O mercado da habitação em Portugal mantém um desequilíbrio estrutural entre a procura e a capacidade de resposta da oferta, num momento em que os preços continuam a subir, apesar de sinais de abrandamento em alguns indicadores de atividade. A combinação entre escassez de nova construção, constrangimentos no licenciamento e um parque habitacional envelhecido limita a resposta a uma procura que, embora mais condicionada pelo contexto económico, se mantém significativa.
“O principal bloqueio não reside na falta de capacidade produtiva das empresas, mas na dificuldade em convertê-la em oferta habitacional efetiva, em tempo útil e a custos comportáveis”, sublinha Manuel Reis Campos, presidente da Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN).
Os dados mais recentes confirmam uma dinâmica assimétrica. O número de transações recuou 4,7% em termos homólogos, enquanto o valor global transacionado cresceu 5,9%, refletindo a persistência da pressão sobre os preços. Ao mesmo tempo, o licenciamento de novos fogos evidencia sinais de contração, num momento em que a necessidade de reforço da oferta continua a ser consensual entre os diferentes agentes do setor.
Também ao nível da produção, os indicadores sugerem um abrandamento. O consumo de cimento registou uma quebra nos primeiros meses do ano e o número de fogos licenciados em construções novas caiu em relação ao período homólogo, sinalizando menor dinâmica no arranque de novos projetos. Em paralelo, os custos de construção continuam pressionados, sobretudo pela componente da mão de obra, o que acrescenta complexidade à viabilidade económica dos empreendimentos.
Do lado da procura, o contexto financeiro apresenta sinais de ajustamento. O crédito à habitação tem vindo a crescer, acompanhado por uma descida das taxas de juro face ao período homólogo, o que pode contribuir para alguma recuperação da capacidade de compra. Ainda assim, o impacto desta evolução é mitigado pela valorização da habitação, mantendo-se desafios relevantes no acesso, sobretudo para os segmentos mais jovens e para a classe média.
Governo aprova conjunto de medidas
Perante este enquadramento, a resposta das políticas públicas ganhou maior visibilidade. O Governo aprovou recentemente um conjunto de medidas com o objetivo de estimular a oferta e facilitar o acesso à habitação, com destaque para a redução da carga fiscal associada ao setor, incluindo a aplicação de uma taxa de IVA de 6% na construção de habitação a preços moderados e alterações à tributação do arrendamento.
Em paralelo, foi introduzido um conjunto de medidas de simplificação administrativa, no âmbito do chamado Simplex urbanístico, com o objetivo de acelerar processos de licenciamento e reduzir prazos de decisão. Entre os objetivos está a diminuição dos constrangimentos burocráticos que têm sido apontados como um dos principais entraves à concretização de novos projetos.
Ainda assim, o impacto efetivo destas medidas permanece por avaliar. A AICCOPN tem vindo a sublinhar que o impacto dependerá da forma como forem implementadas no terreno, em particular da capacidade de resposta das autarquias e da criação de um enquadramento regulatório mais previsível.
A resposta ao défice habitacional exige articulação entre diferentes dimensões, desde o enquadramento regulatório à capacidade de execução, passando pela mobilização de investimento público e privado. A previsibilidade das regras, a celeridade dos processos e a viabilidade económica dos projetos continuam a ser apontadas como condições essenciais para aumentar a oferta de forma sustentada.
Ao mesmo tempo, a transformação do setor não se esgota na quantidade. A crescente exigência em matéria de sustentabilidade, eficiência energética e qualidade do edificado introduz novas variáveis no desenvolvimento de projetos, com impacto direto nos custos, nos prazos e na configuração da oferta.
Neste contexto, o desafio da habitação em Portugal mantém-se multifacetado. A pressão sobre os preços, a dificuldade em aumentar a oferta e as limitações no acesso coexistem com uma resposta política em evolução e com um setor em adaptação. Entre diagnóstico e execução, o equilíbrio continua por encontrar.
