onde tem a indicação do preço-base e todas as informações sobre o imóvel.


Conhecer o imóvel antes de apresentar alguma proposta de compra é essencial. Bem como saber se o banco financia a operação.






Como escolher

A escolha de um imóvel para compra deve ter em consideração vários factores que ajudem à sua valorização.

Localização - Saber se a zona onde se insere o imóvel é bem cotada, comercialmente, deverá ser uma das premissas a ter em conta;

Acessibilidade - Saber se o local onde está a casa é bem fornecido de transportes públicos também será determinante para a facilidade de venda;

Escolas e espaços comerciais - Nas proximidades deverá haver escolas e zonas comerciais onde se possa ter acesso a diversos serviços;

Estado de conservação e idade - Um edifício que não tenha necessidades de grandes obras. E, se tiver, é preciso fazer as contas. É viável a operação? Ou os custos anulam a rendibilidade do imóvel?





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