Descobrir um imóvel a bom preço, em Lisboa, é quase como encontrar uma agulha no palheiro. Não é fácil! Mas é possível. No segundo trimestre de 2018, foram vendidos 45.619 imóveis, o número mais elevado desde que há registo.

A redução das taxas de juro, a queda do desemprego e a baixa inflação impulsionaram, nos últimos anos, o investimento imobiliário. A vinda de estrangeiros para residir em Lisboa e a turba de turistas que invadiu a cidade, aumentaram ainda mais a pressão sobre a procura. O setor da construção, porém, não estava preparado para responder. Desde 2005, o número de fogos concluídos em construções novas para habitação familiar diminuiu, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística, em vários municípios, tendo atingido o valor mínimo em 2015. Apenas em 2016 e 2017, houve uma ligeira subida. Ainda assim, concluíram-se, no ano passado, menos 88,3% dos fogos do que em 2000. A exceção verificou-se, em 2014, na Área Metropolitana de Lisboa, onde houve um acréscimo de 112,5% nos fogos licenciados.

A combinação de todos estes fatores conduziu à subida generalizada de preços. O setor, que parecia moribundo com a crise, ressuscitou. Segundo o Instituto Nacional de Estatística, os valores médios por metro quadrado aumentaram, no município de Lisboa, 24%, entre agosto de 2013 e 2018.

Perante este cenário, compensa investir para arrendar? Para o ajudar a descobrir, analisámos, freguesia a freguesia, os valores de venda e de arrendamento de imóveis, com as mesmas características, num site de referência de anúncios de imóveis. Comparando os dados recolhidos no final de setembro com o valor médio do mercado, aferimos, por freguesia e por tipologia, se os valores praticados são corretos, caros ou baratos.

A conclusão a que chegámos é a seguinte: os preços de mercado, em Lisboa, para imóveis de tipologia T2 estão, em média, inflacionados 12% face ao preço justo. Ou seja, a conclusão da edição de abril da PROTESTE INVESTE de que os preços estão inflacionados mantém-se.

Vamos agora aos resultados que obtivemos para esta tipologia. Ajuda, Avenidas Novas, Misericórdia, Marvila, Estrela e Parque das Nações são as freguesias de Lisboa com os preços mais altos, como pode constatar nesta página. Apenas os imóveis T2 encontrados nas freguesias dos Olivais (-28%), de Santa Clara (-15%) e de Santo António (-11%) se podem considerar abaixo do valor justo. Quanto ao Beato, Penha de França, Carnide e Arroios, os preços de mercado podem ser, em média, considerados corretos. Apesar de Santo António ser a quarta freguesia com o preço médio por metro quadrado mais elevado de Lisboa (4.621 euros), tem uma renda média alta (24,40 euros por m2), revelando-se, por isso, um investimento interessante. A nossa recomendação é para comprar.

A periferia é a solução?

A resposta é sim. De uma forma geral, os preços podem subir em média mais 21% até atingirem um preço justo. Contudo, nem todas as freguesias têm o mesmo potencial. Por exemplo, muitas freguesias de Sintra apresentam valores de venda inferiores ao justo.

Em contrapartida, São Domingos de Rana é a única freguesia com recomendação para vender. Tem um preço de mercado 13% superior ao justo.

Almada, Sintra, Loures e Odivelas também apresentam boas ocasiões de compra. A população residente aumentou nos últimos três anos, bem como o número de edifícios licenciados e fogos concluídos. Por exemplo, o crescimento médio nos últimos três anos foi de 35% em Odivelas, 20% em Sintra, e 6% em Loures. Em Almada, apesar de o balanço de construções e licenciamentos ser ligeiramente positivo, a redução da população residente tem influenciado a procura.

Não se atire de cabeça

O setor imobiliário é sensível a mudanças. Se equaciona investir em imobiliário para arrendar, há fatores importantes, além do preço de compra, a ter em conta. As alterações recentes à lei do alojamento local é um deles. O estabelecimento de quotas máximas em algumas zonas da cidade, ou a necessidade de autorização do condomínio para iniciar a exploração de um hostel em condomínios, pode deitar por terra aquele que parecia ser um bom negócio. Os condomínios passaram também a ter mais poderes para encerrar qualquer modalidade de alojamento local e podem fixar o pagamento de uma contribuição adicional pelas despesas resultantes da utilização acrescida das partes comuns, até 30% do valor anual da quota. Da mesma forma, a política fiscal sobre o investimento imobiliário e os benefícios fiscais de que usufruem os estrangeiros não residentes poderão sofrer modificações. Por exemplo, a chamada "taxa Robles", ou a "taxa Rio", pretendem discriminar a duração e o tipo de investimento imobiliário através da carga fiscal sobre a compra e/ou sobre a venda. Quanto aos senhorios, reclamam a aplicação de uma taxa liberatória inferior a 28% para os contratos de arrendamento de maior duração. Atualmente, fala-se de uma taxa de 14% para os contratos com duração superior a dez anos. Mas não é certo que seja aprovada no Orçamento do Estado. Finalmente, é expectável que, face aos dados apresentados pelo INE, em setembro, sobre os edifícios licenciados, a oferta de imóveis venha a aumentar, no médio prazo, levando a uma eventual descida dos preços. Conselhos finais. Quando equacionar a compra de um determinado imóvel, não se esqueça de solicitar a certidão de teor. Esta contém todos os registos sobre a casa: aquisições, hipotecas e penhoras que pendem sobre ela.

Desloque-se ainda a uma repartição de finanças para saber se há direitos de preferência de herdeiros ou inquilinos. Questões mais práticas como o desenvolvimento do plano urbanístico, a proximidade a centros de interesse turístico ou a meios de transporte são fatores a ter em conta.

Esta não é a altura ideal para comprar um imóvel em Lisboa para rentabilizar. Mas uma boa oportunidade deve ser sempre analisada caso a caso.

Simulador

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O nosso comprador permite pesquisar o preço médio de venda por m2 em várias cidades do país, bem como a renda média mensal por m2. Faculta também a área média e o preço de venda. Para facilitar a procura, está dividido por cidade; por intervalo de preços; e tipologia (T1 ou T2). É ainda possível pesquisar de acordo com o nosso conselho (comprar, manter ou vender) ou avaliação (barata, cara, correta), e comparar até três imóveis em diferentes localidades. O portal tem ainda um simulador, no qual pode descobrir se arrendar é rentável.

Este artigo foi redigido ao abrigo do novo acordo ortográfico.