A crise financeira continua a contrair a mão outrora generosa da banca portuguesa. O "spread" que a Caixa Geral de Depósitos propõe aos portugueses que sondam as suas soluções de crédito à habitação varia actualmente entre 1,55% e 4,15%, segundo o preçário do maior credor português. Isto quer dizer que, num empréstimo de taxa variável, os novos endividados podem ficar a pagar uma taxa anual em torno de 4,25%, muito longe dos valores que se praticavam há pouco mais de um ano.

Recorrendo ao financiamento à taxa de 4,25%, o apartamento em Arcozelo ficaria a pesar cerca de 550 euros por mês num crédito a 30 anos. Será que não seria melhor arrendar? Não, porque o valor do arrendamento em Vila Nova de Gaia ultrapassa 600 euros por mês para um T2, mostram as estatísticas de Dezembro compiladas pela Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal. A APEMIP agrega informação estatística dos valores de venda e de arrendamento de imóveis em todo o país. A informação sobre esses imóveis, incluindo o apartamento em Arcozelo, estão disponíveis no sítio na internet Casa Yes (casayes.pt).

Um indicador para decidir

Para facilitar a decisão dos seus leitores entre compra e arrendamento, o Negócios agregou num único indicador a informação estatística da APEMIP para os dez municípios mais populares na busca de casa. Esse indicador, o "rácio preço-renda", resulta da divisão do valor de venda de habitações nesses municípios pelo valor de arrendamento durante um ano. Simplificadamente, um rácio inferior a 17 indica que é mais económico optar pela compra do que pelo arrendamento. Um rácio superior a 19 diz que é mais barato arrendar. Entre 17 e 19 não é possível retirar ilações da leitura do rácio preço-renda. O sinal não é claro.

No caso de uma habitação com dois quartos em Vila Nova de Gaia, a APEMIP revela que o preço médio de venda é de 113. 510 euros, enquanto o valor médio de arrendamento é de 606 euros. Dividindo o preço de venda pelo valor anual de arrendamento de 7.272 euros (606 × 12), o rácio preço-renda computa o valor de 15,61. Isto significa que a compra é mais económica no longo prazo.

Nem sempre comprar é a melhor solução, mesmo em Vila Nova de Gaia. Se, em vez de um T2, procurasse um T3, o preço médio que encontraria nas ofertas de venda ultrapassaria os 205 mil euros. À taxa de juro de 4,25% num empréstimo hipotecário a 30 anos, o financiamento desse montante representaria uma prestação mensal superior a 1.000 euros. Ora, os T3 em Vila Nova de Gaia podem ser arrendados por um valor médio de 760 euros, o que se traduziria numa poupança de mais de 240 euros por mês.

A análise dos rácios preço-renda permite concluir que há uma tendência para as residências de maior dimensão serem mais económicas quando se opta pelo arrendamento. Uma família que esteja à procura de casa para comprar pagará mais 57% ao optar por um T3 em vez de um T2. Contudo, o valor do arrendamento só aumenta 40% quando se passa de uma habitação com dois quartos para uma casa com três quartos, mostram as estatísticas da APEMIP para os dez principais municípios. Uma razão possível para a disparidade entre os preços de venda de T2 e T3 pode estar na quantidade: em geral, há mais apartamentos de dois quartos do que de três quartos.

Procurar um tecto de lés a lés

Usando as estatísticas de Dezembro da APEMIP sobre os valores de oferta de venda e de arrendamento de habitações nos dez municípios mais pesquisados no portal Casa Yes, o Negócios calculou um indicador para aferir o que mais compensa para quem procura uma casa: comprar ou arrendar.

T2

Valor de venda: 116 337€

Valor de arrendamento: 528€

Rácio P/R: 18,36

T3

Valor de venda: 188 228€

Valor de arrendamento: 674€

Rácio P/R: 23,27

2 - MATOSINHOS

T2 sem dúvida

O rácio calculado sugere o arrendamento caso esteja à procura de uma habitação com três quartos, mas o sinal do indicador no caso do T2 é dúbio, apesar de estar mais próximo do conselho de compra.

T2

Valor de venda: 141 400€

Valor de arrendamento: 675€

Rácio P/R: 17,46

T3

Valor de venda: 226 174€

Valor de arrendamento: 976€

Rácio P/R: 19,31

3 - PORTO

Pague uma renda

Os preços propostos pelos vendedores - mais de 162 mil euros por um T2 e quase 263 mil euros por um T3 - convertem-se em prestações bancárias muito superiores aos valores de arrendamento na Invicta.

T2

Valor de venda: 162 429€

Valor de arrendamento: 690€

Rácio P/R: 19,62

T3

Valor de venda: 262 747€

Valor de arrendamento: 1104€

Rácio P/R: 19,83

4 - GONDOMAR

T3 demasiado caro

A compra de uma casa com três quartos representa uma prestação hipotecária de quase 790 euros (assumindo uma taxa de juro de 4,25% e 30 anos de empréstimo), um valor 67% acima da renda alternativa.

T2

Valor de venda: 94 946€

Valor de arrendamento: 436€

Rácio P/R: 18,15

T3

Valor de venda: 159 822€

Valor de arrendamento: 469€

Rácio P/R: 28,40

5 - VILA NOVA DE GAIA

Disparidades entre T2 e T3

É na capital que os preços médios exigidos pelas habitações atingem o pico. Contudo, o valor das rendas não é relativamente mais elevado. Se está à procura de um T3 pondere o arrendamento.

T2

Valor de venda: 228 244€

Valor de arrendamento: 1033€

Rácio P/R: 18,41

T3

Valor de venda: 334 333€

Valor de arrendamento: 1390€

Rácio P/R: 20,04

1 - SINTRA

Excepção à regra

É em Sintra que mais compensa comprar habitações de maiores dimensões. Passar de um T2 para um T3 representa um aumento médio de 87% na renda, mas apenas de 56% no preço de venda das casas.

T2

Valor de venda: 108 296€

Valor de arrendamento: 523€

Rácio P/R: 17,26

T3

Valor de venda: 169 400€

Valor de arrendamento: 978€

Rácio P/R: 14,43

2 - CASCAIS

Onde a compra ainda vale a pena

A especificidade do mercado habitacional cascaense torna-o particularmente propenso à aquisição em vez da opção do arrendamento. Em média, a renda de um T2 ultrapassa os 1000 euros.

T2

Valor de venda: 217 720€

Valor de arrendamento: 1080€

Rácio P/R: 16,80

T3

Valor de venda: 325 299€

Valor de arrendamento: 1667€

Rácio P/R: 16,26

3 - OEIRAS

Opte pelo arrendamento

A prestação que se fica a pagar ao banco que financiar a aquisição de uma habitação neste município fica mais de 12% acima do que se paga pelo arrendamento de uma casa equivalente.

T2

Valor de venda: 165 569€

Valor de arrendamento: 715€

Rácio P/R: 19,30

T3

Valor de venda: 267 886€

Valor de arrendamento: 1000€

Rácio P/R: 22,32

4 - LISBOA

Casas mais caras de Portugal

É na capital que os preços médios exigidos pelas habitações atingem o pico. Contudo, o valor das rendas não é relativamente mais elevado. Se está à procura de um T3 pondere o arrendamento.

T2

Valor de venda: 228 244€

Valor de arrendamento: 1033€

Rácio P/R: 18,41

T3

Valor de venda: 334 333€

Valor de arrendamento: 1390€

Rácio P/R: 20,04

5 - ALMADA

Disparidades entre T2 e T3

Os preços de venda das casas na margem do Tejo oposta a Lisboa são cerca de metade do valor na capital. Contudo, as rendas ficam ainda mais em conta em Almada.

T2

Valor de venda: 124 987€

Valor de arrendamento: 522€

Rácio P/R: 19,95

T3

Valor de venda: 163 289€

Valor de arrendamento: 647€

Rácio P/R: 21,03

Legenda:

O rácio preço-renda (P/R), que resulta da divisão do valor de venda de habitações

pelo valor de arrendamento durante um ano, simplifica a decisão entre a aquisição e o

arrendamento. Os rácios mais elevados sugerem que o arrendamento é mais económico,

enquanto os valores mais baixos aconselham a compra da casa.

P/R > 19 Arrendar émais barato

P/R < 17 Comprar é mais barato

P/R entre 17 e 19 O sinal não é claro sobre a melhor opção

Investir em imóveis através de fundos

Os fundos imobiliários ganharam 2,35% no último ano. A rendibilidade não compensa as comissões pagas.

Investir em imobiliário sempre foi visto como uma das soluções de aforro mais seguras. Porém, a crise financeira, a fortes quedas dos preços em alguns mercados (como Espanha e a Irlanda) e a subida das taxas de juro cobradas pelos bancos para financiar as aquisições está a afastar muitos interessados no mercado dos imóveis. Para muitos, os fundos de investimento imobiliário são uma alternativa natural.

Embora os ganhos da última década (cerca de 4% por ano) sejam saciantes para a maioria, as rendibilidades mais recentes ficam aquém de instrumentos de investimento alternativo. Nos 12 meses que terminaram no final de Janeiro, os fundos imobiliários disponíveis aos aforradores portugueses avançaram 2,35%, mostram os números da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios. A melhor marca foi do ES Logística, que investe em imóveis ligados à logística e à distribuição, que lucrou 4,13%. O pior registo foi do CA Imobiliário, que perdeu 3,09%. Um terreno em Belas, Sintra, de quase 79 hectares é o seu maior activo: vale 35,7 milhões de euros.

Além de estarem a desacelerar o ritmo dos ganhos, os fundos imobiliários sofrem de um mal que afecta quase todos eles: elevadas comissões. É normal a cobrança de 0,5% à entrada e de 2% à saída. O Fundimo, o maior fundo português (tem mais de mil milhões de euros sob gestão), cobra entre 0,75% e 1,75% na subscrição e 2% no reembolso. A sede da TMN em Lisboa é o seu maior activo: está avaliada em mais de 50 milhões de euros.