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Francisco Horta e Costa 15 de Julho de 2020 às 14:30

“É só fazer as contas” nos centros comerciais

Se o NOI passa a €700.000 (menos renda), e a yield sobe para 6% (refletindo maior risco), o valor é €11.667.000, ou seja o centro comercial sofre uma desvalorização superior a 40%, ou seja muito superior aos 2,3% mencionados no estudo encomendado pela AMRR.

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Para quem não sabe como funcionam as rendas nos centros comerciais para a maioria dos seus lojistas, as mesmas são compostas por duas componentes: (i) a chamada renda mínima mensal, correspondente ao valor mínimo fixo que o lojista paga mensalmente pela ocupação de uma determinada loja e (ii) por a chamada renda variável (não aplicável a sucursais bancárias, postos de correio, supermercados, casas de câmbio), componente essa que cabe desmistificar na medida em que se trata de um prémio de performance da loja, isto é, sempre que o valor resultante da aplicação da percentagem acordada, para o cálculo da remuneração variável, ao valor da faturação bruta da loja for superior ao valor da remuneração fixa, será devida remuneração variável pelo excesso.

 

Desta forma, os proprietários dos centros comerciais têm os seus interesses totalmente alinhados com os lojistas, pois quanto mais estes venderem, maior será a remuneração auferida pelos proprietários.

 

O Parlamento aprovou no passado dia 3 de julho, no âmbito do Orçamento de Estado Suplementar, a isenção das referidas rendas mínima até 31 de dezembro de 2020, ficando os lojistas responsáveis apenas pelo pagamento da renda variável e das despesas comuns. Esta medida aprovada pelo Parlamento resulta em parte da pressão alta imposta pela recém criada AMRR (Associação de Marcas de Retalho e Restauração). Ao que parece a AMRR encomendou um estudo, segundo o qual a eliminação do pagamento das rendas mínimas teria um impacto negativo, também ele mínimo, de somente 2,3% no valor dos centros comerciais. Não tive acesso ao estudo em questão, mas a empresa na qual trabalho há mais de 20 anos (CBRE) avaliou em 2019 mais de 1000 ativos imobiliários, correspondentes a um valor de 7 mil milhões de euros e a ACAI (Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária), da qual somos membros, é responsável pela grande maioria, se não quase totalidade, das avaliações dos principais centros comerciais do país, quer para os seus proprietários, quer para os bancos financiadores desses ativos, desde os anos 90. Somos pois muito conhecedores da matéria em questão. A avaliação de um centro comercial (ou de qualquer outro imóvel de rendimento) é na essência o resultado de duas variáveis:

 

1. O chamado NOI (Net Operating Income), ou seja o rendimento anual gerado pelo imóvel (composto por rendas e, no caso de centros comerciais, rendas variáveis e outros tipos de receita), deduzido de custos não recuperáveis (como sejam honorários de gestão, comercialização, seguros, IMI, despesas operacionais, entre outros).

 

2. E a yield, ou taxa de capitalização, que é a taxa de retorno que um investidor requer para aplicar os seus capitais no ativo, e que está diretamente relacionado com o nível de risco percecionado pelo mesmo investidor.

 

A medida aprovada na semana passada afeta ambas as variáveis: por um lado, o NOI será bastante inferior pois o facto de os lojistas deixarem de pagar renda fixa equivale à eliminação total da parte essencial do rendimento anual (as despesas comuns são neutras para efeitos de NOI pois não constituem receita). Mas, tão ou mais importante do que isso, esse rendimento passa a ser composto unicamente por renda variável - mais difícil de prever, por isso comportando maior risco, resultando na exigência de uma yield superior. Este resultado negativo é ainda exacerbado pelo facto de uma mudança legislativa afetar a confiança do investidor, por isso, mais uma razão para "penalizar" o investimento e requerer uma taxa de capitalização ainda mais elevada. Se tivermos em consideração que a renda mínima representa em média pelo menos 90% do rendimento de um centro comercial, estamos a falar de uma queda abrupta do valor dos centros.

 

Exemplificando, de forma simplificada, caso a queda das rendas mínimas fosse somente de 30%:

 

  • Um centro comercial com um NOI de €1.000.000, capitalizado a uma yield de mercado de 5%, tem um valor de €20.000.000.

 

  • Se o NOI passa a €700.000 (menos renda), e a yield sobe para 6% (refletindo maior risco), o valor é €11.667.000, ou seja o centro comercial sofre uma desvalorização superior a 40%, ou seja muito superior aos 2,3% mencionados no estudo encomendado pela AMRR.

 

Ainda que o facto de a medida ser temporária (até 31 de Dezembro de 2020 e sem retroativos ao início da estado de emergência) possa suavizar o impacto no NOI, e por conseguinte esta brutal queda de valor, a nível de yield, o "mal estará feito" e os investidores penalizarão este investimento (e outros, de outro tipo e noutros setores) em Portugal. As consequências desta medida poderão passar pelo fecho de alguns centros comerciais e pelo incumprimento de cláusulas contratuais de loan-to-value nos financiamentos destes ativos, terminando com a dação em pagamento dos mesmos aos bancos como vimos acontecer não há muito tempo na crise financeira global, aumentando o prejuízo dos bancos. Como disse Winston Churchill, "Construir pode ser a tarefa lenta e difícil de anos. Destruir pode ser o ato impulsivo de um único dia". É só fazer as contas.

 

Membro da Direção da ACAI e Diretor-Geral da CBRE

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