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A vida em condomínio nem sempre é fácil. Além das queixas derivadas da vida quotidiana, como barulho em horas impróprias, a administração das partes comuns também pode originar problemas e conflitos. Os condóminos têm todo o interesse em participar nas decisões relativas ao funcionamento do prédio onde habitam e, como tal, devem comparecer nas reuniões. Regra geral, janeiro é o mês em que se realiza a assembleia para discutir eventuais problemas e aprovar as contas do ano anterior e o orçamento para o ano em curso.

Esclareça algumas dúvidas através dos comentários dos nossos especialistas a cinco questões colocadas pelos leitores. Respostas a outros assuntos no nosso sítio na Internet (www.deco.proteste.pt/condominio).

 

1 "O construtor do prédio onde moro não participou na primeira reunião de condóminos. Deveria ter estado presente?"

R.C., Sines

Sim. O construtor deveria ter estado na reunião para entregar a administração do condomínio aos proprietários. Todavia, o facto de não ter estado presente e de o condomínio ter sido constituído na sua ausência não o isenta de responsabilidades, nomeadamente, no caso de se detetarem defeitos no edifício.

Terá sempre de entregar toda a documentação respeitante ao prédio (ver a lista na página ao lado), bem como uma relação dos documentos, bens e valores que recebeu desde a construção até à constituição do condomínio. A administração eleita poderá pedir ao construtor um comprovativo que discrimine os documentos entregues.

Convém também que a administração guarde cópias dos contratos com os vários prestadores de serviços e anote os contactos dos representantes dos aparelhos existentes no prédio (extratores de fumos, elevadores, sistemas de videoporteiros, etc.). Estes serão úteis em caso de avaria ou defeito dos equipamentos.

Caso seja nomeada uma nova administração, a anterior terá de entregar toda a documentação relativa ao condomínio. Se não o fizer, tal deverá ser exigido por escrito, definindo um prazo razoável para a entrega dos documentos (por exemplo, 10 dias úteis ou 15 dias de calendário).

 

2 "Dois condóminos não residem no prédio e um deles até vive no estrangeiro. Como convocá-los para as reuniões?"

João Santos, Olhão

Todos os condóminos têm de ser convocados para as assembleias, quer residam no prédio ou noutro local, mesmo no estrangeiro. Os não residentes devem comunicar ao administrador, por escrito, o seu domicílio (ou o do seu representante), já que a ausência de convocatória a todos os condóminos, ou uma irregularidade na mesma, pode comprometer as deliberações tomadas em assembleia.

A convocatória deve ser feita por carta registada com aviso de receção, enviada 10 dias (de calendário) antes da data da reunião. Se esta formalidade for cumprida, considera-se realizada.

 

Casos em que o destinatário se ausenta sem disso dar conhecimento, muda de residência sem informar por escrito a administração da nova morada, se recusa a receber a carta ou não a levanta nos correios não podem servir de desculpa a um condómino faltoso para, mais tarde, impugnar as decisões da assembleia.

A convocatória também pode ser entregue pessoalmente, desde que o administrador fique com um recibo de receção assinado pelo condómino. Apesar de poder ser mais prático, não basta afixar a convocatória em locais de passagem ou colocá-la nas caixas de correio, pois não há garantia de que os moradores tomem conhecimento da reunião. Este método é útil apenas como "lembrete".

 

3 "O condómino do primeiro andar esquerdo não paga quotas há cinco meses porque está desempregado. O que pode o condomínio fazer?"

M.F., Vila Franca de Xira

Quem vive num condomínio tem de participar nas despesas comuns, devendo pagar as quotas que lhe correspondem, de acordo com a sua permilagem ou percentagem, nos prazos previstos no regulamento. Caso se atrase, poderão ser-lhe cobrados juros de mora à taxa de 4%, além de outras penalidades. Atualmente, com a taxa de desemprego a rondar os 16%, muitos proprietários podem ter dificuldade em fazer face a esta despesa fixa, por não terem rendimentos suficientes. Nestes casos, o administrador do condomínio deve encontrar com o condómino em falta uma forma de superar o problema: dilatando o prazo por 3 meses, por exemplo, caso ele tenha um emprego em vista ou conte receber uma verba que lhe permita fazer face às despesas; acordando o pagamento faseado, em parcelas que consiga suportar; ou concedendo um desconto temporário, equivalente, por exemplo, à parte da quota respeitante ao fundo comum de reserva.

Caso a negociação não "chegue a bom porto", há outras opções, como o recurso ao fundo comum de reserva. Por lei, este destina-se às obras de conservação do edifício. Todavia, numa situação de extrema necessidade, os condóminos podem utilizar esse dinheiro para suportar os encargos do condómino faltoso. As formas de utilização e de contribuição para o fundo devem estar regulamentadas pelo título constitutivo. Se esta situação concreta não estiver prevista, a decisão terá de ser aprovada numa assembleia, por unanimidade dos votos (ver a questão 4).

 

Outra alternativa será o condomínio, representado pelo administrador, avançar com uma ação no julgado de paz da sua área. No caso da leitora, tal não seria possível, pois não existe este serviço no seu concelho. O recurso aos tribunais deverá ficar no final da lista de opções, pois há que contar com os honorários de um advogado, com as custas processuais e vários meses de espera para se conhecer a sentença final. Além disso, convém ter presente que, mesmo com uma sentença favorável, pode não conseguir reaver o dinheiro, se o morador não tiver bens passíveis de serem penhorados.

 

4 "Apesar de os condóminos terem escolhido, por unanimidade, um orçamento para a realização de obras de manutenção no prédio, o administrador contratou outra empresa com um custo mais baixo, mas um serviço pior. É possível ignorar o que foi decidido em reunião?"

Olinda Vicente, Miranda do Corvo

Em princípio, a administração não tinha legitimidade, sem uma explicação razoável, para adjudicar a obra a uma empresa diferente da que tinha sido votada por unanimidade na assembleia de condóminos. Esta atuação só se justificaria se a administração pudesse provar que os moradores não se tinham oposto à decisão, depois de informados.

Neste caso, os condóminos nem precisariam de ter elegido o orçamento por unanimidade. Bastaria, como sucede para a maioria das decisões tomadas em assembleia, uma maioria dos votos representativos do capital investido, isto é, uma maioria simples (50% + 1). Já carecem de unanimidade alterações ao título constitutivo (por exemplo, um logradouro deixar de ser parte comum e integrar uma fração); obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a três quartos do seu valor total; aproveitamento de partes comuns do edifício, como arrendar a casa da porteira; e utilização de bens comuns do prédio, como a venda de determinado equipamento do condomínio.

A aprovação por unanimidade não implica que todos os condóminos estejam presentes na assembleia. As deliberações podem ser aprovadas por unanimidade dos presentes desde que representem, pelo menos, dois terços do valor total do prédio e com a condição de, mais tarde, serem aceites também pelos condóminos ausentes. Estes devem ser informados do que ficou decidido, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias a contar da reunião. Depois de notificados, dispõem de 90 dias para dizerem se concordam com as deliberações. Se nada disserem, presume-se que aceitam.

 

5 "O cano por onde corre a água para a minha habitação tem uma rotura, que está a provocar uma infiltração na casa ao lado. Como o problema se localiza no patamar do prédio, quem paga a reparação: eu ou o condomínio?"

C.P., Amadora

A reparação caberia à leitora se a rotura se situasse no interior da sua casa. Uma vez que se localiza no patamar, parte comum do prédio, é responsabilidade do condomínio.

Tendo em conta que a rotura está a causar danos numa habitação, é urgente informar a administração, para esta providenciar a reparação com a maior rapidez possível. Só se o administrador não avançar com as obras, ou se recusar a fazê-las, é que o proprietário pode realizá-las, apresentando depois a conta ao condomínio.

Foi o que sucedeu a um casal prejudicado por uma infiltração de água na sua casa, devido a uma fenda existente na parede exterior do edifício: colocou o seu problema ao administrador do prédio, relatando que "chegava a pingar água na cama". Como este nada fizesse, avançou com as obras. O Tribunal da Relação de Lisboa deu-lhe razão, considerando que a reparação realizada a seu pedido era indispensável e urgente.

 

• Os julgados de paz são uma boa opção para resolver litígios relacionados, por exemplo, com quotas em atraso de um condómino, desde que a dívida não exceda os 5 mil euros. De fora ficam questões relacionadas com direito da família, sucessões e trabalho, entre outras.

• Em média, um litígio demora 2 meses a ser resolvido e tem um custo máximo de 70 euros. Contudo, os julgados de paz ainda não estão acessíveis em todo o País.

• No momento em que preparávamos esta edição, estava em discussão um diploma do Ministério da Justiça que propunha o alargamento das competências dos julgados de paz, bem como a possibilidade de resolverem litígios até 15 mil euros. Logo que tenhamos novidades sobre o assunto, aqui lhe daremos conta.

• Plantas de pormenor do edifício (telas finais)

• Projeto do imóvel ou loteamento (incluindo alterações que tenham sido efetuadas)

• Licença/autorização de utilização

• Comprovativo dos serviços municipalizados em como foram efetuados os testes de pressão à canalização

• Comprovativo de inspeção emitido pela empresa de manutenção dos ascensores

• Projetos de eletricidade, de abastecimento de águas, de esgotos, de águas pluviais, de rede de gás e de instalações telefónicas