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Apostar no imobiliário com o maior potencial

Num contexto de baixas taxas de juro, há cada vez mais portugueses a procurarem casa. Alguns para viver, mas muitos em busca de um bom investimento. Há oportunidades capazes de gerarem retornos atractivos através do arrendamento. Saiba em que zonas existe maior potencial para o seu dinheiro.

Paulo Moutinho 29 de Outubro de 2015 às 22:30
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Comprar uma casa exige investimentos elevados. Nos últimos anos, com a torneira do crédito a conta-gotas, a compra e venda afundou, arrastando os preços. Com a banca a regressar ao mercado, tem vindo a reanimar. Há mais famílias a trocarem de casa, mas também mais investidores que procuram oportunidades para rentabilizarem as suas poupanças numa altura em que as aplicações tradicionais rendem muito pouco.

"A concessão de crédito bancário é um dos factores impulsionadores para a venda de imóveis", diz Beatriz Rubio, CEO da Remax Portugal. "A maior abertura dos bancos para o crédito à habitação, com critério de concessão e valores que abrangem mais famílias portuguesas, está a dinamizar bastante o sector", refere Ricardo Sousa, administrador da Century 21 Portugal. Há mais famílias à procura de casa para viver, mas muitos dos "clientes compradores são, essencialmente, portugueses à procura de segundas habitações e soluções de investimento", diz Miguel Poisson, director-geral da ERA.

"Existe uma maior procura por imóveis para investimento. Quem tem condições económicas para tal, prefere investir num imóvel", nota Beatriz Rubio. "A baixa rentabilidade dos depósitos e a falta de confiança noutros produtos financeiros têm atraído mais particulares para o imobiliário", sublinha Ricardo Sousa.

Este investimento pode ser feito na base da geração de retornos através do arrendamento, mas também da perspectiva de valorização dos imóveis a prazo. "A compra de um imóvel para arrendar consegue assegurar rentabilidades de 4% a 8% e, actualmente, além das opções de arrendamento de longo prazo há também um aumento do conceito de ‘short renting’", nota o administrador da Century 21 Portugal. Mas quem compra para vender mais tarde poderá conseguir "retorno adicional na mais-valia da venda que poderá facilmente ser superior a 15%", acrescenta.

"O imobiliário português é visto, a nível interno e externo, como um valor seguro", diz Miguel Poisson. "Sabemos que todas as iniciativas de reabilitação, requalificação e melhoramento (feitos nas cidades e nos bairros) promovem uma valorização do espaço e dos imóveis", acrescenta, notando que por isso "a valorização será uma realidade no médio prazo". "É expectável que esta tendência se mantenha mas de forma sustentada e sem exageros", acrescenta.

"Há margem clara para uma maior valorização. O mercado português está no radar dos investidores estrangeiros o que abre uma janela de oportunidade enorme para uma constante valorização", refere a CEO da Remax Portugal. Mas já "não será uma valorização semelhante a anos anteriores", acrescenta. "Está a criar-se uma pressão para a subida dos preços nas zonas mais turísticas de Portugal, onde se concentra a maior a procura internacional", diz Ricardo Sousa.

"Os centros históricos foram as primeiras zonas a registarem valorização e a aposta agora foca-se também nas zonas residenciais da cidade de proximidade às principais zonas históricas, mar e rio, transportes públicos e escolas", diz. Há uma "forte dinâmica de promoção das marcas ‘Lisboa’ e ‘Porto’", diz Miguel Poisson, mas além de Lisboa e Porto, "linha de Cascais e Algarve são as zonas do país com maior potencial", nota Beatriz Rubio.

Oito coisas a ter em conta antes de investir
Há uma máxima recorrente no sector imobiliário que diz: 1.º factor a ter em conta antes de investir: localização; 2.º factor: localização; 3.º factor: localização. Mas se esta é a mais relevante das variáveis outras há a ter em conta e a directora de Research da JLL ajudou o Negócios a listá-las.

1. Localização
É, mesmo, o factor primordial e determinante na escolha. Uma boa localização é fundamental para se determinar o valor do imóvel. A premissa tanto é válida para um imóvel colocado para arrendamento como para venda.  

2. Serviços e equipamentos na envolvente, acessibilidades e transportes
A existência de equipamentos sociais como médicos, hospitais, escolas, bombeiros, vias de comunicação, transportes públicos, zonas verdes, supermercados, na vizinhança do imóvel contribuem para a sua valorização. 

3. Estado de conservação
Outro factor fundamental, porque impacta directamente no preço, é, sem surpresa, o estado de conservação geral do imóvel: paredes, tectos, armários, canalização, fachada, etc. 

4. Vista e orientação solar
A iluminação natural é crítica num imóvel. Além de que uma casa que recebe sol de forma adequada garante maior conforto térmico e menos humidade. Daí que a localização em relação ao nascer/pôr-do-sol seja um elemento essencial. E claro, uma boa vista (que não se vai perder com novos projectos) é um forte elemento de valorização.  

5. Estacionamento
Ter garagem ou escolher uma zona com facilidade de estacionamento é um aspecto essencial quando é preciso usar automóvel diariamente. Há localizações de sonho onde parquear o carro é um inferno.

6. Custos da aquisição
Em termos de contas, além do investimento directo, há que contar com os encargos com impostos, como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e o Imposto do Selo calculado sobre o preço da casa. 

7. Custos de propriedade
Depois da compra do imóvel há que contar com despesas periódicas como os prémios do seguro, as despesas com o condomínio e a manutenção, os impostos e taxas - como o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e a Taxa de Esgotos.

8. Arquitectura e design
A originalidade, a qualidade de um projecto e da sua execução bem como a assinatura de um autor podem, no segmento alto, ter muita importância.

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