Especial mais-valias. Leia as respostas do consultório financeiro às suas perguntas

| Ida Oliveira

Somos cinco irmãos e recebemos 22.200 euros cada um por vender a casa dos pais a um sobrinho. O valor patrimonial é de 78.058,01 euros. Para não pagar mais-valias, o que posso e devo fazer? Posso fazer obras na nossa casa própria. Se sim, tenho de o declarar às Finanças? Quanto tempo tenho para efetuar obras se tiver de as fazer?

Não se tratando da venda de uma habitação própria e permanente não há lugar à isenção do pagamento de mais-valias. Tem de reportar a venda na declaração de IRS do ano a que corresponde a venda. Se vendeu em 2025 terá de declarar em 2026, altura em que entregamos a declaração de rendimentos referente a 2025.

|  Maria Brandão

Gostaria de saber se estaremos isentas ou não das mais valias de um apartamento que herdamos. Somos três herdeiros, não  houve partilhas e o imóvel  passou do nome da proprietária  para o dos compradores. Sei que há  uma cláusula em que não  havendo partilhas poder se a não  pagar, mas as duas entidades  não concordam.

A interpretação da Autoridade Tributária determina que a só está isento de tributação a venda do direito à herança ou do direito ao quinhão hereditário. Significa isto que, se houve a alienação de um bem em concreto, como o caso de um imóvel, este é alvo de tributação. Na prática, se o que estiver a ser vendido for a quota de uma herança, então há isenção de tributação. Se estiver a ser vendido um bem que faz parte da herança já há lugar a tributação.

| Áurea Lopes

Vendi, em 20 de junho de 2025, um apartamento que estava arrendado. Fiz um contrato de um novo para escriturar até 30 de setembro para habitação secundária. Tenho 68 anos. Terei alguma forma de aplicar as mais valias?

Não se tratando de uma habitação própria e permanente não há forma de ficar isento do pagamento de mais-valias.

| Rosário Marina

Em junho de 2024 fiz um acordo com o meu ex-marido ficando ele a pagar o resto do crédito do apartamento que tínhamos em conjunto, deu-me de tornas 40.000 euros, e tínhamos comprado o mesmo por 89.900 euros em agosto de 2003. Será que tenho que pagar mais-valias? Fui informada que tenho a pagar cerca de 9.200 euros. Será possível?

Recomendamos que procure um contabilista ou fiscalista que ajude a confirmar a declaração de IRS entregue e todos os valores envolvidos.

| João Batanete

Eu e os meus dois irmãos vamos vender um imóvel herdado aquando do falecimento do meu pai em 1996. Ainda não fizemos partilhas. O imóvel ainda está em herança indivisa. Ao vendermos o imóvel cujo valor de venda vai ser de 60 mil euros e que tem, segundo a caderneta predial, um valor patrimonial de 11 mil euros, nós enquanto herdeiros vamos pagar mais-valias ou não pagamos por o imóvel ainda não ter sido objeto de partilha?

A interpretação da Autoridade Tributária determina que só está isento de tributação a venda do direito à herança ou do direito ao quinhão hereditário. Significa isto que se houver a alienação de um bem em concreto, como o caso de um imóvel, este é alvo de tributação. Na prática, se o que estiver a ser vendido for a quota de uma herança, então há isenção de tributação. Se estiver a ser vendido um bem que faz parte da herança já há lugar a tributação.

| Filipa Figueiredo

Em 2019 adquiri um imóvel para habitação própria perman ente por 80.000 euros (recorrendo a crédito bancário). Em 2024 vendi o mesmo por 110.000 euros, tendo pago 60.000 do crédito que tinha contraído para a aquisição da casa. Entretanto, comprei novo imóvel, igualmente como habitação própria permanente por 130.000 euros, recorrendo a crédito bancário. Quando apresentei o meu IRS de 2024 foi apurado que tinha de pagar 1.500 euros de mais-valias. Segundo a Autoridade Tributária apenas fiz reinvestimento parcial das mais-valias. No meu entendimento as mais-valias foram reinvestidas na totalidade, não tendo de pagar nada. Estará correto o meu raciocínio?

A isenção de tributação só ocorre quando há o reinvestimento do valor total de venda. O que tem de ser reinvestido não é apenas a diferença entre o valor de compra e o valor de venda. É precisamente o valor total de venda que tem de ser reinvestido para que possa haver isenção de mais-valias.

|  José Ferreira Baltazar

No passado mês de maio vendi  o meu quinhão (1/2) do imóvel da herança indivisa, de 31 de janeiro de 2023. No dia 4 de junho de 2025, foi publicado em Diário da República, o Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo n.º 7/2025. Em face da decisão do STA, continuo obrigado a declarar as mais-valias no próximo ano?

Se vendeu apenas o quinhão da herança, e não bens efetivos, não está obrigado a declarar no IRS. Contudo, deve confirmar se contrato de venda se refere apenas à cessão da quota na herança, e não bens concretos. Recomendamos que contacte um contabilista ou fiscalista que o possam ajudar nesta matéria.

| Maria Vasquez

Comprei uma vivenda em 2009, em conjunto com o meu marido, que faleceu em 2022. Sou Oncológica e tenho atestado. As mais-valias serão distribuídas pelos três herdeiros, sendo que a filha empregou a maior parte na casa dela para abater. Ela beneficia de alguma coisa? E eu, como Oncológica, da minha parte beneficio também?

Cada situação terá de ser analisada de forma individual, mas, de uma forma geral, a venda de um imóvel pressupõe o pagamento de mais-valias. A exceção é se a venda for de uma habitação própria e permanente e o valor da venda for usado na compra de outra habitação própria e permanente. Há outras exceções, nomeadamente para operações realizadas até ao final de 2024 (como amortização de um crédito de uma primeira habitação com o resultado da venda de uma segunda habitação), mas de uma forma geral, não se tratando de uma primeira habitação, há sempre lugar ao pagamento de mais-valias.

| Rui Taborda

Comprei, em tempos, uma habitação em regime de copropriedade com a minha então esposa. Posteriormente, divorciámo-nos e procedemos à respetiva partilha. A minha ex-mulher aplicou a parte que lhe coube na compra de uma nova habitação própria e permanente, estando, nesse caso, salvaguardada quanto à aplicação do valor da venda. No meu caso, tendo-me encontrado desempregado e, à data, em recuperação de uma cirurgia cardíaca, não tive condições para adquirir nova habitação. Utilizei parte do valor para pagar dívidas e assegurar a minha subsistência, tendo em conta que me encontro desempregado desde 2020. Atualmente tenho 53 anos e continuo a enfrentar sérios problemas de saúde do foro cardíaco. O imóvel foi vendido em 26 de março de 2023. Terei de pagar imposto sobre mais-valias, apesar de estar desempregado e doente? Há alguma possibilidade de isenção ou atenuação fiscal, tendo em conta a minha condição de saúde e situação económica? Que procedimentos poderei seguir, caso não tenha capacidade de pagamento?

Recomendamos que contacte um contabilista ou fiscalista, mas tratando-se da venda de um imóvel, cujo valor de venda não foi reinvestido, há lugar à tributação, que incide sobre 50% das mais-valias obtidas.

| Luís Sousa

Em 2016 eu e a minha mulher, na altura ainda solteiros, adquirimos conjuntamente um apartamento por 50.000 euros. Esta foi a nossa habitação própria permanente durante dois anos. Nessa compra contraímos um empréstimo, o qual ainda se encontra ativo. Com a família a crescer, dadas as necessidades de uma habitação maior, adquirimos outra em 2018, recorrendo a crédito habitação pelo montante de 152.500 euros. Esta última é a nossa habitação própria permanente há 7 anos. Neste momento temos em vista a venda a um interessado da nossa primeira casa por 170.000 euros. Com esta venda pretendemos amortizar ambos os créditos habitação, sendo que da primeira o valor será cerca de 20.000 euros e da segunda (habitação própria permanente) cerca de 130.000 euros. Existe forma de isentar ou atenuar o pagamento de mais-valias, uma vez que o valor liquido da venda será utilizado na amortização do credito da nossa habitação própria?

Uma vez que a casa a ser vendida é uma segunda habitação, não há forma de ficar isento do pagamento de mais-valias. Esta isenção só se aplica na venda de uma habitação própria e permanente se houver reinvestimento da totalidade do valor de venda numa outra habitação própria e permanente.

| Sónia Manuel

Vendi a casa que comprei com o meu ex-marido (divórcio em 2011 e venda da casa em 2020). Apesar dos estragos, vendemos a casa e, pagas todas as despesas inerentes, tivemos mais-valias de cerca de 40.000 euros a cada um. Como calcular o valor a pagar? Quando são pagas? A nota de liquidação não diz.

O cálculo das mais-valias é feito a partir de várias componentes: valor de compra, valor de venda, montante das despesas e potencial reinvestimento. A operação tem de ser declarada às Finanças, através da declaração de IRS referente ao ano da alienação. É com base na informação disponibilizada pelo contribuinte e tendo em consideração os rendimentos auferidos que é calculado o imposto a pagar. Sendo que a nota de liquidação deve indicar o valor a pagar e a data-limite de pagamento.

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