Num mercado marcado por um desequilíbrio persistente entre oferta e procura, a intervenção pública na habitação ganhou uma nova centralidade. Nos últimos meses, o Governo avançou com um conjunto de medidas com o objetivo de incentivar a construção, dinamizar o arrendamento e facilitar o acesso à habitação, num esforço para responder a um problema que se tem vindo a agravar.
“As medidas com impacto mais imediato passam por atuar sobre os bloqueios que hoje travam a concretização de projetos, nomeadamente a aceleração dos processos de licenciamento e a criação de maior previsibilidade nos procedimentos urbanísticos”, sublinha Manuel Reis Campos, presidente da AICCOPN.
Entre as iniciativas mais recentes, destaca-se a redução da carga fiscal associada ao setor. A aplicação de uma taxa de IVA de 6% na construção de habitação a preços moderados procura reduzir os custos de desenvolvimento e incentivar novos projetos, sobretudo em segmentos mais sensíveis ao preço.
No arrendamento, foram também introduzidas alterações à tributação dos rendimentos prediais, visando tornar mais atrativa a colocação de imóveis no mercado, nomeadamente no segmento do arrendamento acessível.
A estas medidas junta-se a criação de mecanismos de apoio ao crédito, como a garantia pública dirigida a jovens compradores, que permite reduzir a necessidade de entrada inicial na aquisição de habitação. A medida reforça a capacidade de acesso do lado da procura, embora não atue diretamente sobre o défice estrutural de oferta.
Estas iniciativas atuam sobre dois eixos distintos, mas complementares. Por um lado, procuram reduzir os custos de construção e incentivar o investimento. Por outro, visam aumentar a oferta disponível para arrendamento e facilitar o acesso à habitação, num mercado onde a escassez continua a ser um dos principais constrangimentos.
A par da componente fiscal, o Governo tem vindo a apostar na simplificação administrativa. O chamado Simplex urbanístico procura reduzir prazos, eliminar redundâncias e tornar mais previsível o processo de licenciamento. Num setor em que o tempo de decisão tem impacto direto na viabilidade dos projetos, a redução da incerteza surge como um fator determinante para atrair investimento e acelerar a entrada de novos empreendimentos no mercado.
“O Simplex urbanístico constitui um passo positivo, mas o seu sucesso dependerá da forma como for implementado no terreno”, sublinha o presidente da AICCOPN, apontando para a necessidade de reforço da capacidade de resposta das autarquias.
Ainda assim, a eficácia destas medidas permanece por avaliar. A experiência recente mostra que o impacto das políticas públicas na habitação tende a ser gradual e dependente da sua execução no terreno. A redução de impostos pode melhorar a viabilidade de alguns projetos, mas dificilmente resolve, por si só, os constrangimentos associados ao licenciamento, à disponibilidade de solo ou à capacidade de construção.
Ao mesmo tempo, a previsibilidade regulatória continua a ser apontada como um fator crítico. A sucessão de medidas e alterações legislativas, muitas vezes com horizontes de aplicação limitados, tem sido identificada como um elemento de incerteza para investidores e promotores. “Mais do que o nível absoluto da carga fiscal, o principal problema é a constante alteração das regras, criando um ambiente de incerteza que inibe o investimento”, refere Francisco Sottomayor, CEO da Norfin.
Num setor com ciclos longos de desenvolvimento, a estabilidade das regras assume um papel determinante na decisão de avançar com novos projetos. A política de habitação envolve não apenas o Estado central, mas também autarquias, entidades reguladoras e agentes privados, sendo a eficácia das medidas fortemente dependente da capacidade de coordenação entre estes diferentes níveis.
Num contexto em que o acesso à habitação se tornou uma das principais preocupações sociais e económicas, a pressão para encontrar soluções tende a aumentar. As medidas agora em curso representam um reforço da intervenção pública, mas colocam também à prova a capacidade de transformar intenção política em resultados concretos, nomeadamente na criação efetiva de nova oferta e na mobilização de habitação disponível.
Mais do que a quantidade de medidas, será a execução que determinará o impacto no mercado. Num cenário em que o desequilíbrio se consolidou ao longo de vários anos, a resposta exige continuidade, previsibilidade e capacidade de implementação, num esforço necessariamente sustentado no tempo.
