Análises Deco Alguém me explique o crédito à habitação

Alguém me explique o crédito à habitação

FINE? TAN? TAEG? MTIC? Não se perca no emaranhado de siglas e termos técnicos
Alguém me explique o crédito à habitação
Lusa
Deco Proteste Paulo Buchinho - Ilustração 03 de setembro de 2019 às 12:00
Pedir um empréstimo à habitação: a parte fácil é sonhar com a casa nova. A parte complicada é olhar para uma simulação de crédito e orientar-se no mar de siglas, termos técnicos, listagem de custos, obrigações adicionais e previsões de subida da prestação. A tentação é dirigir o olhar para o valor mensal a pagar ao banco e tomar, logo ali, a decisão de avançar ou não. Mas há vida além da prestação. Garanta que toma a decisão mais responsável.

Vá ao mercado e faça contas

Consulte opções de financiamento em vários bancos, para ampliar a escolha. Antes, memorize esta sigla: FINE. Significa Ficha de Informação Normalizada Europeia e tem de lhe ser entregue sempre que pedir uma simulação no banco. Inclui as informações essenciais para analisar e comparar propostas de crédito de vários bancos (ver embaixo). Tenha em mente que os encargos do crédito não se resumem ao pagamento da prestação. Na maioria dos casos, há lugar a comissões várias e seguros associados ao financiamento. Estes custos diferem entre instituições e há que analisá-los bem antes de tomar uma decisão. Uma boa forma de conhecer diferentes propostas do mercado é usar o simulador da Deco Proteste de crédito à habitação, em www.deco.proteste.pt/creditohabitacao. Basta indicar o valor do imóvel, quanto quer pedir (os bancos, por norma, emprestam até 90% do valor da casa) e o prazo de empréstimo.

Não se fixe só no spread. Um crédito com o spread mais baixo não é necessariamente o mais barato. Se os restantes encargos associados ao financiamento forem muito elevados, o custo do empréstimo será mais alto. Pode acontecer que, por um spread mais alto, consiga seguros mais baixos, e assim pagar menos por mês. Consulte, uma vez mais, o simulador da Deco Proteste. Ao avaliar propostas, dê prioridade à TAEG e ao MTIC (ver em baixo).

Procure que o crédito lhe pese o menos possível. Dê o máximo que conseguir de entrada, para ter margem de negociação, e opte por um prazo curto, em nome de uma fatura de juros mais leve.

E - exercício crucial - viaje até ao futuro. Simule o impacto que uma eventual subida das taxas de juro de 1% ou 2% poderá ter na sua prestação. E reflita. Uma, duas, as vezes que forem necessárias. Esta relação é para a vida.


 Taxa de esforço 
Antes de assinar qualquer contrato de crédito, é fundamental que calcule a sua taxa de esforço. Este indicador traduz o peso dos empréstimos nos rendimentos do agregado. Se já tem uma simulação de crédito a habitação, some a prestação proposta às restantes prestações fixas que tem e divida o resultado pelo seu rendimento líquido mensal. No final, multiplique por 100. Encontrou a sua taxa de esforço. A bem da saúde financeira da família, o valor não deve ser superior a 35 por cento.


 Fine 
Se pediu uma simulação de empréstimo a habitação, este documento tem de estar na sua mão. É na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) que encontra os dados de que precisa para analisar a proposta de crédito e compará-la com outras. A FINE tem de indicar elementos como a taxa anual nominal (TAN) aplicável ao empréstimo, a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG), os custos associados ao crédito, o montante total imputado ao consumidor (MTIC), as vendas associadas facultativas (contratação de outros produtos em troca de condições de financiamento mais vantajosas), o prazo, a prestação e o quadro de reembolso, com previsões de subida da prestação.


 Taxa variável, fixa e mista 
A taxa anual nominal (TAN) a aplicar ao crédito pode ser variável (a mais comum), fixa ou mista. Na maioria dos casos, a primeira e composta por spread (margem de lucro fixada pelo banco) e Euribor (componente variável da taxa de juro) somados entre si. A taxa fixa não sofre variações ao longo do empréstimo, mas tem o reverso de, historicamente e pelo menos no início do contrato, ser mais elevada do que a variável. Nos contratos com taxa mista, há um primeiro período em que a taxa é fixa, passando depois a variável.


 Custos iniciais e periódicos 
Pedir um crédito à habitação implica um rol de custos iniciais (comissões várias e impostos) e periódicos, como a comissão mensal de processamento da prestação e o encargo relativo a manutenção da conta à ordem associada ao crédito.


 Euribor 
Se optar por um crédito com taxa variável, vai ter a companhia da Euribor ao longo do empréstimo. E o indexante usado para a quase totalidade dos financiamentos bancários. E calculado diariamente e traduz a taxa de juro dos empréstimos que os bancos comerciais fazem entre si na Zona Euro. No decurso do contrato de crédito, o valor é revisto de forma periódica. Acautele, por isso, possíveis variações. Para cima, sobretudo. Estas terão reflexo na prestação a pagar.


 Vendas associadas facultativas 
Para oferecerem condições de crédito mais vantajosas, os bancos exigem, muitas vezes, a contração dos seguros de vida e multirriscos-habitação na mesma instituição, entre outros produtos. Pode ou não valer a pena, consoante haja opções mais baratas no mercado. Peça sempre uma simulação sem as vendas associadas incluídas, para que possa fazer as contas.


 Comparar ofertas 
Não se fique pela proposta do seu banco. Vá à concorrência e peça várias simulações. Só pesquisando o mercado e comparando propostas saberá qual a que mais se adequa as suas necessidades e a sua situação financeira. Não se esqueça de que o crédito a habitação tem uma duração longa. Ou seja, pequenas diferenças na prestação mensal podem significar milhares de euros ao fim de 30 anos.


 Prazo do empréstimo 
É fácil cair na tentação de contratar o prazo mais alargado possível para poder ter uma prestação mais baixa. Mas, quanto maior o tempo de reembolso, mais demorada se torna a amortização de capital e mais juros o consumidor acaba por pagar. Há que equilibrar a prestação mais adequada ao orçamento da família com um período de empréstimo que não encareça muito o crédito. Peça simulações para diferentes prazos, de modo a perceber o impacto do tempo nas prestações, nos juros e nos outros encargos do empréstimo. Se necessário, pode começar com um prazo mais longo e, assim que possível, reduzi-lo de modo a suportar menos juros.


 TAEG 
Não caia no erro de olhar apenas para a prestação simulada. A taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) é o instrumento mais rigoroso para comparar diferentes propostas de crédito. É o único indicador que reflete todos os custos do crédito, incluindo juros e comissões. A taxa anual nominal (TAN) só dá a conhecer o custo com os juros. E o spread não diz tudo: mesmo baixo, pode, em comparação com outros empréstimos, traduzir-se num crédito mais caro. Basta que os custos iniciais e mensais do financiamento sejam mais altos.


 Spread 
É a componente fixa da taxa de juro e representa a margem de lucro do banco. Os spreads são livremente estipulados pelas instituições de crédito, mas não são aplicados cegamente. Há spreads mínimos e máximos. Para obter um spread mais reduzido, os bancos exigem, muitas vezes, a subscrição de seguros e de produtos bancários adicionais. Se o cliente der uma entrada robusta ou o valor do empréstimo for significativamente inferior ao valor do imóvel, também consegue, por norma, um spread mais baixo.


 MTIC 
É mais uma importante sigla a decorar. O montante total imputado ao consumidor (MTIC) corresponde ao valor global que o cliente terá de pagar ao banco durante o prazo do crédito. É a soma do valor do empréstimo com os custos associados ao financiamento (juros, comissões, impostos e outros encargos). O MTIC pode assustar, porque traduz, num número com muitos zeros, o quanto lhe vai custar, de facto, a sua casa nova. Ao comparar propostas, é também para aqui que deve dirigir a sua atenção.


 A história acaba aqui? Não necessariamente... 
Contratado o crédito e comprada a casa nova, nada impede o consumidor de tentar renegociar as condições de financiamento ou de transferir o empréstimo para outro banco assim que o mercado se tornar mais favorável. Para quem contratou créditos à habitação nos anos em que a média dos spreads máximos atingiu valores elevados (mais de 6%, em 2013, por exemplo), é chegado o momento. Atualmente, os spreads médios variam entre 1,5% e 2 por cento. Se procura uma solução de crédito, saiba que a Deco Proteste negociou uma parceria, com condições especiais para subscritores da DECO PROTESTE. Informe-se em www.decomais.pt.




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