Crédito, PPR e herança. Leia as respostas do consultório financeiro às suas perguntas

| Hélder Soares Estou a acabar de construir uma habitação que passará a habitação permanente. Quando estiver pronta pretendo vender o meu atual apartamento. Posso investir as mais-valias da venda no crédito à habitação da nova moradia já em curso? Evitando assim o pagamento das mesmas ao Estado? Recomendamos que contacte um fiscalista ou contabilista especializado nesta matéria. A interpretação da legislação sobre a possibilidade de usar o valor da venda de um imóvel na amortização de um crédito de construção de casa não é linear.

| António Costa Estou reformado e tenho 74 anos. Penso vender um pequeno apartamento que me pode dar uma mais-valia de 100.000 euros. Atendendo à minha idade, julgo poder fazer um PPR com as mais-valias que teria de pagar, ficando isento desse pagamento. Será mesmo assim? As pessoas reformadas ou com mais de 65 anos podem ficar isentas do pagamento de mais-valias ao reinvestir o dinheiro em produtos de poupança. No entanto, isso só é válido se o imóvel vendido for habitação própria e permanente. Se for este o seu caso, pode reinvestir o dinheiro num contrato de seguro financeiro do ramo vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto, na contribuição para o regime público de capitalização ou no Produto Individual de Poupança Pan-Europeu. Caso o imóvel que está a pensar vender seja uma segunda habitação, não há lugar a isenção de mais-valias.

| Cristina Marçal Em 2008, com a morte da minha mãe, eu e os meus dois irmãos herdámos uma casa. Éramos três, pelo que o quinhão hereditário correspondia a um terço para cada filho. Em 2020, o meu irmão mais novo morre e o quinhão dele coube mim e ao outro irmão na proporção correspondente a um sexto para cada. Em 2021, eu e o meu irmão vendemos a casa e dividimos o valor pelos dois. Em 2022 paguei as mais-valias correspondentes ao valor que me coube. Uma vez que era uma herança indivisa e ao que parece as heranças não estão sujeitas ao pagamento de mais-valias, posso pedir a devolução do valor pago? Não há lugar à devolução do imposto pago, porque o que foi vendido não foi o quinhão hereditário, mas sim o imóvel concreto que integrava a herança. O Acórdão n.º 7/2025 do Supremo Tribunal Administrativo e o posterior Ofício Circulado n.º 20281/2025 da Autoridade Tributária trouxeram uma distinção essencial: | Quando o herdeiro vende o seu quinhão hereditário, ou seja, a sua posição na herança indivisa, não há lugar ao pagamento de IRS sobre mais-valias. | Mas quando os herdeiros vendem o bem imóvel que integra a herança, a operação é considerada uma alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis e está sujeita a tributação, ao abrigo do artigo 10.º, n.º 1, alínea a) do Código do IRS. Assim, em 2021 houve uma venda efetiva da casa, e não uma cessão da quota ideal na herança. Por isso, o imposto foi corretamente liquidado. O direito à devolução só existe quando o IRS tenha sido pago sobre a venda de um quinhão hereditário. | Antonieta Santos Sou uma de quatro sobrinhos de tios sem filhos, que já não têm pais nem irmãos, casados em regime de comunhão de bens e sem testamento. A tia faleceu primeiro, nós sobrinhos dessa tia temos algo a herdar da tia, sendo o marido a ter falecido por último e a ter também dois sobrinhos da parte dele? Como a sua tia faleceu em primeiro lugar e o casal estava casado em regime de comunhão de bens, metade do património comum já pertencia ao marido. A outra metade (correspondente à quota-parte da sua tia) entrou na herança. Nos termos do artigo 2133.º, n.º 2 do Código Civil, quando não existem descendentes nem ascendentes, o cônjuge sobrevivo herda a totalidade da herança. Por isso, o marido herdou a parte da esposa, e os sobrinhos da tia não têm direito à herança dela nesta fase. Posteriormente, com o falecimento do marido (tio) – também sem filhos, pais ou irmãos e sem testamento – aplicou-se novamente a ordem de vocação hereditária prevista nos artigos 2131.º e 2133.º do Código Civil. Nessa situação, a herança passou para os sobrinhos do lado dele, ou seja, os filhos dos seus irmãos (já falecidos). Assim, os sobrinhos da parte da tia não herdam nada da herança do tio, pois não têm um laço de parentesco que seja relevante para a sucessão legal. Apenas os sobrinhos consanguíneos do tio são chamados à herança. A única forma de os sobrinhos da tia herdarem algo seria através de testamento que os nomeasse expressamente como herdeiros, o que não aconteceu. Dada a complexidade deste tipo de situação e a necessidade de verificar documentação e factos concretos (como bens, dívidas ou eventuais direitos de terceiros), é altamente recomendável consultar um advogado especializado em direito das sucessões.

|  Maliza Rodrigues A 1 de agosto de 2025 vendi, por 300.000 euros, a minha casa de habitação própria e permanente, que em 27 de dezembro de 1991 comprei por 13.800.000 escudos e mudei para outra habitação que há muito me pertencia e que agora passou a ser de habitação própria e permanente sendo que tenho de efetuar obras de remodelação. Os custos e despesas com as obras de remodelação, que devem fixar-se entre os 60 e os 90 mil euros e que podem durar até 2027, podem ser abatidos no cálculo do apuro das mais-valias? Se for o caso, qual o valor tendo em conta os dois valores apresentados? A lei determina que, para beneficiar da isenção total ou parcial das mais-valias, o valor obtido com a venda da habitação própria e permanente deve ser reinvestido na aquisição, construção, ampliação ou melhoramento de outra habitação própria e permanente, situada em Portugal ou noutro Estado da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu. Isto significa que, mesmo que a nova casa já fosse sua, pode reinvestir o produto da venda em obras de remodelação dessa habitação, desde que: | As obras sejam pagas com o dinheiro da venda do imóvel anterior; | O imóvel passe efetivamente a ser a sua residência habitual; |  As obras fiquem concluídas no prazo de 36 meses após a venda, ou seja, até agosto de 2028; |  Guarde todas as faturas (que têm de estar associadas à morada do imóvel onde está a realizar as obras) e comprovativos com número de contribuinte, pois só as despesas devidamente documentadas são aceites pela Autoridade Tributária. Se cumprir com as regras acima referidas, as obras previstas entre 2025 e 2027, com custos estimados entre 60 mil e 90 mil euros, podem ser declaradas como reinvestimento, desde que cumpram as condições acima. O valor final a considerar será o efetivamente gasto e comprovado (não uma estimativa), e deve ser declarado no anexo G da declaração de IRS, no ano em que concluir o reinvestimento. De acordo com o artigo 43.º, n.º 2 do Código do IRS, o reinvestimento pode eliminar totalmente o imposto, caso o valor das obras iguale ou ultrapasse o montante das mais-valias obtidas. Para simular o seu caso, pode recorrer à Calculadora de mais-valias de imóveis do Doutor Finanças. | Santos Vou vender a minha habitação própria permanente, que é a minha morada atual. A minha filha também pretende vender a habitação própria permanente dela, que também é a morada dela. Queremos usar todo o valor das duas vendas para comprar uma única habitação, isto é, seremos coproprietários, usando todo valor da venda das duas. Esta nova e única habitação será nossa nova morada permanente. Teremos que pagar mais-valias? Em princípio, não. De acordo com o Código do IRS, estão isentos de tributação os ganhos provenientes da venda de uma habitação própria e permanente quando esse valor é reinvestido na compra de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino, ou seja, habitação própria e permanente. Ainda assim, é preciso ter atenção aos prazos. Tendo em conta que ainda não compraram a nova casa, saiba que deve fazê-lo nos 36 meses seguintes à data de venda dos respetivos imóveis. Para isso, devem manifestar a intenção de reinvestir, ainda que parcialmente, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação venda. Por fim, um último fator a considerar é que as casas que querem vender devem ter sido a vossa habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à venda e para ficarem isentos do pagamento de mais-valias terão de reinvestir a totalidade dos valores de venda das duas casas. Se só investirem parte do valor de venda terão de pagar mais-valias proporcionais. Recomendamos que contactem um especialista em matérias ficais para eliminar quaisquer dúvidas. As perguntas enviadas pelos leitores são editadas por questões de dimensão e clareza. A informação partilhada não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos e/ou o contacto com canais oficiais, que suportem a matéria em causa. Envie as suas perguntas para consultorio@negocios.pt.