Mais-valias imobiliárias. Leia as respostas do consultório financeiro às suas perguntas

| Eduardo Fernandes

Quem vende uma segunda habitação, o que tem em seu favor nas mais-valias? Ou seja o que é que a lei me possa favorecer?

Até ao final de dezembro de 2024, caso tenha vendido uma segunda habitação, goza do direito de uma isenção da tributação sobre mais-valias em sede de IRS, ao abrigo do Pacote Mais Habitação. Porém, em 2025, esta isenção já não se encontra em vigor.

Ou seja, se vendeu uma segunda habitação entre o dia 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024, na entrega da declaração de IRS que decorre até 30 de junho de 2025 pode beneficiar do regime de isenção de tributação de mais-valias. Mas para tal, o valor da venda, deduzido da amortização do empréstimo para aquisição do imóvel, precisa de ser aplicado na amortização de um crédito habitação destinado à habitação própria e permanente.

Outra das formas de beneficiar da isenção de mais-valias numa segunda habitação é quando o imóvel vendido foi comprado antes da entrada em vigor do Código do IRS (1989).

Fora estas exceções, metade do lucro conseguido com a venda de um imóvel é alvo de tributação em sede de IRS. Atenção, não existe uma taxa fixa. O imposto a pagar depende dos rendimentos registados e do enquadramento fiscal do vendedor.

| Pedro Miguéns

Vendi imóvel em dezembro de 2024 com mais-valia. Entretanto, no início de 2025 (menos de 3 meses depois), adquiri habitação própria e permanente. O valor da venda, pode ser utilizado na HPP de forma a que a mais-valia não seja tributada?

À partida, nestas condições, é possível beneficiar da isenção de pagamento de mais-valia, desde que seja reinvestido o valor da venda do imóvel na compra de uma habitação própria e permanente. Contudo, o imóvel vendido em dezembro deve ter sido a sua HPP ou do agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à data da transmissão (segundo o CIRS). Se reinvestiu a totalidade do valor da venda, descontada a eventual amortização de um crédito habitação, beneficia da isenção total da tributação da mais-valia. Porém, a intenção de reinvestir este valor deve ser declarada no anexo G da declaração de IRS relativa ao ano da venda e só em 2026, quando estiver a entregar a declaração de IRS referente a 2025 é que poderá declarar o reinvestimento.

| Rui Duarte

Vendi um imóvel / ruína a uma junta de freguesia este ano de 2025 sem o direito de preferência. Fico ausente de pagamento de mais-valias em 2026?

Em princípio, poderá ficar isento. O pacote Mais Habitação, que entrou em vigor em 2024, levou a algumas alterações ao Estatuto dos Benefícios Fiscais. Aí, ficou estabelecido que quem vender um imóvel para habitação ou terreno para construção ao Estado, às regiões autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais não tem de pagar imposto sobre as mais-valias.

No entanto, isto não se aplica aos ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável ou a vendas através do exercício de direito de preferência.

Ora, tendo dito que vendeu sem direito de preferência e assumindo que tem domicílio fiscal em Portugal, à partida, está isento. De qualquer forma é recomendado que contacte a Autoridade Tributária ou um contabilista para eliminar as dúvidas que prevaleçam.

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