Desde Julho que em Portugal passou a ser obrigatório que os anúncios de arrendamentos a turistas nas diversas plataformas contivessem o número do registo do imóvel no Registo Nacional de Turismo. A medida foi acordada com as plataformas, como o Airbnb, e estão previstas coimas para os incumpridores que podem ir até aos 32.500 euros caso os anúncios divulgados não apresentem o referido número. Havia já outras regras, nomeadamente a inscrição dos proprietários na categoria B do IRS, ou requisitos de segurança, mas esta nova obrigatoriedade pretende regular o mercado. Outras iniciativas estão em discussão na especialidade no Parlamento (ver texto complementar).

Espanha tem estado ao rubro este Verão, com grupos de habitantes a exigirem restrições aos alojamentos a turistas e com manifestações de protesto em regiões como Barcelona, Baleares ou San Sebastián. As comunidades autónomas são livres de estabelecer as suas próprias restrições e são cada vez mais as que o fazem. Desde requisitos simples - como a existência de um registo no turismo local ou de um seguro de responsabilidade civil - a outros mais exigentes, como taxas turísticas, proibição de novos alojamentos (caso de Barcelona) ou a imposição de uma autorização dos vizinhos, no caso de condomínios. Esta última hipótese está a ser preparada em Madrid, mas ainda em consulta pública.

Já em Palma, nas Baleares, os partidos não se entendem e durante um ano estão suspensas novas licenças para o centro histórico , até se mudar a lei. As regras, essas, estão a mudar em todo o lado, tornando a legislação numa "teia de normas fragmentadas em contínua transformação que converteram o arrendamento turístico num quebra-cabeças, no centro de uma luta entre particulares e empresários do sector turístico e hoteleiro", dizem os advogados da CMS. Normas que estão também em "permanente mudança, em consequência das decisões dos tribunais, já que são continuamente impugnadas". Tribunal Superior de Justiça de Madrid, por exemplo, anulou recentemente uma disposição que proibia arrendar casas a turistas para estadias inferiores a cinco dias, considerando que era uma restrição da concorrência e que contrariava a legislação europeia. Esta forma de alojamento, contudo, "só este ano já recebeu mais de dois milhões de turistas que visitaram Espanha e ganha cada vez mais adeptos entre os próprios turistas espanhóis.

Mais do que preocupações com falta de casas para habitação permanente, os italianos querem controlar o mercado paralelo e a evasão fiscal. Por isso têm adoptado vários tipos de regras e um decreto-lei de Abril de 2017 veio introduzir um conjunto de novas regras para os arrendamentos de curta duração, até 30 dias, por pessoas que não fazem disso uma actividade económica e que utilizam os sites de venda. Passaram a pagar uma taxa fixa de 21% de imposto que é cobrado à cabeça, através de retenção na fonte, pelas próprias empresas que intermedeiam os arrendamentos a turistas, e que depois entregam os valores ao Estado. Este já é conhecido, aliás, como "imposto Airbnb", explicam os juristas da CMS.

Várias outras medidas foram também adoptadas pelas regiões, que têm poderes legislativos na área do turismo. No geral, estas regras pretendem estabelecer distinções claras entre proprietários que actuam a título particular e operadores profissionais, nomeadamente introduzindo limites ao número de imóveis que podem ser usados neste tipo de actividades numa determinada área. Há também obrigações dos proprietários de comunicar dados dos hóspedes às autoridades policiais e regras sobre o pagamento de taxas turísticas locais.

Também em França os arrendamentos de curta duração tem estado sob forte escrutínio e em Outubro do ano passado uma nova lei veio impor novas regras a aplicar às cidades com mais de 200 mil habitantes e em geral a todas as que se situem na região de Paris, explicam os especialistas da CMS. Assim, distingue-se entre os imóveis que são habitação dos seus proprietários e que estes arrendam e as restantes. As primeiras apenas podem ser arrendadas a turistas por um período de 120 dias ano, no fim do qual os anúncios terão de ser retirados dos sites de venda, só voltando a ser exibidos no ano seguinte. A monitorização deve, aliás, ser feita pelas pelas próprias plataformas, muitpo embora não tenham sido estabelecidas sanções. Já as casas que não sejam habitação própria dos seus proprietários, o arrendamento a turistas obriga a que seja alterado o uso da propriedade e se tal não for feito há lugar a uma coima de 50 mil euros.

Por outro lado, sempre que o volume de negócios anual resultante do arrendamento de curta duração ultrapasse os 23 mil euros, o proprietário deverá inscrever-se como trabalhador independente na segurança social e pagar as devidas contribuições, acrescentam os advogados da CMS.

Nas cidades com mais de 200 mil habitantes ou que se situem na região de Paris, é também obrigatório um registo prévio, cujo número deve aparecer nos anúncios de arrendamento. Os proprietários que não cumpram arriscam uma multa de 450 euros.

Em Londres há regras que restringem a 90 dias o período anual durante o qual uma casa de habitação pode ser anunciada nas plataformas de alojamento de curta duração a turistas. O Airbnb "comprometeu-se formalmente a observar esses limites em 2016", explicam os juristas parceiros da CMS Rui Pena & Arnaut. No entanto, ressalvam, para já o o negócio da hotelaria na capital do Reino Unido é predominantemente corporate e "os arrendamentos entre particulares não estão regulamentados e nem são vistos como uma ameaça para a hotelaria tradicional". Contudo, os principais operadores hoteleiros investiram em plataformas próprias, que concorrem directamente com a Airbnb e outras do mesmo género.

A Holanda é um dos países europeus que mais tem regulado os arrendamentos de curta duração, por forma a evitar os desequilíbrios e a falta de casas para habitação permanente. Em Amsterdão, segundo a informação fornecida pela CMS, o alojamento local de casas para habitação apenas é permitido dentro de determinadas condições. Desde logo o proprietário tem de ser também residente na casa, o que dificulta o investimento em imobiliário apenas para colocar no alojamento local. Depois, o proprietário tem de pagar um imposto de turismo sobre os valores que recebe e cada imóvel apenas pode ser arrendado por um máximo de 60 dias por ano, a menos que o seu proprietário tenha autorização oficial para oferecer mais. Por outro lado, a lei estipula que a casa não pode ser arrendada a mais de quatro pessoas ao mesmo tempo e que, se estiver incluída num complexo de apartamentos, então o residente terá de obter uma autorização prévia por parte da respectiva associação de proprietários. A casa tem de cumprir requisitos, nomeadamente regras contra incêndios, e os hospedes não podem causar distúrbios ou perturbações.

A cidade de Amsterdão acordou com a Airbnb que as casas que já tenham sido arrendadas por períodos de 60 dias deverão deixar de aparecer na plataforma até ao final do ano em causa. E, a partir de Outubro deste ano, os residentes que arrendem as casas, deverão estar registadas junto das autoridades municipais, sendo que quem não cumpra arrisca uma coima de 20.500 euros.

Berlim foi uma das primeira cidades europeias a debater-se com um problema de falta de casas para habitação devido ao excesso de oferta de alojamento residencial para turistas. O problema alargou-se a outras zonas e vários Estados federais avançaram com regras com vista a penalizar o que chamam de "uso inadequado" de imóveis que, sendo destinados a habitação, são usados para acomodação a turistas. Este "uso inadequado" é proibido nas cidades de Berlim, Hamburgo e Munique, sendo que neste último caso há mesmo regulamentos municipais complementares, referem os juristas da CMS ao Negócios. As regras variam de Estado para Estado. Berlim, por exemplo, tem regras muito específicas e entende que se verifica "uso inadequado" sempre que, entre outras situações, há um arrendamento pago diário ou semanal, sendo as excepções possíveis apenas dentro de condições muito restritas.

Por outro lado, a concretização destas regras tem vindo a aumentar visivelmente. As autoridades começaram não só a efectuar inspecções no local, interrogando os turistas, como estão também a verificar as plataformas de internet que intermedeiam as vendas, explica a CMS. As multas a aplicar aos incumpridores são elevadas e em Berlim, por exemplo, podem chegar aos 100 mil euros.

No entanto, alertam os juristas, o conteúdo destas leis sobre uso inadequado "ainda não foi totalmente clarificado pelos tribunais superiores, em particular no que se refere às plataformas de internet que actuam como "agência".