O que sucede quando as mais-valias são reinvestidas?

Tributação das mais-valias pela venda de casa
Jornal de Negócios
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Sandra Bernardo, Elsa Costa 21 de abril de 2009 às 00:09

Imóveis afectos à habitação própria e permanente
O Código do IRS prevê, no n.º 5 do seu art. 10.º, uma exclusão da tributação nos ganhos resultantes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que os valores recebidos na transmissão sejam utilizados para a aquisição, construção ou beneficiação de outro imóvel com o mesmo fim, localizado em território nacional, no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu.
A primeira, e essencial, condição será, então, de que se trate, efectivamente, da alienação da habitação própria do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, não sendo esta exclusão tributária aplicável a nenhum outro imóvel alienado que não o que cumpra este requisito. No entanto, apesar de essencial, esta não é condição única. Existem outras condições estipuladas pelo Código que devem ser cumpridas, para que se verifique esta não tributação das mais-valias obtidas, condições estas que analisamos de seguida.
Reinvestimento
A não tributação da mais-valia obtida na venda da habitação própria e permanente depende de ocorrer o reinvestimento dos valores realizados. Será, assim, necessário que o valor obtido na venda seja utilizado para o mesmo fim, ou seja, na aquisição, construção ou beneficiação de um imóvel afecto à habitação própria e permanente do sujeito passivo (ou do agregado familiar). Não sendo o valor utilizado na totalidade (havendo apenas um reinvestimento parcial), a mais-valia será tributada proporcionalmente.
Atente-se que o reinvestimento pressupõe a aquisição jurídica da propriedade do imóvel, o que pode excluir algumas situações, como é o caso do leasing imobiliário. Não já raras vezes, ocorre a aquisição de imóveis através deste produto financeiro existente no mercado (leasing imobiliário). Este tipo de produto caracteriza-se pelo facto da propriedade do imóvel se manter na locadora até final do contrato, altura em que o locatário poderá exercer a opção de compra do bem objecto de locação.
Para concretização do reinvestimento, como já vimos, é necessário haver uma nova aquisição de propriedade, quer esta se faça individualmente quer em compropriedade, caso em que o reinvestimento se consideraria concretizado em montante correspondente ao da quota-parte na compropriedade.
Ora, dado que, só com o exercício da opção de compra a propriedade do imóvel se transfere para o locatário, apenas se este facto ocorresse no prazo previsto para o reinvestimento ficaria afastada a tributação da mais-valia anteriormente obtida. Como dificilmente uma operação deste tipo se concretiza nestes prazos, poderemos concluir que, no que respeita ao IRS não pode considerar-se concretizado o reinvestimento do produto da venda de imóvel destinado à habitação no pagamento das rendas de locação financeira, porque não existe por esse facto qualquer aquisição jurídica da propriedade.
Valor a reinvestir
O valor que terá de ser utilizado na aquisição da nova habitação será igual ao valor de realização, isto é, ao valor recebido aquando da venda da habitação, deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel agora alienado. Claro que se não tiver existido o recurso a empréstimo para aquisição da habitação agora vendida, ou se este estiver integralmente liquidado, o valor a reinvestir será a totalidade do valor recebido na venda.
Prazo para reinvestir

O prazo para poder reinvestir o valor atrás referido e beneficiar simultaneamente da exclusão da tributação também está previsto no Código do IRS, sendo que aqui haverá a ponderar qual das situações ocorreu primeiro: se a aquisição da nova habitação ou se a venda da habitação anterior:
Aquisição da nova habitação após a venda da habitação antiga,

O prazo será aqui de 36 meses, contados da data da venda da habitação antiga, para fazer o reinvestimento na nova habitação; reinvestimento este que pode ser feito na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino, desde que esteja situado em território português;
Aquisição da nova habitação antes da venda da habitação antiga.

O valor a reinvestir, obtido na venda da habitação antiga, terá de ser utilizado no pagamento da aquisição da nova habitação, aquisição esta que não pode ter sido efectuada há mais de 24 meses, ou doutra forma o valor já não será considerado reinvestido para efeitos da exclusão da tributação.
Atente-se para as diferenças que existem na possibilidade de reinvestimento no prazo de 36 meses após, ou de 24 meses antes, da data da alienação da habitação própria e permanente. Pois, quando o reinvestimento ocorre nos 36 meses seguintes à venda da habitação antiga, este pode ser concretizado em diversas situações, nomeadamente na construção. Já quando o reinvestimento ocorre nos 24 meses antes da alienação, este apenas pode ser concretizado, exclusivamente na aquisição de nova habitação.
Não haverá exclusão da tributação nos casos em que:
- Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afecte à sua habitação ou do seu agregado familiar até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado;
- Tratando-se de reinvestimento na aquisição de terreno para construção, o adquirente não inicie, excepto por motivo imputável a entidades públicas, a construção até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado ou não requeira a inscrição do imóvel na matriz até decorridos 24 meses sobre a data de início das obras, devendo, em qualquer caso, afectar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;
- Tratando-se de reinvestimento na construção, ampliação ou melhoramento de imóvel, não sejam iniciadas as obras até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado ou não seja requerida a inscrição do imóvel ou das alterações na matriz até decorridos 24 meses sobre a data do início das obras, devendo, em qualquer caso, afectar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.
([1]) Este prazo era de 24 meses antes da alteração dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro, que aprovou o Orçamento do Estado para 2009.

([2]) Este prazo era de 12 meses antes da alteração dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro, que aprovou o Orçamento do Estado para 2009.

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