| Bruno Almeida
Tenho dúvida sobre como se processa o pedido de reavaliação de uma casa pelas Finanças, para efeitos de cálculo do valor patrimonial. Justifica-se o pedido?
O pedido de reavaliação de uma casa é um processo relativamente simples, se for feito através de um balcão das Finanças, levando todos os documentos do imóvel. Pode também fazer o pedido através do Portal das Finanças, a título individual, contudo, pode encontrar algumas dificuldades, pois o cálculo é complexo e são avaliados vários fatores.
Antes de avançar com o pedido efetivo de reavaliação, faça uma simulação. Esta está disponível no Portal das Finanças, neste link ou selecionando os seguintes menus e páginas: Cidadãos - Consultar – Zonamento – Simulador de Valor Patrimonial.
O pedido de reavaliação é gratuito e pode ser feito pelo proprietário de três em três anos. Se quiser fazer este ano, não pode ter feito nenhum pedido de reavaliação do seu imóvel posterior a 2019.
Quanto ao cálculo, é preciso realçar que este tem em conta fatores como:
• Custo médio de construção por metro quadrado;
• Superfície total do edifício e áreas brutas dependentes (coeficiente varia ente 1 e 1,60)
• Coeficiente de afetação consoante o tipo de imóvel (varie entre 0,08 e 1,20)
• Coeficiente de localização (zona, existência de transportes públicos nas redondezas, acessibilidade, presença de escolas, serviços públicos e comércio na zona) que varia entre 0,4 e 3,5.
• Coeficiente de qualidade e conforto: Varia entre 0,5 e 1,7 e depende de fatores como se o imóvel dispõe de elevador, ar condicionado, garagem, piscina, etc.
• E coeficiente de vetustez: Está relacionado com a antiguidade do prédio urbano (anos da habitação) e o coeficiente varia entre 0,4 e 1.
Sobre se se justifica o pedido, depende de várias questões. A reavaliação do Valor Patrimonial pode, por exemplo, ter impacto no valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Se aumentar o valor, o IMI é maior, se diminuir, pagará menos.
| Gonçalo Elias
Uma das dificuldades que tenho tido todos os anos com o IRS é que o simulador disponibilizado no site das Finanças não funciona quando existem rendimentos do Anexo J, o que significa que, nesta situação, o contribuinte fica impossibilitado de saber qual vai ser o seu reembolso. Gostaria de saber se existe algum simulador alternativo que permita contornar esta dificuldade?
De facto, o simulador das Finanças não faz estes cálculos. Não temos conhecimento de alguma ferramenta que forneça simulações para este tipo de situações.
| Patrício Januário
Estamos a vender uma empresa, que é uma sociedade por quotas. A venda inclui um imóvel. Gostaria de saber como é calculada a mais-valia na venda? O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é de 340.000 euros e o valor contabilístico (pós depreciação) é 250.000 euros. O capital social é de 7.500 e o valor de venda total é 350.000 euros.
A mais-valia da venda de uma sociedade por quotas resulta da diferença entre o valor de venda e o valor de compra. Sendo que o valor de compra é o capital social da empresa. No caso em concreto, a mais-valia é de 342.500 euros (diferença entre o valor de venda - 350.000 euros - e o capital social – 7.500 euros).
A mais-valia resultante desta venda é, por defeito, tributada a 28%, salvo se optar por fazer o englobamento da mesma. Contudo, tratando-se de uma PME certificada (estatuto conferido pelo IAPMEI), a tributação pode diminuir para 14%. Para tal, é necessário preencher no Anexo G o quadro 9B. Desta forma, está a indicar às Finanças que vendeu quotas que pertencem a uma PME, o que faz com que 50% das mais-valias obtidas estejam isentas de tributação.
De realçar que se, no final do preenchimento da declaração de IRS, usar a simulação das Finanças, o simulador vai tributar as mais-valias a 28%. Contudo, nos cálculos oficiais, e na notificação que receber, a taxa baixa para os 14%.
O facto de a venda incluir um imóvel não tem impacto no cálculo da mais-valia. De salientar apenas que, neste caso, os compradores têm de pagar o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).
| Daniel Oliveira
Tenho duas questões sobre o mesmo tema, que é a declaração de venda de ações da bolsa, uma vez que são ações que comprei há muito tempo (mais de 10 anos) e das quais não tenho informação concreta sobre o valor na altura da aquisição. Assim:
Como na venda das ações o banco só deu agora informação sobre o ato da venda, como fazer para declarar o valor de compra (que já não sei) face à necessidade de calcular mais-valias?
Tinha ações da Brisa que me foram "adquiridas" em OPA potestativa, e como o banco só deu agora informação sobre o ato da aquisição através da OPA potestativa, como fazer para declarar o valor de compra (que também já não sei exatamente, mas que era superior ao da OPA) face à necessidade de calcular, neste caso, menos-valias?
Em ambos os casos, poderá pedir ao banco um extrato de títulos (mais concretamente, solicitar o extrato de valias, o qual é de fornecimento obrigatório pelos bancos), onde deverão constar os valores de compra das ações. Se, por algum motivo, não conseguir obter, junto do seu intermediário financeiro, esse documento que comprove o preço a que foram adquiridos os títulos, o valor de aquisição será o valor da menor cotação verificada nos dois anos anteriores à alienação, se não for declarado outro valor ainda mais baixo do que a menor cotação registada durante esse período.
Se os valores mobiliários não tiverem cotação na bolsa, ou se se tratar de quotas, à falta de comprovativo do valor de aquisição, o preço será o correspondente ao respetivo valor nominal.
Deve ter em conta também que, se tiverem decorrido mais de 24 meses entre a data de aquisição e de venda das partes sociais, é aplicado o coeficiente de correção monetária ao valor de aquisição.
Para efeitos de IRS, a venda das ações deve ser declarada no anexo G (quadro 9), onde deverá identificar os títulos vendidos, os valores de compra, os valores de venda e, ainda, os custos suportados com a transação.
| Rui Reis
A minha esposa recebeu em 2022 uma verba relativa à venda de uma casa da avó recentemente falecida. Ela, a irmã e um tio eram os três herdeiros reconhecidos já em habilitação. Esse 1/6 recebido, pergunto como e se deve ser declarado este valor e em que anexo?
Saber ainda onde basear para colocar o valor de aquisição, sendo uma casa tão antiga?
Sim, a venda e consequente mais-valia têm de ser declaradas às Finanças, aquando da entrega da declaração de IRS. Para tal, tem de acrescentar à declaração o anexo G. Aí deve preencher o quadro 4, que se refere à "Alienação Onerosa de Direitos Reais sobre Bens Imóveis".
Neste quadro tem de identificar a data e o valor da venda, a data e o valor da aquisição e ainda as despesas e encargos como, por exemplo, gastos com obras ou encargos com mediação imobiliária.
Na coluna "Titular", deve identificar o titular ou os titulares do bem imóvel. Neste caso em concreto, terá de identificar a sua esposa.
No campo "realização", tem de colocar os valores correspondentes à venda: o valor (que, neste caso, será apenas 1/6 do valor total de venda) e a data de venda.
No campo "aquisição", deve preencher os valores e a data em que o bem passou a fazer parte do património.
Tratando-se de uma herança, 1/6 da casa que refere passou para a sua esposa na altura da herança. O valor de aquisição é o mesmo que foi considerado para efeitos do Imposto de Selo. Esse valor é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, descrito na caderneta predial até dois anos antes da transferência de proprietário por herança.
Assim, para confirmar o valor de aquisição deve consultar as Finanças. Após descoberto o valor "de aquisição" do imóvel, já pode preencher a sua declaração de IRS.
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