A procura por imóveis reabilitados tem vindo a crescer em Portugal e representa hoje uma das maiores oportunidades de modernização do setor imobiliário. Segundo o Portal da Habitação, mais de 60% das casas em Portugal foram construídas antes de 1990, o que significa que há patrimónios com enorme potencial de modernização. Carlos Santos, CEO da Zome, explica que reabilitar um imóvel é uma solução mais acessível e sustentável para muitas famílias do que investir numa casa nova e defende que a reabilitação urbana pode ser um dos motores para reequilibrar a oferta e responder à crescente procura de habitação.
Como é que a Zome avalia a procura por imóveis reabilitados (ou por reabilitar) no mercado atual? Quais as justificações para a tendência registada?
A Zome percebe a procura em crescimento por imóveis reabilitados ou por reabilitar, sobretudo nos centros urbanos onde a oferta nova é limitada. Parte desta procura é explicada pelo facto de muitos compradores darem agora mais valor ao conforto moderno, à eficiência energética e à qualidade dos acabamentos – atributos que, muitas vezes, só surgem numa intervenção de reabilitação. Também pesa a escalada dos preços dos terrenos e dos custos da construção nova, que tornam mais competitivos os projetos que aproveitam edifícios já existentes. Os apoios públicos têm reforçado esta tendência, como acontece com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que já reabilitou mais de 3.000 habitações e pretende chegar a mais de 5.800 até 2028.
Mas nem tudo são facilidades. Também há limites práticos, como, por exemplo, atrasos nas licenças, subida dos preços dos materiais e falta de profissionais especializados, o que complica a concretização de muitos projetos. A Zome acredita que esta procura não é passageira, mas sim um reflexo da maturidade do mercado imobiliário português. O desafio agora é fazer com que essa procura se traduza em casas reais, entregues, e para isso é preciso acelerar regulamentos, adaptar financiamento e qualificar a mão de obra disponível.
Qual pode ser o papel da reabilitação na resposta à escassez de oferta habitacional em Portugal?
Para nós, a reabilitação pode desempenhar um papel decisivo na mitigação da escassez de oferta habitacional em Portugal, porque permite aproveitar o parque existente, reduzir prazos e custos, e densificar zonas já servidas por infraestruturas. Portugal conta com centenas de milhares de imóveis com necessidades médias ou profundas de intervenção – só nos Censos de 2021, cerca de 706 828 habitações estavam classificadas assim, das quais 343.755 eram residências habituais. Em paralelo, muitas cidades enfrentam uma oferta à venda que ronda mínimos históricos: no segundo trimestre de 2025, o número de casas disponíveis situava-se apenas cerca de 5 % acima do mínimo registado em 2022.
Em centros urbanos, aproveitar edifícios devolutos ou subutilizados permite inserir oferta habitacional sem “consumir” novos solos. Também facilita intervenções rápidas, especialmente quando existirem incentivos fiscais ou apoios públicos que tornem economicamente viável recuperar edifícios que estariam parados.
Claro que a reabilitação não deve servir como cura para tudo – muitos imóveis exigem obras profundas, implicam processos de licenciamento demorados e dependem de financiamento especializado. Mas, quando bem orientada e apoiada institucionalmente, pode converter-se numa alavanca eficiente para aliviar a pressão sobre o mercado, especialmente nas zonas de forte procura.
Na Zome, acreditamos que, num modelo combinado em que a reabilitação urbana e a construção nova caminhem lado a lado, será possível reforçar a oferta habitacional de forma mais equilibrada e sustentável.
Que apoios ou incentivos públicos são fundamentais para estimular mais projetos de reabilitação?
Para impulsionar projetos de reabilitação com escala, são essenciais apoios públicos em três frentes: fiscais, financeiros e técnicos. No plano fiscal, a isenção de IMI por três anos, a redução de IMT na aquisição de imóveis para reabilitar e a aplicação de IVA a 6 % nas obras em Áreas de Reabilitação Urbana são instrumentos já relevantes que devem ser mantidos ou até alargados. No plano financeiro, linhas de crédito bonificadas, como o IFRRU, e fundos de partilha de risco, como o FNRE, são fundamentais para reduzir custos de capital. Por fim, importa simplificar licenciamentos e apoiar tecnicamente proprietários e promotores.
Exemplos de outros países mostram o impacto destes incentivos. Em França, o programa Denormandie concede benefícios fiscais a quem reabilita imóveis em zonas históricas, enquanto em Espanha a dedução no IRS para obras de eficiência energética tem acelerado intervenções. Portugal pode seguir caminhos semelhantes, reforçando benefícios fiscais e linhas de financiamento orientadas para eficiência e sustentabilidade. Segundo a ADENE, a eficiência energética é outro dos fatores extremamente decisivo no que diz respeito à reabilitação, já que, em 2023, 65% dos edifícios reabilitados com certificação energética atingiram classes A ou A+.
Como pode a Zome ajudar os clientes e parceiros a investir em projetos de reabilitação? Por exemplo, na divulgação de informação e apoio em burocracias obrigatórias nestes processos.
A Zome assume um papel ativo na dinamização da reabilitação, não apenas como mediadora, mas também como parceira de confiança de clientes e investidores. Ajudamos, desde logo, na identificação de oportunidades de reabilitação com potencial de valorização, através de análises de mercado detalhadas e estudos de viabilidade. Paralelamente, prestamos apoio na navegação das exigências burocráticas, ajudando a reunir documentação, a interpretar enquadramentos legais e a articular com entidades públicas ou privadas envolvidas no processo.
Outro eixo importante é a divulgação de informação: temos vindo a investir na partilha de conhecimento sobre apoios fiscais e financeiros disponíveis, regimes especiais em Áreas de Reabilitação Urbana e novas soluções de financiamento sustentável.
De que forma a modernização tecnológica pode transformar os processos de reabilitação e melhorar a experiência dos clientes que investem neste tipo de imóvel?
A modernização tecnológica tem um papel determinante na transformação da reabilitação, tanto no processo como na experiência final dos clientes. Na Zome, temos vindo a adotar soluções digitais que permitem maior transparência e rapidez, desde a utilização de modelos 3D e realidade virtual para projetar intervenções antes da obra, até plataformas de gestão documental que simplificam a recolha e validação de licenças ou certificados. Estas ferramentas reduzem incertezas, evitam erros e tornam mais ágil a tomada de decisão.
Para os clientes investidores, a tecnologia é igualmente uma mais-valia: a simulação de custos, prazos e impacto energético da reabilitação permite avaliar a rentabilidade de forma mais precisa e acompanhar em tempo real a evolução do projeto. Já utilizamos inteligência artificial para identificar oportunidades de investimento e para cruzar dados de mercado com perfis de clientes, antecipando tendências e avaliando o potencial de valorização de imóveis para reabilitar. Também acompanhamos de perto a implementação do bilhete de identidade digital dos imóveis, que acreditamos vir a ser uma ferramenta essencial para simplificar e centralizar informação.
Em suma, a tecnologia aproxima o processo daquilo que os clientes hoje mais valorizam – clareza, previsibilidade e confiança no investimento – e a Zome quer estar na linha da frente desta transformação.
Qual a previsão da evolução do mercado da construção e reabilitação, nos próximos 5 a 10 anos, em Portugal?
Penso que o mercado da construção e reabilitação em Portugal irá experimentar um crescimento moderado, mas consistente, nos próximos 5 a 10 anos, com ênfase cada vez maior em reabilitação, eficiência e inovação. O segmento das construções novas continuará a existir, especialmente em zonas periféricas ou em expansão urbana, mas será a reabilitação urbana e a requalificação do parque edificado existente que se irão assumir como motores centrais de resposta à escassez habitacional.
Nas projeções mais imediatas, já para 2025, esperam-se crescimentos anuais entre 1,5% e 3,5% no segmento habitacional, apoiados pelo investimento público via PRR e Portugal 2030 e por uma recuperação gradual das taxas de juro. A produção global do setor da construção deverá acompanhar esta tendência, crescendo entre 3% e 5%, ainda que com grandes desafios ao nível de custos, mão de obra e acesso ao financiamento.
Ao longo da década, vemos algumas forças que moldarão esse percurso. Primeiro, a pressão regulatória e ambiental – exigências cada vez mais rigorosas de desempenho energético, sustentabilidade e certificações – forçarão a especialização das empresas e a adoção de técnicas construtivas inovadoras (prefabricação, construção modular, digitalização). Em segundo lugar, os custos de construção e a falta de mão de obra qualificada vão tolher margens, tornando imprescindível o aumento da produtividade por via tecnológica. Em muitos casos, a reabilitação viabilizada por incentivos públicos será mais competitiva do que a construção ex-nova, especialmente em centros urbanos bem servidos de infraestruturas.
Por fim, o papel do Estado será fundamental. Se as medidas de políticas públicas forem consistentes (apoios fiscais, financiamento, simplificação de licenças, gestão de património público), o setor poderá crescer com mais solidez. Caso contrário, riscos como estagnação ou desaceleração poderão emergir, especialmente se persistirem os entraves burocráticos e os custos elevados.
Em resumo: nos próximos 5 a 10 anos, a Zome estima que a construção nova se mantenha essencial, mas sob limitação de escala, enquanto a reabilitação ganhará protagonismo como via mais eficiente de aumentar a oferta habitacional. Um mercado mais tecnológico, mais sustentável e mais regulado será o palco dessa evolução – e quem se adaptar primeiro terá vantagem competitiva.
A sustentabilidade tem peso/impacto na forma como se reabilita, ou na valorização futura dos imóveis?
A sustentabilidade é hoje um fator central na reabilitação e influencia diretamente tanto a forma como se intervém num imóvel como a sua valorização futura. Para a Zome, não há já como dissociar a reabilitação da eficiência energética, da redução da pegada de carbono e da utilização de materiais mais duráveis e amigos do ambiente. Estas práticas têm um impacto imediato nos custos de operação e manutenção, mas sobretudo refletem-se no valor do ativo a médio e longo prazo.
Os compradores e investidores estão cada vez mais atentos a critérios de sustentabilidade, seja porque reduzem despesas energéticas, seja porque os imóveis certificados com melhor desempenho energético e ambiental conseguem maior procura e valorizam-se acima da média. Dados do mercado europeu já mostram prémios de valorização entre 5% e 15% em imóveis com certificações verdes face a equivalentes convencionais, tendência que Portugal seguirá inevitavelmente.
Assim, integrar soluções sustentáveis, sejam elas relacionadas com isolamento térmico, sistemas de climatização eficientes, energias renováveis ou reaproveitamento de água, não é só uma responsabilidade ambiental, como também um fator competitivo. A reabilitação sustentável é, portanto, o caminho para garantir imóveis mais atrativos, resilientes e com maior liquidez no futuro.
Além da burocracia, licenciamento, custos de materiais, por exemplo, que outros desafios ainda se colocam à reabilitação em Portugal?
Além da burocracia, do licenciamento e do encarecimento dos materiais, a reabilitação em Portugal enfrenta outros desafios estruturais que não podem ser ignorados. O mais evidente é a falta de mão de obra qualificada: engenheiros, arquitetos e, sobretudo, trabalhadores especializados em reabilitação urbana são escassos, o que atrasa projetos e aumenta os custos. Outro problema recorrente é a dificuldade de acesso ao financiamento, já que muitas instituições bancárias ainda olham para a reabilitação com mais risco do que para a construção, exigindo capitais próprios mais elevados ou prazos menos flexíveis.
Acresce ainda a fragmentação da propriedade em zonas históricas, com edifícios partilhados entre múltiplos herdeiros ou condóminos, situação que complica tomadas de decisão e paralisa projetos. Também existem desafios técnicos: grande parte do edificado devoluto apresenta patologias graves, exigindo intervenções profundas que tornam o processo menos previsível em custos e prazos.
Penso que ultrapassar estes obstáculos exige um esforço conjunto, mais programas de qualificação profissional, maior sensibilização das instituições financeiras, modelos de mediação para desbloquear conflitos de propriedade e incentivos direcionados para reabilitação estrutural. Só assim será possível acelerar a recuperação do parque habitacional existente e dar uma resposta eficaz à procura.
Como é que a Zome vê a evolução da sustentabilidade no mercado da construção e reabilitação, nos próximos 5 a 10 anos, em Portugal?
A sustentabilidade vai deixar de ser uma opção e tornar-se-á uma exigência estruturante no mercado da construção e da reabilitação nos próximos 5 a 10 anos em Portugal. A pressão regulatória europeia e nacional, nomeadamente através das metas de neutralidade carbónica e das diretivas de eficiência energética dos edifícios, vai obrigar a que todos os projetos de construção e reabilitação incorporem soluções mais amigas do ambiente.
Na prática, isso significará edifícios concebidos com maior eficiência térmica e energética, utilização de materiais recicláveis ou de baixo impacto ambiental, integração de energias renováveis e sistemas de gestão inteligente do consumo. O financiamento também seguirá esta tendência: bancos e fundos já privilegiam projetos alinhados com critérios ESG, o que significa que os imóveis sustentáveis terão acesso mais fácil a capital e taxas mais competitivas.
Do ponto de vista do cliente final, a procura por habitação eficiente e sustentável vai crescer e traduzir-se em prémios de valorização no mercado. Não restam dúvidas que a sustentabilidade será um eixo incontornável de competitividade no imobiliário português. Quem investir hoje em soluções verdes, seja em construção nova ou em reabilitação, estará a garantir imóveis mais atrativos, resilientes e líquidos no futuro.
Este conteúdo foi produzido pela Zome.
