Marisa Silva Monteiro
Marisa Silva Monteiro 07 de fevereiro de 2019 às 13:30

SIGI: Quem quer ser investidor imobiliário?

Não encontrámos no regime das SIGI incentivos ao mercado de arrendamento, anunciado pelo legislador como objetivo de promoção particular.
Entrou em vigor no dia 1 de fevereiro o Decreto-Lei n.º 19/2019 que introduziu em Portugal um novo tipo de sociedades de investimento imobiliário: as Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI). Anunciadas no preâmbulo do diploma legal como "novo veículo de promoção do investimento e de dinamização do mercado imobiliário, em particular do mercado do arrendamento", as SIGI são assumidamente próximas dos REITs (Real Estate Investment Funds), modelo de tendência europeia de cuja experiência se espera beneficiar.

A constituição e funcionamento das SIGI regem-se por esta lei e subsidiariamente pelo regime das sociedades anónimas, ficando ainda sujeitas às regras das sociedades abertas as que venham a revestir tal natureza.

Das especificidades das SIGI, destaca-se que o seu objeto é a aquisição de direitos reais sobre imóveis para arrendamento ou outras formas de exploração económica, a aquisição de participações sociais em sociedades comerciais com atividade e requisitos equivalentes e a aquisição de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário com política de gestão similar, prevendo-se expressamente que a respetiva atividade compreenda projetos de construção e recuperação de imóveis para habitação, comércio ou serviços.

A grande nota distintiva destas sociedades é que têm de constituir-se sob a forma de sociedades anónimas e que as respetivas participações sociais (ações nominativas) são obrigatoriamente colocadas para negociação em mercado regulamentado ou sistema de negociação multilateral, no prazo máximo de um ano a partir da constituição, com a imposição legal de, pelo menos, 20% de dispersão de capital por esta via.

A exemplo dos demais organismos de investimento coletivo imobiliário, as SIGI estão sujeitas a capital mínimo (5 mil euros) e rácios mínimos quanto à composição da carteira, não podendo o valor dos direitos sobre imóveis representar menos de 75% do ativo total.

Como forma de proteção aos investidores particulares, a lei impõe que as SIGI não possam ultrapassar, em caso algum, níveis de endividamento superiores a 60% do seu valor ativo total. E como mecanismo de estímulo, ficam obrigadas à distribuição de 90% dos lucros resultantes do pagamento de rendimentos de ações ou unidades de participação das entidades suas participadas e de 75% dos restantes lucros distribuíveis, no prazo de nove meses após o encerramento de cada exercício.

Todos os recém-nascidos trazem sorrisos, alegria e esperança e as SIGI não são exceção e já faziam falta "REITs à portuguesa", na impossibilidade legal da criação de verdadeiros "trusts".

Num país como o nosso, em que o direito de propriedade é culturalmente tão importante, as SIGI representarão, de seguro, uma alternativa e oportunidade de investimento para o cidadão médio que não tem dinheiro para comprar prédios inteiros e para quem os fundos de investimento imobiliário são realidades distantes, complexas e opacas.

E a crise de confiança nos bancos e as baixas taxas de juros dos depósitos bancários fizeram dos imóveis ativos de refúgio, mais do que nunca!

O que não encontrámos no regime das SIGI foram incentivos ao mercado de arrendamento, anunciado pelo legislador como objetivo de promoção particular. Inexiste no diploma legal qualquer regra específica de promoção do arrendamento, o que leva a crer que se tratou de um simples "whishful thinking" dos autores da lei.
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