A Sonae Sierra entrou há um ano e meio em força na Roménia. Já em relação à Turquia, apontado como um novo mercado a explorar, parece que, analisando as declarações do presidente da empresa, existe um pára-arranca. Em que ficamos?

Tomámos a decisão de princípio que a Turquia era um país onde gostaríamos de estar nos centros comerciais. O que aconteceu até agora é que não fechámos nenhum negócio. E houve uma altura em que estávamos muito entusiasmados, em fases finais de alguns negócios, mas não conseguimos fechar. Acho que foi um bocado de azar no “timing”. Havia empresas que pagaram mais do que nós estávamos disponíveis para pagar naquela altura. A “capitalization yield” [taxa de capitalização] é crucial para o valor nos centros comerciais quando se quer comprar e vender. E as pessoas mais optimistas pagaram mais, e eu acho que nós tínhamos razão, pois alguns dos negócios que falhámos, aos valores que foram fechados, estamos muito contentes de os ter falhado. Mas continuamos. O mercado está-se a ajustar e até pode ser que no retalho possa haver oportunidades mais interessantes. Estamos sempre a analisar projectos, somos muito exigente, há uma taxa pequena dos que analisamos que aprovamos. E às vezes dizemos: ‘se calhar devíamos parar um bocadinho, mesmo os melhores agora se calhar não são tão bons como os melhores daqui a 12 meses’. Mas ainda não tomámos essa decisão. Continuamos activamente a procurar bons projectos. O que acontece é que é cada vez mais difícil. Por duas razões: as taxas de capitalização são mais altas do que o valor projectado pelos empreendimentos. Pela subida dos “spreads” e pela dificuldade de financiamento, nós subimos a nossa exigência de rentabilidade e, portanto, cada vez é mais difícil conseguir projectos que atinjam o retorno que nós pretendemos. O “pipeline” da Sonae Sierra é muito grande, nós temos muitos projectos com financiamento aprovado, com aprovação do comité de investimentos, em desenvolvimento... estamos muito ocupados – este ano e para o próximo ano. Do que estamos a falar é dos projectos que estariam agora a entrar na fase de aprovação do comité de crédito, com financiamento, para abrir daqui a três anos. E essa parte aí está um bocadinho mais parada.

Mas acha que a Turquia será garantidamente o próximo mercado da Sonae Sierra?

Garantidamente não lhe sei dizer.

E no Leste europeu e na Bacia Mediterrânica, quais são os outros países em análise?

São muitos, mas seria errado da minha parte estar a nomeá-los. Estamos a olhar aí para uns sete países e se calhar vamos escolher um ou dois desses. Portanto, se lhe disser três ou quatro a probabilidade de acertar é muito pouca.

Entrarão sempre através de aquisições?

Não é essencial. Temos tido mais sucesso nos mercados onde começamos por comprar um centro. Conseguimos construir mais facilmente as nossas capacidades de “property management” e “asset management”, estarmos mais presentes, conhecer melhor o mercado, para podermos avaliar melhor o potencial do “development”. Como fizemos em Itália, como fizemos na Alemanha. Noutros países onde não fizemos isso, como por exemplo a Grécia, demora muito tempo. Portanto, este é o nosso modo preferido. Agora, na Turquia já nos sentimos quase turcos.

Na Alemanha já investiram em “shoppings” grandes e até gastaram muito dinheiro num projecto que não chegou a avançar (em Dortmund). Querem continuar a crescer neste mercado?

A Alemanha era um mercado que nós gostaríamos muito de crescer, porque é um mercado onde a densidade de centros comerciais é muito baixa em relação à população e ao poder de compra, mas é um mercado onde é muito difícil crescer. A Alemanha está um bocadinho para nós como a Itália. É daqueles mercados que a gente diz que sim, quer muito, mas o querer não chega. É muito difícil e complicado licenciar projectos. Mas faz bem em referir a Alemanha, e também a Itália. Não estão como Portugal e Espanha, onde nós não queremos fazer mais centros comerciais pura e simplesmente, com excepções de regiões delimitadas, porque há uma saturação – a densidade de centros comerciais é muito grande, não há procura, não há lojistas para fazer muitos mais centros comerciais. Ou é uma questão muito regional, ou olhando Portugal e Espanha como país são mercado relativamente saturados. Para nós são mercados maduros. A Alemanha e a Itália, curiosamente, no sector dos centros comerciais não são economias maduras – se nós pudéssemos crescíamos, mas não é fácil, o processo de licenciamento é muito complicado, e como há muito poucos projectos os valores dos terrenos que têm licença são muito, muito altos.

A Sonae Sierra mantém o objectivo de abrir mais de 50 novos centros comerciais nos próximos três a cinco anos?

Estamos a abrir, mais ou menos, três centros comerciais por ano e queríamos acelerar a nossa capacidade de desenvolvimento para chegar ao ritmo de até 10 por ano. Nas condições de mercado anteriores achávamos que conseguíamos fazer isso em dois a três anos.

Mas agora tudo mudou...

Estamos a falar daqui a três anos. Há muitas coisas que mudam. Depende de quanto tempo durar esta janela [de crise]. Temos aqui cinco meses até ao final do ano [desde Agosto]. O que aconteceu até agora, e o que esperamos, é que novos projectos na Europa... os bancos não querem conversar sobre eles: ‘Se forem muito importantes, a gente fala em Janeiro, mas agora estamos aqui com muitos problemas e esses são financiamentos de muito longo prazo’, e nós também não fazemos projectos não financiados, pela característica da Sonae Sierra os projectos são “project finance” – não temos praticamente nenhuma dívida corporativa na Sonae Sierra. Alguma coisa se vai notar também pela questão da nossa exigência [de rentabilidade], não vai ser tão fácil ter esse ritmo como nós esperávamos. Depois também há outras considerações. A Sonae Sierra reportou este trimestre uma alavancagem dos projectos de 42%. Os projectos imobiliários eram 70/80% e portanto as pessoas não percebiam por que é a Sonae Sierra era tão conservadora. Porque simplesmente é uma capacidade de “development” – não conseguíamos fazer mais projectos. Hoje já não se fazem alavancamentos de 70/80%, portanto já não é tão fácil de crescer. O balanço continua ser um número conservador – 42% - mas já não é tão conservador do que era há uns tempos atrás.

Admite então adiar ou suspender alguns dos projectos?

Suspender, não. Porque os projectos de que estamos a falar ainda não existem. Nós só anunciamos projectos quando já passaram a fase que estamos a discutir. Nós só anunciamos um projecto quando o comité de investimentos o aprova e o comité só o aprova quando está financiado. A partir desse momento entra em construção. Do que estamos a falar é dos projectos que ainda não estão nessa fase. O que eu prevejo é não suspender nenhum que esteja em curso. O que prevejo é que entrem menos em desenvolvimento do que eu teria esperado. Mas não lhe consigo dizer se vamos suspender x ou y. Antes de um projecto estar nesta fase, há muitas discussões, muitos estudos de mercado, mas existem dezenas, dezenas e dezenas de projectos nessas circunstâncias, e todos os anos uma grande parte desses não vão para a frente.

O primeiro fundo imobiliário criado pelo Sonae Sierra esgotou-se e o segundo, de dimensão bem mais reduzida, está já praticamente comprometido. Vão lançar mais fundos?

O primeiro não se esgotou, o que esgotou foi o lote português – não podíamos pôr mais projectos portugueses porque tinha limitações máximas por país. E por isso tivemos necessidade de fazer o Portugal Fund, que tem só [imóveis] portugueses, para equilibrar a capacidade. Mas para aquele pipeline precisamos de fazer mais.

E bem maiores que o Portugal Fund, certo?

Não estão fechados. E neste momento não é fácil o mercado dos fundos. Muitas vezes o que se faz é ver a procura para ver como faz sentido formatar os fundos – pequenos, grandes, Europa, mercados maduros, Europa de Leste, América do Sul. Neste momento é uma resposta muito difusa, não é fácil dizer se o mercado precisa de produtos de Leste, ou precisa de produtos maduros, da Europa ou não...

Quer dizer que poderão voltar a analisar a criação de um fundo no Brasil?

Poderá haver a criação de um fundo brasileiro se houver boas condições de mercado para isso. O “pipeline” tem crescido muito no Brasil. No Brasil, contrariamente à Europa, começámos projectos sem estarem financiados. Aliás, o primeiro “project finance” que nós fizemos para o Brasil foi precisamente o de Manaus. Esta figura de “project finance” no Brasil não existe muito. Portanto, sim, gostaríamos de avaliar esta hipótese...

De reavaliar...

Mesmo a sério, vai ser pela primeira vez. No sentido de testar o mercado, de fazer o trabalho que fizemos para os primeiro e segundo fundos. No passado, houve essa hipótese, houve hipótese de IPO – houve muitas empresas do nosso sector que fizeram IPO no Brasil com bastante sucesso. Entre essas opções, preferimos vender 50% do Brasil ao nosso parceiro americano – porque víamos muitas oportunidades de crescimento mas tínhamos um objectivo acordado com os nossos sócios da Sonae Sierra de não ultrapassar os 10% do balanço em termos de risco cambial ao real.

Vão criar o fundo no Brasil no próximo ano?

Vamos olhar para a possibilidade de fazer um fundo no Brasil com os centros comerciais que lá temos.