Comprar em projecto ou construção é mais barato, mas não dispensa contrato e visitas às Finanças e à câmara municipal.

Adquirir um imóvel antes de estar terminado pode ser um bom investimento: além de escolher os acabamentos e introduzir pequenas alterações ao projecto, regra geral, o preço é mais baixo.

Os valores pagos ao construtor, à medida que a obra avança, evitam que aquele recorra ao financiamento bancário e possa fazer um desconto. Segundo José Pinto (nome fictício), empreiteiro na margem sul do Tejo, o mínimo é 10%, mas em circunstâncias normais consegue-se ir até 30 por cento.

Porém, dada a crise no sector imobiliário, nada garante que assim seja: com o preço das casas a cair, só conhece o desconto real após o imóvel estar concluído. Daí que José Pinto recomende cautela: "se quer mesmo comprar em planta, entregue o mínimo possível de sinal e desconfie dos grandes descontos. Regra geral, quanto maiores, pior a situação financeira do construtor e maior o risco de perder o dinheiro", alerta.

Casa sem imprevistos

Antes de fechar o negócio, visite as Finanças e a Câmara Municipal para verificar se o terreno está registado e existe licença de construção, por exemplo (ver em baixo). Verifique ainda se o construtor tem alvará ou título de registo no Instituto da Construção e do Imobiliário (INCI), a quem pode queixar-se em caso de problemas. É provável que aquele se sinta coagido a corrigir os erros, para evitar um processo e a perda do alvará. Se não estiver registado, o que sucede em 41% das infracções relatadas ao INCI (dados de 2006), é preferível desistir do negócio.

O contrato-promessa também deve obedecer a algumas regras: além do valor do imóvel e sinal, inclua o prazo de conclusão e uma cláusula de reserva, que permita deixar parte do pagamento para o final (ver ilustração). É mais difícil o construtor deixar trabalhos a meio ou com defeitos por arranjar se tiver dinheiro a receber.

Soluções tapa-buracos

O contrato-promessa também deve obedecer a algumas regras: além do valor do imóvel e sinal, inclua o prazo de conclusão e uma cláusula de reserva, que permita deixar parte do pagamento para o final (ver ilustração). É mais difícil o construtor deixar trabalhos a meio ou com defeitos por arranjar se tiver dinheiro a receber.

Se, apesar destas cautelas, tiver problemas com o construtor e não conseguir resolvê-los através do INCI, avance para os julgados de paz: são mais rápidos e baratos do que os tribunais.

Se o valor em causa for inferior a €3.740,98 ou a obra exigir peritagem, tem mesmo de recorrer a um advogado. Foi o que aconteceu a S.C., da Madeira. Durante a construção da sua casa, duvidou da qualidade das lajes usadas. Gastou €700 para fazer testes de resistência numa empresa certificada. Chegou à conclusão de que o construtor tinha usado "betão do tipo B9, inferior ao exigido por lei". Aquele assumiu o erro, mas como S.C. tinha crédito e não podia adiar mais a obra sem penalizações, negociou a redução no preço.

Se não chegar a acordo ou ficar provado o incumprimento do contrato, o construtor arrisca-se a uma coima até €2.500 ou €5.000, conforme seja singular ou empresa.

Se não chegar a acordo ou ficar provado o incumprimento do contrato, o construtor arrisca-se a uma coima até €2.500 ou €5.000, conforme seja singular ou empresa.

Três entidades a visitar antes de comprar

Finanças Veja se o terreno está registado e tem as obrigações fiscais em dia (por exemplo, o Imposto Municipal sobre Imóveis). www.portaldasfinancas.gov.pt

Vendedor Se for uma imobiliária ou o próprio construtor a vender, confirme se estão inscritos no Instituto da Construção e do Imobiliário (INCI). Se surgir um problema, pode queixar-se a este organismo. Se o vendedor for particular, consulte a certidão de teor de descrição e inscrições em vigor na conservatória do registo predial da área do imóvel para certificar-se de que não há mais proprietários. Veja ainda se há hipotecas ou penhoras sobre a propriedade ou o usufruto pertence a outra pessoa. Caso seja um procurador, verifique na procuração se está habilitado (nome, idade, bilhete de identidade ou cartão do cidadão) e tem poderes para efectuar a venda. www.inci.pt

Câmara municipal Verifique se o alvará de construção está afixado junto à obra ou veja na câmara se já foi emitida a licença de construção. Caso não tenha sido, desista da compra. www.portaldocidadao.pt

Vendedor Se for uma imobiliária ou o próprio construtor a vender, confirme se estão inscritos no Instituto da Construção e do Imobiliário (INCI). Se surgir um problema, pode queixar-se a este organismo. Se o vendedor for particular, consulte a certidão de teor de descrição e inscrições em vigor na conservatória do registo predial da área do imóvel para certificar-se de que não há mais proprietários. Veja ainda se há hipotecas ou penhoras sobre a propriedade ou o usufruto pertence a outra pessoa. Caso seja um procurador, verifique na procuração se está habilitado (nome, idade, bilhete de identidade ou cartão do cidadão) e tem poderes para efectuar a venda. www.inci.pt

D&D aconselha

Visite a obra com regularidade, para ver se está de acordo com o contratado, acompanhe a compra dos materiais e certifique-se da sua qualidade. Se não puder, delegue em alguém de confiança. Se detectar problemas, exija que sejam reparados de imediato. Não se esqueça, porém, de que o empreiteiro é responsável pelos defeitos que surgirem nos cinco anos após a entrega da obra. Em caso de conflito, denuncie ao Instituto da Construção e do Imobiliário. Este disponibiliza dois formulários on-line: um para reclamar de obras defeituosas ou incumprimento de normas que ponham em causa a qualidade; outro para as restantes infracções. Compete-lhe ainda designar um inspector para acompanhar o processo. Se a intervenção deste organismo não resolver a questão, recorra aos julgados de paz ou tribunais. D&d

Dicas para lidar com o empreiteiro

Infiltrações, prazos ultrapassados, desrespeito pelos pedidos do cliente. A equipa da D&D mostra como reagir se estiver insatisfeito com o trabalho

Tecto da garagem torto, falta de rigor nas medidas e desrespeito pelo projecto, torneiras de segurança esquecidas, piso esburacado, altura dos degraus mal calculada, pedras e madeiras diferentes das contratadas e atrasos, muitos atrasos. O caso de Anabela e de Mário Oliveira não é único, infelizmente, e ilustra da pior forma os problemas que 150 consumidores denunciaram no portal da DECO Proteste e aqui reproduzimos. "A jogada deles é vencer pelo cansaço e com o desespero das pessoas. Às tantas, já não ligamos. Está torto? Deixa estar, fica assim..." desabafa Anabela. Resolver estes problemas nem sempre é fácil, mas conhecer os seus direitos ajuda.

Atrasei-me com a primeira parcela. O empreiteiro deixou-me pagar tudo no fim, mas exigiu uma adenda ao contrato em como deixaria de ser responsável pelos defeitos dois anos após a obra. É permitido?

Não. O contrato não pode limitar os direitos do dono da obra, impondo prazos mais curtos do que os legais para o empreiteiro corrigir defeitos, indemnizações máximas ou prova de culpa do empreiteiro. Nos contratos com empreiteiros profissionais e obras novas convém o cliente apontar os defeitos visíveis, antes de aceitar: por exemplo, frestas na parede e azulejos partidos. Mas, mesmo que não o faça, o construtor continua a ser responsável por repará-los.

O espaço que tinha previsto para a churrasqueira é muito pequeno e agora não posso usá-lo para esse fim. É um defeito da obra?

Sim. Se a obra não corresponde à descrição do empreiteiro, não serve para o uso pretendido, tem problemas de desempenho (lareira que extrai mal os fumos, por exemplo) ou fica por acabar, considera-se que tem defeito. Nestes casos, não tem de provar a culpa do empreiteiro para desistir do contrato ou obrigá-lo a eliminar os defeitos, fazer nova obra ou reduzir o preço. Já para ser indemnizado, tem de provar os danos sofridos: recibos da casa que teve de arrendar, por exemplo. Porém, quando os materiais fornecidos pelo cliente não tiverem qualidade ou no momento em que é celebrado o contrato for evidente que a obra não é viável, por exemplo, o empreiteiro não pode ser responsabilizado.

Posso obrigar o empreiteiro a alterar a obra em qualquer momento?

Pode exigir alterações se o valor não exceder a quinta parte do preço combinado e não modificarem a natureza da obra. Contudo, terá de pagar os acréscimos na despesa, trabalho e aceitar novo prazo. Se as alterações reduzirem os custos, tem direito à equivalente redução no preço combinado. Já o construtor não pode introduzir alterações sem autorização do proprietário. Caso o faça, e a menos que este último aceite, é como se fosse um defeito. A lei até admite que o dono da obra desista da empreitada a qualquer momento se indemnizar o empreiteiro pelas despesas e trabalhos realizados, bem como pelo proveito que poderia retirar da obra.

Atrasei-me com a primeira parcela. O empreiteiro deixou-me pagar tudo no fim, mas exigiu uma adenda ao contrato em como deixaria de ser responsável pelos defeitos dois anos após a obra. É permitido?

Não. O contrato não pode limitar os direitos do dono da obra, impondo prazos mais curtos do que os legais para o empreiteiro corrigir defeitos, indemnizações máximas ou prova de culpa do empreiteiro. Nos contratos com empreiteiros profissionais e obras novas convém o cliente apontar os defeitos visíveis, antes de aceitar: por exemplo, frestas na parede e azulejos partidos. Mas, mesmo que não o faça, o construtor continua a ser responsável por repará-los.

O espaço que tinha previsto para a churrasqueira é muito pequeno e agora não posso usá-lo para esse fim. É um defeito da obra?

Sim. Se a obra não corresponde à descrição do empreiteiro, não serve para o uso pretendido, tem problemas de desempenho (lareira que extrai mal os fumos, por exemplo) ou fica por acabar, considera-se que tem defeito. Nestes casos, não tem de provar a culpa do empreiteiro para desistir do contrato ou obrigá-lo a eliminar os defeitos, fazer nova obra ou reduzir o preço. Já para ser indemnizado, tem de provar os danos sofridos: recibos da casa que teve de arrendar, por exemplo. Porém, quando os materiais fornecidos pelo cliente não tiverem qualidade ou no momento em que é celebrado o contrato for evidente que a obra não é viável, por exemplo, o empreiteiro não pode ser responsabilizado.

Posso obrigar o empreiteiro a alterar a obra em qualquer momento?