Os deputados da Comissão de Orçamento e Finanças aprovaram esta quarta-feira, na especialidade, as medidas fiscais do Governo para a habitação que incluem reduções no IRS e no IRC para os rendimentos prediais e a aplicação de IVA a 6% para a construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente, desde que a renda e o preço de venda não excedam os valores moderados definidos na mesma proposta - 2.300 euros no caso do arrendamento e 660.982 euros, no caso da venda. Face à proposta inicial foram introduzidas algumas mudanças no que se refere ao IVA, mas no geral nada mudou. Nem mesmo o período de aplicação, que tem mantido em suspenso os promotores imobiliários.

No caso do IVA, o PSD e o CDS apresentaram uma proposta de alteração no sentido de passar a responsabilizar os adquirentes dos imóveis no caso de estes, posteriormente, não serem efetivamente afetos a habitação própria e permanente, assim permanecendo durante pelo menos um ano. Nesses casos, quem comprou será penalizado com um agravamento em 10 pontos percentuais no IMT que suportou.

De acordo com a proposta de alterações agora aprovada, a taxa reduzida de IVA deixa de se aplicar “caso o imóvel não seja afeto a habitação própria e permanente ou, sendo-o, o adquirente não permaneça no imóvel durante um período mínimo de 12 meses”. Esta regra apenas não se aplicará se “a inobservância deste período se tenha devido a circunstâncias excecionais” já previstas no código do IRS para a isenção de mais valias na venda da casa de família e para a qual  também se exige que o contribuinte tenha habitado pelo menos um ano na casa. Entre as circunstâncias excecionais contam-se, nomeadamente, “as alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes”. 

Também no caso da autoconstrução, em que os contribuintes têm direito a pedir a restituição parcial do IVA - ou seja, a diferença entre a taxa normal, de 23% e a taxa reduzida, de 6% - fica definido que durante um ano a casa terá de ser afeta a habitação própria e permanente, admitindo-se, igualmente, as mesmas situações excecionais. 

A questão a que se procura dar resposta com esta nova regra foi levantada pela Ordem dos Contabilistas Certificados, que avisava para o facto de os promotores, uma vez alienados os imóveis, já não terem qualquer forma de assegurar que os mesmos se mantinham efetivamente afetos a habitação própria e permanente.

Abrangidas apenas as iniciativas entradas após 25 de setembro de 2025

As propostas de alteração agora aprovadas mantêm o universo de aplicação das medidas em matéria de IVA já inicialmente previsto, ou seja, para “operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029”. 

Contudo, clarifica-se o que deve ser considerado “iniciativa procedimental”, afastando possíveis dúvidas de aplicação no futuro. Assim, nos casos de obras sujeitas a licenciamento, a iniciativa procedimental coincide com a apresentação do pedido de licenciamento; tratando-se de obras sujeitas a comunicação prévia, será a apresentação da comunicação prévia. Finalmente, estando em causa obras isentas de controlo prévio, será tida em conta a data de apresentação do parecer prévio da câmara municipal, quando a este haja lugar ou, nos restantes casos, a apresentação da informação sobre o início dos trabalhos. 

Esta clarificação tinha sido também proposta pela Ordem dos Contabilistas Certificados e pode prevenir futuros conflitos com a Autoridade Tributária e Aduaneira, como aconteceu, nomeadamente, com a aplicação do pacote Mais Habitação, cujo regime transitório já deu origem a dezenas de informações vinculativas emitidas pelo Fisco. 

Ao contrário do que pretendiam os promotores não há nenhum alargamento na aplicação da medida, o que significa que quem começou pouco antes de 25 de setembro do ano passado já não poderá beneficiar do IVA a 6%. Por outro lado, a taxa reduzida vai aplicar-se às faturas cujo IVA "seja exigível até 31 de dezembro de 2032, o que significa que para projetos que se arrastem no tempo, as últimas faturas podem ter de ser já novamente à taxa normal, de 23%.

Engenheiros também incluídos, mas só no investimento para arrendamento

Ainda em matéria de IVA, não foram aceites as propostas dos arquitetos no sentido de a taxa reduzida de IVA passar a aplicar-se também aos seus serviços. Mantém-se a regra segundo a qual haverá uma “restituição de até 50% do montante equivalente ao IVA suportado” em serviços de arquitetura, projetos e estudos relacionados com a construção ou reabilitação no caso dos chamados contratos de investimento para arrendamento e alarga-se esta possibilidade também aos serviços de engenharia. 

Por outro lado, também os contribuintes tributados em IRS, na categoria B, com contabilidade organizada poderão beneficiar da redução de impostos para os rendimentos prediais - na versão inicial da proposta do Governo prevê-se que as empresas que apliquem valores moderados apenas pagam IRC sobre 50% e essa regra estende-se agora à categoria B, que, com contabilidade organizada, aplica as mesmas regras do IRC na determinação do imposto.

As novas medidas fiscais para a habitação passaram essencialmente com a viabilização do Chega, como tinha acontecido já na primeira apreciação da proposta do Governo na generalidade. O PS votou contra e Marina Gonçalves, deputada socialista, sublinhou, durante a discussão na especialidade, que as novas regras, nomeadamente no que toca aos "valores moderados" agora definidos, vão contribuir para "aumentar ainda mais os custos da habitação". 

(Notícia atualizada com mais informação)