A crise da habitação em Portugal expôs fragilidades acumuladas ao longo de vários anos, mas está também a acelerar uma transformação mais profunda no setor. Perante um modelo que revela dificuldades em responder com escala e rapidez, começam a ganhar força novas abordagens, tanto ao nível da promoção como da utilização dos ativos.

A necessidade de aumentar a oferta mantém-se como prioridade, mas o contexto atual exige mais do que volume. Exige eficiência, previsibilidade e capacidade de execução, num setor que enfrenta simultaneamente limitações estruturais e novas exigências ambientais, técnicas e sociais. Como tem vindo a defender a AICCOPN – Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas, o principal desafio passa por garantir que a capacidade do setor se traduz efetivamente em oferta, o que depende de condições de execução, previsibilidade e redução dos constrangimentos ao investimento.

Mais do que uma questão de capacidade produtiva, trata-se de um problema de enquadramento. A existência de empresas, de conhecimento técnico e de interesse em investir não se traduz automaticamente em nova oferta. Entre a intenção de construir e a concretização dos projetos continua a existir um intervalo significativo, marcado por prazos longos, incerteza regulatória e dificuldades de execução.

A escala surge, neste contexto, como um dos principais desafios. A resposta à pressão sobre a habitação exige não apenas mais projetos, mas projetos com dimensão suficiente para produzir impacto no mercado. Num setor marcado por operações fragmentadas e por uma forte dependência de iniciativas individuais, a capacidade de gerar oferta em volume continua limitada. Sem escala, mesmo um aumento do investimento tenderá a ter efeitos diluídos, incapazes de alterar de forma significativa o equilíbrio entre oferta e procura.

Novos modelos ganham espaço

Entre as mudanças mais visíveis está a emergência de modelos alternativos de acesso à habitação. O arrendamento institucional, frequentemente associado ao conceito de build-to-rent, começa a afirmar-se como uma solução com potencial para aumentar a oferta e introduzir maior profissionalização no mercado.

Ao contrário do modelo tradicional, baseado na promoção para venda, estes projetos assentam numa lógica de longo prazo, com gestão centralizada, maior estabilidade e, em muitos casos, integração de serviços. Embora ainda com expressão limitada em Portugal, o interesse por este tipo de investimento tem vindo a crescer, impulsionado por operadores internacionais e por uma procura crescente por soluções de arrendamento estáveis.

Este movimento está igualmente ligado à evolução do perfil do investidor. A habitação começa a ser vista como uma classe de ativos com potencial de rendimento estável, sobretudo em contextos de elevada procura e oferta limitada. No entanto, a sua afirmação em escala depende da estabilidade regulatória, da previsibilidade fiscal e da capacidade de desenvolver projetos com dimensão suficiente para atrair capital institucional.

Ao mesmo tempo, o acesso a financiamento continua a ser um elemento determinante. Mesmo num cenário de descida das taxas de juro, a viabilidade dos projetos depende de margens pressionadas por custos de construção, exigências regulatórias e prazos de execução. Em projetos mais expostos a atrasos ou a variações de custo, o risco percebido pelos financiadores tende a aumentar, condicionando o avanço de novas operações.

Em paralelo, surgem formatos mais flexíveis, como o coliving ou soluções híbridas, orientadas para perfis urbanos mais móveis. Estes modelos respondem a mudanças demográficas e comportamentais, oferecendo alternativas à propriedade num contexto de maior incerteza económica.

Ainda assim, a consolidação destes modelos depende de um enquadramento estável e de condições que assegurem previsibilidade no retorno do investimento. Em mercados em que o build-to-rent já atingiu maior maturidade, essa estabilidade revelou-se determinante para atrair capital de longo prazo e garantir continuidade na produção de nova oferta. Em Portugal, esse processo encontra-se ainda numa fase inicial, o que limita a capacidade de estes modelos contribuírem, no curto prazo, para uma resposta com escala.

Reabilitação ganha peso estrutural

A reabilitação urbana assume-se como um dos principais eixos de resposta. Num país com um parque habitacional envelhecido e concentrado em áreas urbanas consolidadas, a intervenção sobre o edificado existente permite aumentar a oferta de forma mais rápida e, em muitos casos, com menor impacto ambiental. Mas o seu papel vai além da quantidade. Está também ligado à qualidade. Melhorar o desempenho energético, reforçar o conforto e adaptar os edifícios a novas exigências são fatores que ganham relevância num mercado no qual o utilizador final se torna mais exigente.

Ainda assim, a capacidade de resposta em escala continua condicionada por fatores como o enquadramento regulamentar, a disponibilidade de mão de obra especializada e a complexidade técnica dos projetos. A APRUPP – Associação Portuguesa para a Reabilitação Urbana e Proteção do Património tem vindo a alertar para a necessidade de enquadrar a reabilitação numa lógica mais ampla de organização do território, sublinhando que sem uma visão integrada persistem desequilíbrios entre zonas de maior e menor pressão urbana.

A associação tem também chamado a atenção para o facto de a reabilitação exigir competências específicas e um enquadramento técnico e regulamentar adaptado, sob pena de se tornar mais lenta e onerosa do que o esperado. Sem ganhos de eficiência neste domínio, o potencial deste segmento tende a ficar aquém do necessário para responder ao défice acumulado de habitação.

Industrialização e eficiência no centro da transformação

A necessidade de construir mais, em menos tempo e com maior controlo de custos está a acelerar o interesse por processos mais industrializados. A construção modular, a pré-fabricação e a digitalização surgem como caminhos para aumentar a produtividade num setor tradicionalmente marcado por baixos níveis de eficiência.

Estas soluções permitem reduzir prazos, melhorar a qualidade e aumentar a previsibilidade dos custos. Ao transferir parte do processo construtivo para ambientes controlados, reduz-se a dependência de fatores externos e mitiga-se o impacto da escassez de mão de obra.

Apesar do potencial, a adoção destas soluções enfrenta ainda desafios relevantes. O investimento inicial, a adaptação das cadeias de produção e a evolução das competências técnicas constituem obstáculos que condicionam a sua disseminação. A transição para um modelo mais industrializado implica, assim, uma transformação estrutural do setor, que dificilmente ocorrerá de forma imediata, mas que se assume como um dos caminhos possíveis para responder ao défice de eficiência.

Sustentabilidade passa de opção a requisito

A sustentabilidade deixou de ser um elemento adicional para passar a ser um requisito central. A pressão regulatória, as metas europeias e a evolução do mercado estão a transformar a forma como os projetos são concebidos e executados. Eficiência energética, redução de emissões, durabilidade dos materiais e qualidade do ambiente interior são hoje critérios cada vez mais presentes na decisão de investir e construir, refletindo-se também na valorização dos ativos.

Esta evolução tem também implicações no financiamento e na valorização dos projetos. A integração de critérios ambientais e de desempenho energético começa a influenciar o acesso a capital e a perceção de risco por parte dos investidores, reforçando a ideia de que a sustentabilidade é hoje um fator económico e não apenas regulatório.

Um setor em transição

O setor da habitação encontra-se, assim, num momento de transição. Entre uma lógica que revelou limitações e outra que ainda está em consolidação, a capacidade de adaptação será determinante.

A APRUPP tem sublinhado que a resposta à crise exige uma visão integrada do território, alertando que a concentração da procura continuará a agravar a pressão sobre o mercado se não forem criadas condições para valorizar outros polos.

Ao mesmo tempo, a AICCOPN defende que sem melhores condições de execução o setor continuará a ter dificuldade em transformar procura em oferta efetiva, mesmo perante um contexto favorável ao investimento.

A resposta à crise não dependerá apenas de mais construção, mas da capacidade de transformar o modelo, tornando-o mais eficiente, previsível e ajustado às necessidades do mercado.

Num cenário em que a pressão sobre a procura dificilmente desaparecerá, o futuro da habitação será definido pela forma como o setor conseguir equilibrar escala, qualidade e acessibilidade. Mais do que resolver um problema conjuntural, trata-se de transformar um sistema com impacto direto na competitividade económica, na mobilidade laboral e na capacidade de atrair e reter população.

Será essa capacidade de transformar investimento em oferta efetiva, com dimensão, previsibilidade e continuidade, que determinará o futuro do mercado da habitação em Portugal.