A Habitat Invest é uma sociedade privada de capitais portugueses que atua no setor imobiliário. Caracterizando-se como uma one-stop shop, a sua atividade desenvolve-se na área do investimento, promoção, gestão e mediação, de ativos imobiliários, estendendo-se ainda ao turismo. Falámos com Luís Corrêa de Barros, acionista e CEO, sobre a evolução da empresa, o seu posicionamento no mercado, projetos em curso e a forma como vê a evolução do setor e os seus principais desafios.

Como é que surge a Habitat Invest, com que objetivos e qual é que tem sido a evolução do seu negócio?

A Habitat Invest faz parte de uma nova vaga de investidores imobiliários e temos já um histórico interessante, visto que começámos em 2001. Os nossos primeiros investimentos foram pequenos projetos de reabilitação urbana no casco histórico de Lisboa. Na altura não havia Vistos Gold nem alojamento local e, portanto, os nossos clientes eram sobretudo portugueses que acreditavam no valor daquele investimento. Alguns colocavam depois as propriedades no mercado de arrendamento, assim como alguns clientes estrangeiros, o que nos "obrigou" a criar a Habitat Property Management (hoje Five Stars) para fazer a gestão dos apartamentos e dar rentabilidade aos investidores.

 

Entretanto evoluímos muito e atualmente a nossa atividade de reabilitação urbana é quase residual, com dois projetos em Lisboa. Um é o Pateo do Salema, que é um projeto turístico para o segmento alto. O outro é o HorizOn Tejo, na Calçada Marquês de Abrantes, onde estamos a reabilitar um edifício muito degradado para fazer uns apartamentos fantásticos.

Neste momento, o vosso portefólio de projetos é já muito maior, pelo que tive oportunidade de ver…

Sim, a Habitat Invest tem um portefólio de alguma dimensão e temos outro alcance, outra forma de trabalhar. Creio que estamos entre os cinco maiores promotores imobiliários nacionais e somos aquilo a que chamamos one-stop shop. Ou seja: nós identificamos as oportunidades e fazemos a negociação. Investimos na aquisição, com parceiros, mas sempre entrando com uma pequena parte do capital, que é uma forma de garantir o nosso compromisso com o investimento. Depois reabilitamos ou construímos, vendemos e podemos fazer a gestão das propriedades.

 

Portanto, já estão noutros segmentos, com outra dimensão?

Exato. Estamos já no segmento para a classe média-alta. Não digo que é para a classe média, porque infelizmente não conseguimos construir para a classe média portuguesa com os preços a que estão os terrenos e a que está a construção, e com a morosidade dos licenciamentos que "come" a rentabilidade dos projetos. Esta é, para nós, uma situação lamentável. Para a classe média-alta temos um projeto em Almada com 500 apartamentos. Em Loures, temos o Aurya, com 400 apartamentos, e em Lisboa, na Ameixoeira, temos o Luma, com 165 apartamentos. Portanto, neste momento, o principal investimento da Habitat Invest é nos apartamentos para a classe média-alta.

 

Depois temos os projetos para a classe alta, num segmento premium, não diria luxo. Creio que esse segmento não existe propriamente em Portugal. Temos o HorizOn, de que já lhe falei, na Calçada Marquês de Abrantes em Lisboa. E o Páteo Salema. Depois em Cascais temos o Marinha Prime, onde já só temos quatro em 55 unidades. Outro projeto em Cascais é os Plátanos, com 13 moradias unifamiliares. Existem também investimentos que achamos que estão "a meio caminho" entre o premium e o segmento médio-alto. É o caso dos nossos projetos em Lisboa, na Avenida do Brasil. E mais dois projetos, um no Dafundo e outro em Algés.

Referiu que normalmente fazem as aquisições e investimentos com parceiros. Que parceiros são esses?

Cerca de 60% dos nossos projetos são feitos com fundos de private equity, um deles americano e o outro inglês. O restante é feito com investidores privados portugueses e estrangeiros que estão sempre connosco, que nos vão acompanhando de projeto em projeto. Temos tido um crescimento muito grande. Em maio, vamos à SIL com a nossa maior presença de sempre, onde vamos lançar vários projetos que somam largas centenas de unidades habitacionais.

 

A Habitat também cresceu para outras áreas de negócio, que são relativamente secundárias. A gestão das propriedades com a Habitat Properties é uma delas. A Habitat Project, que faz o desenvolvimento e a gestão dos projetos, onde temos as nossas equipas com engenheiros, arquitetos, financeiros, e não só. E depois temos a Habitat Brokers, que se dedica apenas à comercialização dos nossos produtos.

Como vê a evolução do mercado imobiliário em 2023, com o aumento dos custos, a inflação, o aumento dos juros e a incerteza na economia?

Tenho o "defeito" de ser um otimista. Olho sempre para a garrafa meio cheia. Para o mercado residencial e para os segmentos em que estamos ativos, penso que há razões para ser otimista. Claro que tivemos três anos difíceis, em especial no segmento para a classe média-alta essencialmente portuguesa. Aumentaram os custos da energia, dos transportes, das matérias-primas, portanto, os custos de produção dispararam. E, portanto, quem está a vender para os portugueses ficou com um problema: como vou construir e vender com estes preços, ainda para mais com o custo do dinheiro a subir e com a morosidade dos licenciamentos em qualquer câmara municipal? Como é que os portugueses vão conseguir comprar?

 

Como é que resolveram essa equação?

A necessidade aguça o engenho e obrigou-nos a repensar a nossa forma de estar no mercado, a falar com os nossos parceiros e a revisitar os nossos projetos, que tiveram de ter alterações. Mudámos a materialidade dos nossos projetos sem comprometer a qualidade. Reequacionamos as áreas (curiosamente em Portugal as tipologias correspondentes têm áreas muito maiores do que em países como França ou Itália). Apertámos as margens. As nossas e as dos nossos parceiros no investimento e no desenvolvimento do projeto. E continuamos a contar com o apoio dos bancos.

 

Desenvolver projetos greenfield para as famílias portuguesas foi um desafio que aceitámos e que nos tem corrido bem. Temos "fechado" os projetos, podemos fechar menos bem, mas tem valido a pena. No entanto, é um segmento em que claramente o risco aumentou e a oferta diminuiu enquanto a procura continua a aumentar. Temos menos investidores interessados neste segmento. São projetos que não estão a vender como antigamente, mas que estão a correr bem, que tem a sua tração. As pessoas estão mais informadas, sabem o que querem comprar. Connosco encontram um bom produto com um valor que corresponde ao que pagam. Trabalhamos com as melhores construtoras e temos um bom nome no mercado, com um histórico de levar os projetos até ao fim e de entregar um bom produto.

Referiu que fazem parte de uma nova vaga de promotores e investidores. O que quer dizer com essa expressão?

Não querendo ofender ninguém, somos diferentes de uma vaga anterior de promotores que ajudaram a gerar as carteiras de malparado que ainda hoje pesam nos nossos bancos e no mercado. Entramos com capitais próprios, levamos os projetos até ao fim, temos processos e operações com equipas mais profissionais, que falam a linguagem dos bancos. Apresentamos projetos com cabeça, tronco e membros e com os pés assentes na terra. Penso que existe uma diferença qualitativa.

 

Fala-se muito sobre o papel crescente do comprador estrangeiro no nosso mercado. Qual é a sua perspetiva?

São de facto uma parte crescente do nosso mercado, em especial no mercado turístico e no segmento premium. Não padecem das mesmas dificuldades dos clientes portugueses. Muitas vezes nem recorrem ao crédito bancário, portanto, não se ressentem do aumento das taxas de juro. Continua a existir uma grande falta de oferta para este mercado e a procura continua a aumentar. Compram para viver, para revender ou para colocar no mercado de arrendamento e vêm cá em férias. Existe todo o tipo de figurinos. Hoje já não há preto e branco, é tudo cinzento, digamos assim.

 

Nos projetos para a classe média-alta também são importantes os investidores portugueses. Claro que temos compradores portugueses, famílias que conseguem vender a sua casa e fazer um esforço para passar para uma casa nova, melhor. Mas temos investidores que reconhecem o valor do nosso produto e adquirem três ou quatro apartamentos para revender ou arrendar.

Quais considera serem os principais desafios ou problemas para o investidor e promotor imobiliário em Portugal neste momento?

Vejo que as entidades públicas têm de percorrer ainda um enorme caminho para serem rápidas e eficientes. Os processos são invariavelmente longos, complicados e morosos. Temos autarcas sérios, com vontade de trabalhar e de mudar as coisas, mas com máquinas que emperram e empatam os processos. E, portanto, os projetos demoram a sair do papel, o que estraga qualquer plano de negócio, deprime a oferta e afasta o investidor internacional. Chegam atraídos pelas possíveis rentabilidades, mas são alienados pela morosidade e dificuldade de pôr os projetos de pé. É um tema muito preocupante e é necessário melhorar os processos, responsabilizar as pessoas e cumprir prazos.

 

Outro tema é o IVA a 23%. Na realidade não é dedutível e acaba por ser um custo total. E é um custo que torna muito difícil construir casas de que os portugueses gostem e que queiram e possam comprar; se tivéssemos o IVA a 6% talvez conseguíssemos fazer casas para a classe média portuguesa. Com o IVA a 23%, o destinatário mais natural dos projetos é o estrangeiro com outro poder de compra. Mas esta é apenas uma franja do mercado em que tudo o que aparece é vendido. A Habitat Invest gostaria de estar mais presente no mercado para a classe média e classe média-alta portuguesa, mas com esta fiscalidade e a burocracia é uma tarefa cada vez mais difícil.