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Carlos Penalva 11 de Agosto de 2016 às 20:40

Invest IMInto

É muito difícil tomar a decisão de fazer um investimento pois implica sempre um grau de risco. Com efeito, soubemos este ano que quem fez um investimento imobiliário deveria ter tido em conta que o custo que esse imóvel iria representar depende (agora) significativamente do seu grau de exposição solar, ou se tem uma boa vista.

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O grande problema não está na tributação dos imóveis, nem nas variáveis - sol e vista - para o cálculo do valor patrimonial tributário. O problema está na volubilidade  legislativa. Da mesma forma, os aumentos - aumentos porque a volubilidade traduz-se sempre em aumentos, nunca (ou quase nunca) em alívios - devem ser razoáveis. Não apenas porque aumentos irrazoáveis encorajam a fuga fiscal lafferiana, mas porque podem desviar o interesse de investidores, incluindo de investimento direto estrangeiro.    

    

Esta mensagem parece não chegar ao Governo, pois, no momento em que o Executivo tem como uma das suas grandes prioridades (e bandeiras) atrair investimento direto estrangeiro, vai simultaneamente subir a tributação no setor que mais conseguiu atrair estrangeiros - em 2015, dos cerca de 15 mil milhões de euros que foram transacionados no setor imobiliário em Portugal (cerca de 8%), mais de 3 mil milhões deveram-se a investidores estrangeiros.

 

Com efeito, o coeficiente de majoração baseado na variável "sol" e na variável "vista" subiu consideravelmente, passando de até 5% para 20%. Um aumento de 300% no peso destas duas variáveis. Penso que qualquer aumento que tenha três dígitos será sempre um excesso, se não for realizado ao longo de muitos anos. 

 

Aqui surge outro problema, ao lado da imprevisibilidade legislativa; a ganância fiscal. Infelizmente, não existem noções oficiais de razoabilidade que norteiem os aumentos de impostos, apenas de classe social e da carga fiscal que cada terá capacidade para onerar. É por esse motivo que existem aumentos de 300%. Os edifícios devolutos que ainda existem e que antes abundavam, devido a rendas antigas não atualizadas, são um exemplo que ilustra o efeito de políticas que distorceram o mercado imobiliário e que se fundamentaram em noções económicas maniqueisticamente simplistas. Hoje, mesmo com vontade, é difícil aplicar tal divisão de classe nos mercados em Lisboa e/ou no Porto.

 

Ou seja, ou se é rico (tendo em conta o salário médio nacional) e se consegue alugar uma casa no centro de Lisboa, ou se é riquíssimo e consegue-se ser proprietário. Os mais ricos de todos são os proprietários. Durante anos, houve um incentivo à compra de casa, quer por falta de mercado de aluguer (com tanta incerteza dos tribunais que levam anos a despejar inquilinos não cumpridores), quer pelas condições de crédito muito atraentes e até mesmo invasivas - sim, os bancos telefonavam para a casa das pessoas a perguntar se não queriam crédito, não era necessário sequer uma deslocação até uma agência. No entanto, hoje, com a armadilha já feita, com os proprietários atados às suas casas, é fácil tributar mais, e mais. Qual a alternativa? Vender. Mas até aqui o investidor está entre a espada (leia-se, imposto desproporcionalmente elevado) e a parede (de sua casa), pois com o imposto sobre as mais-valias a atingir os 50% será que hoje essa hipótese é viável?

 

Quer o Estado que se deixe de investir em imobiliário? Ou, por outro lado, quer aproveitar-se de um dos poucos setores da nossa economia que está a apresentar bons resultados? Será por ser um dos poucos setores com bom desempenho que é dos que é mais tributado? É a galinha dos ovos de ouro.

 

Partner e Co Fundador |Quintela e Penalva - Real Estate

 

Este artigo está em conformidade com o novo Acordo Ortográfico

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