Com a queda das taxas Euribor e o mercado imobiliário em queda, esta é uma boa altura para comprar casa. Mas há alguns "contra", se precisar de recorrer ao crédito. Os bancos voltaram a aumentar os "spreads" para os empréstimos à habitação. A Caixa Geral de Depósitos (CGD) e o Banco Espírito Santo (BES) são o espelho mais recente do agravar dos custos. Depois dos "spread" zero, agora será difícil conseguir 0,5%.

Para quem já tem um empréstimo, a novidade não é preocupante, já que o "spread" foi determinado na altura da celebração do contrato. Mas para quem está a pensar comprar casa através de financiamento bancário, a descida das taxas Euribor vai ser em parte anulada por margens mais altas aplicadas pelas instituições.

Os últimos bancos a actualizarem os "spreads" foram a CGD e o BES, de acordo com informação obtida através dos "sites" das instituições. Dos cinco bancos contactados, apenas o BCP respondeu às questões do Negócios, esclarecendo que o valor não foi alterado.

As actualizações referidas estão em linha com o que é praticado pelos concorrentes. A CGD continua a ser um dos bancos com juros mais baixos. A única instituição que tem o "spread" mínimo idêntico ao maior banco nacional é o BPI, com 0,45% (ver tabela ao lado). No que respeita aos "spreads" mais altos, as taxas superam os 2%. O Millennium bcp, por exemplo, aplica uma taxa máxima de 2,70%.

O Negócios fez as contas. No início de 2008 o "spread" mínimo da CGD era de 0,35%. O que para um empréstimo de 100 mil euros a 30 anos corresponde a uma prestação de 441,99 euros, tendo em consideração a média dos 30 dias da Euribor a seis meses até ontem. Com a actualização do "spread" para os 0,45%, a prestação de um crédito nas mesmas condições sobe 5,55 euros.

Apesar do aumento do "spread", os empréstimos estão mais baratos. Mesmo com a margem de 0,45%, a prestação corresponde agora a menos 95 euros do que há um ano. Esta diferença é justificada com a descida das taxas Euribor.

Entre os cinco maiores bancos a operar em Portugal, o Santander e o BES são os que têm os "spreads" mínimos mais elevados. E no caso do banco espanhol esta taxa duplicou desde que a campanha dos 0,29% foi lançada. Actualmente o valor mais baixo praticado pelo Santander Totta é de 0,7%. Esta diferença corresponde a quase mais 23 euros na mensalidade para um crédito de 100 mil euros.

Mas é preciso sublinhar que os "spreads" mínimos são apenas uma referência. Serão poucos os clientes que conseguem ter acesso às taxas mais baixas. O Millennium bcp apresenta no seu "site" 0,6% como o "spread" mais baixo, mas esta taxa só estará disponível para operações iguais ou superiores a 200 mil euros e quando este valor corresponder a menos de 60% do valor da avaliação do imóvel.

Os juros "zero" e próximos desse valor tão publicitados em 2007 acabaram. Aliás vários especialistas consideraram na altura que "spreads" tão baixos eram arriscados, pois não protegiam os bancos dos custos de eventuais incumprimentos. Ainda em 2007, um responsável do BES afirmou que as campanhas "spread" zero são prejudiciais. Jorge Martins, membro da comissão executiva do BES, dizia que "este tipo de política agressiva destrói valor" para o banco.

Compare as TAE praticadas no mercado

Nem sempre o "spread" mais baixo significa menores custos com o empréstimo. Há outros encargos a ter em consideração e o melhor é mesmo comparar as taxas anuais efectivas (TAE). Esta taxa representa uma percentagem que inclui todos os custos associados ao empréstimo, como as comissões bancárias, os juros, as despesas de avaliação e de análise do processo, o montante e o prazo da operação. E há mais. Os montantes pagos pelos seguros de vida e multiriscos, as despesas de manutenção e de processamento da mensalidade também devem ser considerados.

Os "spreads" mais baixos não são para todos Os bancos definem o "spread" aplicado a cada cliente com base em várias premissas: rendimentos, historial do cliente e rácio entre a avaliação do imóvel e o valor pedido de empréstimo estão entre os critérios analisados pelos bancos. E as taxas mais baixas não estão acessíveis a todos. Por exemplo, no "site" do Millennium bcp pode ler-se que o "spread" mais baixo praticado pelo banco é de 0,6%, contudo, este valor só estará disponível para operações iguais ou superiores a 200 mil euros e quando este valor corresponde a menos de 60% do valor da avaliação do imóvel. Mas esta é uma prática comum entre as instituições financeiras. Ainda assim, as instituições salvaguardam que há possibilidade de reduções das taxas, consoante a análise dos processos.