1. Registo nas Finanças
Os proprietários ou arrendatários que pretendam colocar um imóvel no alojamento local (AL) têm de começar por se inscrever nas Finanças na categoria B do IRS, de trabalhador independente. Os seus rendimentos serão posteriormente tributados com a aplicação de um coeficiente de 0,35. Quer isto dizer que serão tributados por 35% daquilo que ganharem, sendo o restante considerado como custo da actividade. Isto no regime simplificado, porque, caso os proprietários optem pela contabilidade organizada, então aplicar-se-ão as regras do IRC, as mesmas das empresas. A opção pela contabilidade organizada será obrigatória acima dos 200 mil euros de rendimentos anuais. Num caso ou noutro, o imóvel onde vai funcionar o AL terá de ficar afecto à actividade para efeitos fiscais.

A declaração de alteração de actividade pode ser feita on-line, através do Portal das Finanças e com a "password" habitual para comunicar com o Fisco. Atenção que a actividade de Alojamento Local correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Actividades Económicas (CAE).

2. Comunicação prévia no Balcão Único
O registo da actividade de Alojamento Local consiste num ato único de "mera comunicação previa", que deve ser realizado através do Balcão Único Electrónico e não tem qualquer custo associado, explica Margarida Osório de Amorim. A via electrónica obriga ao uso do cartão do cidadão e do leitor do respectivo chip, ou de uma chave móvel digital, mas, encontrando dificuldades, é também "possível  efectuar o registo na Câmara Municipal da área do estabelecimento de alojamento local".
Eis os documentos necessários:

a) Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa colectiva;
b)Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis (consulte aqui o diploma legal, que entretanto teve algumas alterações);
c) Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel;
d) Cópia simples do contrato de arrendamento ou doutro título que legitime o titular da exploração ao exercício da actividade e, caso do contrato de arrendamento ou outro não conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento, cópia simples do documento contendo tal autorização;
e) Cópia simples da declaração das Finanças de início ou alteração de actividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da actividade de prestação de serviços de alojamento.

Com a realização da mera comunicação prévia, o proprietário recebe o seu número de registo do estabelecimento, que é gerado automaticamente pelo sistema. Atenção que se entretanto for preciso actualizar os dados desta mera comunicação prévia, tal deverá ser feito num prazo de dez dias após a ocorrência em causa. Se pretender cessar a actividade tem 60 dias para o fazer.

Tudo sempre através do Balcão Único Electrónico. A mera comunicação prévia (tal como depois quaisquer alterações ou a cessação de actividade) são automaticamente remetidas ao Turismo de Portugal e ao Registo Nacional do Alojamento Local (RNAL).

3. Abertura ao Público
Uma vez registada a actividade nas Finanças e feita a mera comunicação prévia, com a correspondente inscrição no RNAL, a câmara municipal tem um prazo para se pronunciar e confirmar a veracidade da documentação e informações prestadas no momento do registo. Deverá, nomeadamente, confirmar as condições de segurança e a existência de livro de reclamações, lembra Margarida Osório de Amorim. A lei diz que as autarquias têm 30 dias para efectuar uma vistoria ao local, mas isso nem sempre acontece.

A Câmara de Lisboa, por exemplo, "já veio dizer que não tem capacidade para o fazer e que basicamente, passou esta parte da inspecção para a ASAE", explica a advogada. Essas inspecções avaliam sobretudo aspectos de funcionamento, como "a existência de livro de reclamações ou o registo no RNAL.

De resto, tendo na mão o título comprovativo do registo, o proprietário pode abrir automaticamente, não sendo necessário esperar que passem os 30 dias para a vistoria da câmara municipal.

Num apartamento ou numa casa haverá, no entanto, alguns aspectos a ter em conta. Em matéria de segurança, por exemplo, é necessário dispor de um extintor e de uma manta de incêndio, de um equipamento de primeiros socorros e da indicação do número de emergência, o 112, num local visível.

É necessário, igualmente, ter um livro de reclamações, que se adquire na Imprensa Nacional Casa da Moeda.

4. Taxas turísticas
No caso de Lisboa, há um pormenor importante: a taxa turística de dormida, exigida aos visitantes que pernoitam na cidade. Há plataformas, caso da Airbnb, que fazem elas próprias a cobrança da taxa, na sequência de um protocolo com a Câmara Municipal. Para as demais, terá de ser o proprietário a tratar desse aspecto, fazendo a autoliquidação mensal ou trimestralmente, por meio de um portal criado para o efeito e a que é possível aceder neste link. Antes de começar a usar o site terá se de registar, seguindo as instruções na mesma página. 

Como explica Margarida Osório de Amorim, a autoliquidação consiste no apuramento do valor a pagar pelos titulares de estabelecimentos de alojamento local através da introdução, pelos próprios, de informação sobre as dormidas no seu estabelecimento. O montante a entregar ao município será calculado em função dessa informação e de acordo com as seguintes regras:

- 1€, por pessoa, por noite, até 7 noites consecutivas. Ou seja, por cada estadia igual ou superior a 7 noites consecutivas, são devidos 7 € por noite;
- Não pagam taxa as dormidas a partir da 8.ª noite consecutiva (ou seja, só é liquidada a taxa referente às primeiras sete noites);
- Os hóspedes com idade inferior a 13 anos (incluindo o dia do 13º aniversário) estão isentos;
- Há "dormidas Isentas de taxa", que são as que tenham sido oferecidas pelos próprios estabelecimentos e proprietários e aquelas que sejam motivadas por questões de saúde (própria ou em acompanhamento de alguém).

5. Comunicação ao SEF
Uma outra obrigação dos titulares de estabelecimentos de alojamento local é a comunicação ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) da estadia de cidadãos estrangeiros no estabelecimento. Para tal, os proprietários deverão sempre pedir o nome completo, a data de nascimento, a nacionalidade, o número de passaporte / documento de identificação, o país e localidade de origem e as datas de entrada e de saída do estabelecimento. Isto para as várias pessoas que vão ficar na casa (por exemplo, famílias ou pessoas a viajar em grupo).

Para tal comunicação, os titulares de estabelecimentos de alojamento local devem requerer a um representante de cada membro de um grupo que esteja hospedado no estabelecimento de alojamento local (ex: família ou pessoas a viajar em grupo) que preencha e assine o "boletim de alojamento". O "boletim de alojamento" é um formulário, que obedece a um modelo aprovado pelo Ministério da Administração Interna, e que é disponibilizado aos titulares de estabelecimentos de alojamento local.

A informação recolhida tem depois de ser enviada ao SEF, por via electrónica, através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento e no prazo de 3 dias úteis da data de saída do alojamento. Os boletins também podem ser entregues, dentro do mesmo prazo, junto da delegação regional competente do SEF, ou, quando esta não exista na região em causa, à Guarda Nacional Republicana ou à Polícia de Segurança Pública, explica ainda Margarida Osório de amorim.

Os dados em causa devem ser conservados pelos proprietários do AL pelo prazo de um ano, sublinha a especialista.

6. Obrigações fiscais
Estas dependem das características pessoais de quem explora o AL. À partida, a situação mais simples é a de alguém que está na categoria B do IRS, tem o regime simplificado (não tem contabilidade organizada) e não liquida IVA porque não ultrapassa os 10 mil euros anuais de facturação. No entanto, no relacionamento com as várias plataformas que comercializam os alojamento, há toda uma miríade se situações específicas.

Em alguns casos, a plataforma cobra os valores ao cliente e entrega depois ao proprietário do AL, já retirada a sua comissão. Noutros casos, a plataforma apenas põe proprietário e cliente em contacto um com o outro. Noutras, ainda, há sistemas mistos. E dependendo da forma como cada uma trabalhar, será necessário que quem explora o alojamento local se adapte, nomeadamente em termos de facturação. As facturas deverão ser emitidas directamente no Portal das Finanças e no máximo até três dias depois de o turista ter deixado o AL.