Outros sites Cofina
Notícias em Destaque
Notícia

Declare os rendimentos prediais

Se é proprietário e ainda não fez as contas aos ganhos que obteve em 2019, veja como preencher a declaração. O prazo para entregar o IRS termina a 30 de junho.

Deco Proteste 05 de Maio de 2020 às 10:30
  • Assine já 1€/1 mês
  • ...
O ano passado foi fértil em novidades. O Governo aprovou um conjunto de medidas destinadas a incentivar o mercado de arrendamento.

Agora que o cenário macroeconómico se alterou, e perante a incerteza, aguardamos com expectativa a manutenção das regras e dos programas criados, em especial os que promovem o arrendamento de longa duração. Quanto às zonas de contenção de alojamento local, talvez deixem, em breve, de fazer sentido.

Face à situação atual, o Parlamento aprovou a suspensão das rendas até um mês após o fim do Estado de Emergência, para quem tiver perdido rendimentos, bem como a suspensão da caducidade dos contratos até 30 de junho. Ou seja, os contratos de arrendamento habitacionais e não-habitacionais, ou as respetivas renovações, não terminam, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação.

Para mais informações consulte www.deco.proteste.pt/investe/imobiliario.

O programa de arrendamento acessível isenta os senhorios de IRS e de IRC.


| Arrendamento tradicional
| Englobar ou não englobar


Os rendimentos prediais respeitantes a imóveis arrendados ou sublocados devem ser declarados no anexo F. Se forem obtidos por um dependente que integra o seu agregado familiar, mas optar por entregar o IRS em separado da sua esposa, declare apenas metade do rendimento. O mesmo acontece se for divorciado, tiver a guarda conjunta e o filho viver em residência alternada. Situação diferente é se viver com o seu filho e tiver casado de novo ou viver em união de facto com outra pessoa. Ao entregar o IRS em separado, só pode declarar 25% do rendimento predial. O seu cônjuge ou parceiro declara os outros 25%, sendo os restantes 50% declarados pelo pai ou mãe que não tem o mesmo domicílio fiscal do filho. No arrendamento tradicional, apenas são taxados os rendimentos líquidos. Ou seja, ao valor das rendas deve descontar os custos com a reparação e conservação do imóvel (por exemplo, pinturas, aquecimento ou climatização central), as despesas de condomínio e manutenção (quotas, gastos com porteiros, limpezas, etc.), o IMI, as taxas autárquicas (como saneamento e esgotos) e seguro de incêndio ou multirriscos. Se tiver encargos com mediação mobiliária, também pode apresentá-las no quadro 4.1 do anexo F.

Vamos a um exemplo: obteve no ano passado 10 mil euros de rendimentos prediais e suportou 3 mil euros de despesas (devidamente documentadas). O IRS a pagar será de 1960 euros (7000 × 28%).

O imóvel deve ser declarado no quadro 4.1. Se estiver situado numa área de reabilitação urbana ou tiver sido recuperado no âmbito de estratégias oficiais de reabilitação urbana, identifique-o também no quadro 6A. Quanto aos imóveis reconhecidos pelo respetivo município como estabelecimentos de interesse histórico e cultural, devem ser indicados no quadro 6B. Por último, o quadro 6C destina-se a imóveis rústicos arrendados a entidades ou unidades de gestão florestal.

Os rendimentos prediais provenientes de arrendamento tradicional são tributados autonomamente a uma taxa de 28 por cento. Contudo, pode optar, no quadro 6F, pelo englobamento. Este permite agregar todos os rendimentos de modo a a serem taxados de acordo com a tabela de escalões em vigor. Para um pequeno investidor, só vale a pena se a taxa aplicada à sua matéria coletável não for superior a 28 por cento. Há, no entanto, uma situação em que o englobamento pode ser útil e faz sentido equacionar: se tiver prejuízos de anos anteriores, a lei permite reportá-los nos cinco anos seguintes. É uma questão de fazer contas.

Aceda ao guia fiscal
em www.deco.proteste.pt/impostos


| Arrendamento (tradicional) de longa duração
| Quanto maior o prazo, menor a taxa

Os contratos de arrendamento tradicional para habitação permanente celebrados ou renovados desde janeiro de 2019, com duração igual ou superior a dois anos, são uma das grandes novidades. Segundo a lei que entrou em vigor em janeiro de 2019 e a portaria de 12 de abril do mesmo ano, os senhorios podem beneficiar de uma redução da taxa de imposto.

Para tal, precisam de cumprir um conjunto de requisitos, nomeadamente comunicar às Finanças o contrato de arrendamento e as alterações, caso as haja, entregando a declaração modelo 2, e pagar o imposto do selo, que corresponde a 10% da renda mensal acordada. No caso de não haver um contrato escrito, pode fazer prova da existência da relação jurídica de arrendamento através de outros documentos (como recibos das rendas). Até 15 de fevereiro do ano seguinte, o proprietário tem ainda de informar, através do Portal das Finanças, as renovações do contrato e a respetiva duração, assim como a data de cessação e a razão que motivou o seu fim.

É essencial preencher corretamente o quadro 4.2, do anexo F, para ter direito à redução da taxa de imposto.

Como referimos, a nova lei estabelece níveis de fiscalidade diferenciados consoante o prazo dos contratos (veja quadro ao lado). Por exemplo, para os de duração igual ou superior a 2 anos e inferior a 5, é aplicada uma redução de 2 pontos percentuais sobre a taxa de 28 por cento. Por cada renovação de igual período, o imposto desce 2 por cento. Ou seja, a partir de seis renovações (o equivalente a 14 anos, no mínimo), o senhorio paga 14% sobre os rendimentos prediais. Apenas nos contratos com duração superior a 20 anos, até um limite de 30 anos, a taxa é de 10 por cento. As dúvidas geradas em torno destas regras obrigou a Autoridade Tributária a publicar, em fevereiro deste ano, um ofício. Da leitura resulta, claramente, que, independentemente da duração inicial do contrato, as suas renovações são consideradas isoladamente. Simplificando: o que importa é o período de duração da renovação e o respetivo escalão em que a mesma se enquadra.


Por exemplo, um contrato de 5 anos e 1 dia terá uma tributação de 23 por cento. No entanto, se renovar de 2 em 2 anos, enquadra-se no segundo escalão (26%), o que significa que o proprietário pagará, ao fim de quatro renovações, 18% (2% menos por cada renovação). E assim sucessivamente até ao limite de 14 por cento. Razão pela qual recomendamos que opte pelo período mínimo de cada intervalo. Para os contratos anteriores à entrada em vigor da lei, o raciocínio é o mesmo e o regime aplica-se às renovações iniciadas em janeiro de 2019.

Por exemplo, num contrato de arrendamento de 2010, celebrado por 10 anos e renovável por 5 anos, os rendimentos respeitantes ao período de renovação (entre 2020 e 2025) serão tributados à taxa de 23 por cento.

É no quadro 4.2 do anexo F que terá de registar estes contratos. O preenchimento é semelhante ao do quadro 4.1 Não se esqueça de complementar o quadro 4.2.A com a data do início, as renovações e o termo do contrato. A coluna "comunicação" destina-se a indicar se realizou, até 15 de fevereiro, a comunicação prevista no Portal das Finanças relativamente aos contratos em vigor no ano anterior.


| Programa de arrendamento acessível

| Isenção de IRS e IRC


Esta modalidade pode ser interessante do ponto de vista financeiro, na medida em que isenta os senhorios de IRS e de IRC. No entanto, para serem elegíveis, a renda cobrada deve ser, pelo menos, 20% inferior ao valor de referência definido para o imóvel. Para usufruírem dos benefícios fiscais, os proprietários que aderiram ao programa, em vigor desde julho, têm ainda de submeter o contrato de arrendamento na plataforma online do Portal da Habitação acompanhado dos seguintes documentos: certificados e ficha de alojamento assinados por ambas as partes; comprovativos da contratação dos seguros obrigatórios; e comprovativo do registo do contrato no Portal das Finanças.

É no anexo F, quadro 4.1, que deve declarar o imóvel que gerou rendimentos em 2019. O número do contrato deve ser indicado no quadro 6D. Só assim beneficia da isenção total de IRS. Por norma, não aconselhamos o englobamento.

Para usufruírem dos benefícios fiscais, os senhorios que aderiram a este programa têm de submeter o contrato de arrendamento no Portal da Habitação.



| Alojamento local
| Duas opções de tributação

Os rendimentos provenientes do alojamento local de uma moradia ou apartamento são enquadrados na categoria B, mas há duas formas de os declarar. Uma é optar pelas regras desta categoria (quadro 4A do anexo B), em que o rendimento sujeito a imposto, para quem não obtém mais de 200 mil euros por ano (regime simplificado), é de 35% (passa a 50% nas zonas de contenção). As Finanças assumem, automaticamente, que os restantes 65% são encargos necessários à atividade. Ainda assim tem de justificar 15% das despesas para o imposto não ser agravado. Acima de 200 mil euros, é obrigado a ter contabilidade organizada e a tributação obedece às regras de IRC. Pode compensar se os custos da atividade forem 65% superiores ao rendimento, dado ser possível deduzir todos os encargos. A alternativa é optar pelas regras da categoria F, cuja taxa de imposto é de 28% (assinale o campo 1 do quadro 15). Aqui, o rendimento coletável resulta da diferença entre os ganhos e as despesas, por exemplo, com condomínio, obras e IMI. De fora, ficam encargos com empréstimos bancários, mobiliário, etc. Se tem rendimentos de outras categorias, por exemplo, de trabalho dependente, pode compensar englobar os rendimentos prediais, ou seja, juntá-los num único bolo, se a taxa de imposto for inferior a 28 por cento. Note que, ao retirar o seu imóvel do alojamento local, pode estar a gerar mais-valias que serão tributadas nas categorias B e G. Isso só não acontece se passar o imóvel para o arrendamento tradicional durante cinco anos consecutivos.


| Comentário
| Uma janela de oportunidade?

Tentar mensurar as variações de preços das rendas nos dias que correm é um pouco extemporâneo. A situação atual é, para já, incontrolável e não se consegue prever o seu desfecho. Ainda assim, perante a recessão económica que se adivinha, é certo que os preços deverão baixar. Faz sentido falar em oportunidades? Sim. É uma oportunidade para os proprietários serem mais pragmáticos na definição dos valores praticados no arrendamento.

Estabelecer um preço de renda só porque instalou equipamentos topo de gama ou porque o vizinho também pede esse valor não devem ser argumentos para um investidor.

É também uma oportunidade para os inquilinos fazerem bem as contas e perceberem o que conseguem pagar com o seu orçamento.

Para os mediadores imobiliários, esta é uma oportunidade de ajudarem os proprietários a definirem os preços de rendas de forma correta. Existem várias formas de encontrar esse valor.

Se for apenas com base na comparação do mercado, o céu é o limite. Ora, o rendimento disponível, quer seja de portugueses ou de estrangeiros, não tem o céu como limite.

Por último, o Governo tem oportunidade para pensar em soluções de proteção dos senhorios e inquilinos. Não de um apoio social à cabeça, esses já existem, mas para quem cumpre as regras.

Se tudo isto mudar, temos a oportunidade para alterar o paradigma de uma ideia errada de que o arrendamento é para quem não tem dinheiro suficiente para comprar casa.

Ver comentários
Saber mais deco proteste irs rendimentos prediais
Mais lidas
Outras Notícias