A experiência recente mostra que a criação de medidas, por si só, não tem sido suficiente para alterar de forma estrutural o equilíbrio entre oferta e procura. A eficácia depende da sua implementação no terreno, da capacidade administrativa das entidades envolvidas e da previsibilidade do enquadramento regulatório. Num setor com ciclos longos de investimento, a incerteza continua a ser um fator de bloqueio.

Esta questão da execução é também apontada pelos técnicos como um dos principais riscos. “Sem uma forte presença de engenheiros, corre-se o risco de adotar medidas que, sendo bem-intencionadas, não são exequíveis ou não produzem os resultados desejados no terreno”, sublinha Fernando de Almeida Santos, bastonário da Ordem dos Engenheiros. 

Esta leitura é partilhada pelo setor da construção. A AICCOPN – Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas tem sublinhado que o principal entrave não está na falta de capacidade produtiva das empresas, mas na dificuldade em transformar essa capacidade em oferta efetiva, em tempo útil e a custos comportáveis. 

A concretização das medidas assume, assim, um papel central. Mecanismos como a simplificação do licenciamento ou os incentivos fiscais só terão impacto relevante se forem acompanhados por uma resposta eficaz das autarquias e por um enquadramento legislativo estável. Caso contrário, o risco é o de reforçar expectativas sem produzir resultados concretos no aumento da oferta.

A implementação de instrumentos já anunciados depende da forma como são operacionalizados no terreno. Entre a decisão política e o efeito real no mercado mantém-se um intervalo significativo, marcado por atrasos, incerteza e custos que condicionam a viabilidade dos projetos.

Fatores como os custos de construção, a escassez de mão de obra e a dificuldade em mobilizar solo urbano mantêm-se como elementos críticos, limitando a capacidade de resposta do setor. A necessidade de reduzir custos de contexto e garantir maior estabilidade regulatória continua a ser apontada como condição essencial para aumentar a oferta de forma consistente. Mas há uma dimensão que ultrapassa o enquadramento imediato das medidas e que tem vindo a ganhar relevância no debate: o território. “A crise da habitação é antes de mais uma crise de falta de coesão do território”, sublinha Alice Tavares, presidente da APRUPP – Associação Portuguesa para a Reabilitação Urbana e Proteção do Património.

Esta leitura introduz uma perspetiva mais ampla sobre o problema. A concentração da procura nas áreas metropolitanas, associada à perda de atratividade de outras regiões, contribui para agravar a pressão onde o mercado já se encontra mais tensionado. Neste contexto, políticas de coesão territorial, reforço de infraestruturas e valorização de diferentes polos urbanos podem mitigar a crise. A APRUPP defende que a resposta não se pode limitar aos grandes centros, exigindo uma visão mais integrada e uma política de qualificação urbana que torne outros territórios mais atrativos para viver e investir.

A APRUPP sublinha a necessidade de medidas dirigidas às necessidades específicas de reabilitação, com intervenção no espaço público e enquadramentos regulatórios mais ajustados ao edificado existente. “A qualificação do espaço público não é apenas uma dimensão urbanística, mas também uma forma de gerar valor, atratividade e condições para viabilizar reabilitação com impacto duradouro”, defende a presidente da associação.

Qualificação, mão de obra especializada e enquadramento regulatório adequado

Também ao nível da reabilitação, a capacidade de resposta em escala levanta questões. Embora apontada como uma solução mais rápida, a sua concretização depende de fatores como a qualificação das empresas, a disponibilidade de mão de obra especializada e a existência de um enquadramento regulatório adequado.

A necessidade de diferenciar, do ponto de vista regulamentar, construção nova e reabilitação surge como um dos pontos críticos para permitir respostas mais ajustadas ao edificado existente. Sem essa adaptação, o potencial da reabilitação tende a ficar aquém do necessário para responder ao défice acumulado.

A articulação entre políticas públicas e capacidade do setor revela-se, assim, determinante. A criação de condições para investir, construir e reabilitar em tempo útil exige mais do que medidas pontuais. Exige consistência, previsibilidade e uma visão integrada que considere o mercado, o território e os diferentes agentes envolvidos.

Esta necessidade de articulação é também sublinhada pela Ordem dos Engenheiros. “O modelo atual revela desalinhamentos evidentes face às necessidades reais da população”, afirma o bastonário, Fernando de Almeida Santos, apontando para a importância de uma abordagem mais integrada entre habitação, mobilidade e ordenamento do território na definição de políticas públicas.

A resposta ao problema implicará, assim, estabilidade das regras e articulação eficaz entre política pública e atuação no terreno. Num setor com ciclos longos e elevada exposição ao risco, será essa capacidade que determinará se a intervenção pública se traduz em oferta efetiva.