A pressão sobre o mercado da habitação em Portugal não se explica apenas pela força da procura. Explica-se, sobretudo, pela dificuldade da oferta em acompanhar essa procura de forma consistente e em escala. O desequilíbrio não é novo, mas mantém-se sem resposta estrutural, apesar da sucessão de medidas e diagnósticos. Num momento em que os preços continuam a subir e o acesso permanece condicionado, o problema desloca-se cada vez mais para o lado da oferta. O principal bloqueio está na dificuldade em transformar a capacidade produtiva em oferta habitacional efetiva, em tempo útil e a custos comportáveis, segundo a AICCOPN.

Os dados mais recentes ajudam a perceber essa tensão. No quarto trimestre de 2025, foram transacionados 43.084 alojamentos, num montante global de 10.775 milhões de euros. O número de transações recuou 4,7% em termos homólogos, mas o valor total cresceu 5,9%, refletindo a pressão sobre os preços. Ao mesmo tempo, em janeiro de 2026, o número de fogos novos licenciados caiu 16,9%, para 3.343 alojamentos, e a área licenciada para habitação recuou 24,5%.

O mercado perde dinâmica em alguns indicadores de atividade, mas mantém-se pressionado do lado dos preços. Isto confirma que o problema não está apenas na intensidade da procura, mas na incapacidade da oferta em responder com volume suficiente. Esta leitura é partilhada por operadores de investimento. "O aumento da oferta depende menos da vontade dos promotores e mais da remoção de entraves administrativos, da previsibilidade regulatória e da viabilidade económica dos projetos", sublinha Francisco Sottomayor, CEO da Norfin.

Licenciamento trava a resposta da oferta

Um dos principais bloqueios surge logo na fase inicial dos projetos. O licenciamento continua a ser identificado como um dos maiores entraves à concretização de nova oferta, marcado por prazos longos, incerteza e falta de previsibilidade.

“O estrangulamento decorre da conjugação de vários fatores: licenciamento moroso e pouco previsível, carga fiscal elevada e um enquadramento pouco favorável ao investimento”, refere Manuel Reis Campos, presidente da AICCOPN.

A aposta recente na simplificação administrativa e na aceleração de procedimentos urbanísticos mostra que o problema é reconhecido ao nível político. Ainda assim, o impacto destas medidas permanece por avaliar. Para já, os dados continuam a apontar para uma contração no número de fogos licenciados, num momento em que a resposta deveria estar a acelerar.

O licenciamento é uma etapa decisiva na formação da oferta. Quando falha, atrasa toda a cadeia seguinte: financiamento, contratação, obra e entrada do produto no mercado. Num setor em que o tempo tem impacto direto no custo final, a morosidade administrativa deixa de ser apenas um problema burocrático e passa a ser um fator económico.

A isto soma-se a necessidade de maior previsibilidade. Num mercado com ciclos longos, a decisão de avançar com um projeto depende não apenas da aprovação final, mas da confiança de que o processo decorrerá dentro de prazos razoáveis e com regras estáveis. Sempre que essa previsibilidade falha, o risco aumenta, os custos sobem e a oferta adia-se.

Falta de solo e planeamento limita a expansão

A dificuldade em aumentar a oferta não se esgota no licenciamento. Em muitos territórios, sobretudo nos centros urbanos mais pressionados, a escassez de solo disponível e os condicionamentos ao nível do planeamento limitam a capacidade de lançar novos projetos.

A oferta habitacional depende da existência de terrenos com viabilidade construtiva, da compatibilidade com instrumentos de ordenamento e da articulação entre diferentes níveis de decisão pública. Mesmo quando existe procura e interesse em investir, a capacidade de resposta fica condicionada por um contexto em que o solo é escasso e a previsibilidade das regras nem sempre é clara.

Num mercado como o português, marcado por forte pressão nas áreas metropolitanas, a dificuldade em pôr solo urbanizável ou reconvertido no circuito habitacional contribui para restringir ainda mais a resposta. Isso é visível não apenas na nova construção, mas também na dificuldade em converter edifícios existentes para uso habitacional.

Ao mesmo tempo, a resposta da oferta continua dependente da forma como o planeamento urbano acomoda a necessidade de ganhar escala. Sem maior articulação entre ordenamento, licenciamento e infraestruturas, mesmo a existência de procura solvente ou de capital disponível tende a traduzir-se numa reação lenta e insuficiente.

Arrendamento e fiscalidade pressionam a oferta

A insuficiência da oferta não se limita à promoção para venda. Também no arrendamento persistem entraves que dificultam uma resposta mais ampla do mercado. A AICCOPN inclui entre os bloqueios um mercado de arrendamento pouco dinâmico e a necessidade de concretização rápida de medidas fiscais já anunciadas para construção e reabilitação.

Este ponto é relevante porque amplia o problema. A pressão habitacional não se resolve apenas com mais fogos concluídos, mas também com maior capacidade de colocar habitação no mercado em diferentes formatos de acesso. Quando o arrendamento permanece pouco atrativo para proprietários e investidores, a pressão concentra-se ainda mais sobre a compra, agravando o desequilíbrio global.

Por outro lado, a expectativa em torno de alterações fiscais pode levar ao adiamento de decisões de investimento. A própria AICCOPN admite que o anúncio de medidas como a redução do IVA poderá estar a influenciar o comportamento de promotores e investidores, que aguardam um enquadramento mais favorável antes de avançar.

Custos pressionam a viabilidade dos projetos

Mesmo quando um projeto ultrapassa a fase de licenciamento, a execução continua a enfrentar obstáculos relevantes. Os custos de construção mantêm-se pressionados, com destaque para a componente da mão de obra.

Em 2025, os custos de construção registaram um aumento global de cerca de 4%, com os materiais a subirem 0,9% e a mão de obra 7,7%, refletindo uma pressão crescente sobre os recursos humanos do setor.

Este dado ajuda a perceber uma das fragilidades atuais. Mesmo com alguma estabilização dos materiais, a pressão sobre os custos não desapareceu. Mudou de composição. O peso crescente da mão de obra continua a condicionar o ritmo das obras e a viabilidade de projetos, sobretudo nos segmentos mais sensíveis ao preço.

Ao mesmo tempo, indicadores como o consumo de cimento, que registou quebras no início de 2026, reforçam a leitura de abrandamento da atividade num setor que precisava de acelerar para responder ao défice acumulado.

Falta de mão de obra limita a capacidade de resposta

A escassez de mão de obra continua a ser um dos principais constrangimentos do setor, com um défice estimado entre 80 mil e 90 mil trabalhadores. Mesmo em cenários de maior investimento, a capacidade de produção não aumenta automaticamente. A construção responde de forma gradual, dependente da disponibilidade de equipas, da especialização técnica e da capacidade de gestão das obras.

Num contexto em que o emprego no setor cresce e o desemprego recua, a pressão sobre os recursos humanos torna-se mais evidente. O resultado é um setor que, mesmo quando estimulado, não consegue acelerar de forma imediata a produção.

Industrialização e financiamento condicionam capacidade de resposta

Outro dos pontos identificados pela AICCOPN está na reduzida aposta na industrialização da construção, um fator que limita ganhos de produtividade e maior controlo de prazos e custos.

Num mercado pressionado pela urgência de aumentar a oferta, a industrialização surge como uma das vias para acelerar a resposta. Mas a sua disseminação continua limitada por investimento inicial, adaptação de processos, qualificação técnica e enquadramento económico. Sem essa evolução, a capacidade de crescer em escala permanece mais dependente de métodos tradicionais, mais expostos a atrasos e a oscilações de custo.

Do lado da procura, o contexto financeiro tornou-se menos adverso do que há um ano. O crédito à habitação tem vindo a recuperar, acompanhado por uma descida das taxas de juro, o que pode contribuir para alguma melhoria da capacidade de compra.

Ainda assim, esta evolução convive com uma valorização expressiva da habitação, mantendo-se desafios relevantes no acesso. Do ponto de vista dos projetos, o financiamento continua dependente da previsibilidade dos prazos, do enquadramento regulatório e do controlo de custos.

Em operações com maior exposição a atrasos ou a revisões orçamentais, o risco percebido pelas instituições financeiras tende a aumentar, condicionando o avanço de novas operações. Esta realidade reforça a ideia de que a melhoria das condições financeiras, por si só, não é suficiente para desbloquear o aumento da oferta.

Limitações de execução travam resposta do setor

É esta conjugação de fatores que explica a dificuldade em aumentar a oferta de habitação em Portugal. O problema não está apenas na procura, mas numa cadeia de bloqueios que começa no licenciamento, passa pelo solo, agrava-se com os custos e esbarra na escassez de mão de obra.

A isto junta-se a dimensão temporal. O desenvolvimento de um projeto habitacional pode prolongar-se por vários anos, o que dificulta uma resposta rápida a picos de procura. Num mercado em que a pressão é imediata, este desfasamento agrava o desequilíbrio.

Ao mesmo tempo, a resposta pública, embora mais visível, continua em evolução. A AICCOPN tem vindo a sublinhar que o impacto das medidas dependerá da sua implementação no terreno e da capacidade de reduzir os constrangimentos ao investimento.

O défice habitacional em Portugal não se resolve com uma única medida. Exige previsibilidade, simplificação e capacidade de execução. Enquanto essa equação não estiver resolvida, a oferta continuará aquém da procura e a pressão sobre os preços dificilmente diminuirá.