Mais-valias

| Joaquim Cordeiro

Vendi um apartamento que não era a minha morada fiscal, comprei outro para morada própria e permanente, tenho mais-valias bastante elevadas pois o que vendi comprei em 1993 por 3.500 contos (equivalente atualmente a cerca de 17.500 euros) e o que comprei foi por 150 mil euros. As mais-valias servem para reinvestimento?

Vendi um apartamento que não era a minha morada fiscal, comprei outro para morada própria e permanente, tenho mais-valias bastante elevadas pois o que vendi comprei em 1993 por 3.500 contos (equivalente atualmente a cerca de 17.500 euros) e o que comprei foi por 150 mil euros. As mais-valias servem para reinvestimento?

As mais-valias obtidas pela venda de uma segunda habitação só podem ser isentas de tributação se forem aplicadas na amortização de um empréstimo feito para comprar uma habitação própria e permanente. Esta é uma medida temporária, que se aplica a vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

Mas esta é a única exceção que inclui a venda de uma segunda habitação. A isenção de tributação sobre as mais-valias é dada, sobre determinadas condições, apenas ao valor conseguido com a venda de uma habitação própria e permanente.

De realçar ainda que para se estar isento do pagamento de impostos sobre as mais-valias imobiliárias, é necessário fazer o reinvestimento da totalidade do valor obtido com a venda desse imóvel. Se apenas for usada uma parte do valor, o remanescente é alvo de tributação.

Para calcular efetivamente o valor das mais-valias apuradas, recomendamos que use o simulador de mais-valias do Doutor Finanças, uma vez que nem sempre as mais-valias resultam de uma conta direta entre o valor de compra e o valor de venda. Para apurar o valor das mais-valias imobiliárias é usado um coeficiente de atualização monetária que, numa situação em que a aquisição já tem muitos anos, o efeito pode ser significativo.

Comprar casa

| Ana Novo

1) No processo de procura de casa qual a primeira etapa? Ver qual o valor que o banco nos financia? Para descobrir em que intervalo de valores devemos procurar? Mas o banco financia este valor hoje, amanhã já pode ser outro?

A primeira etapa é mesmo perceber que casa pode comprar. E este facto está relacionado com a taxa de esforço. Na prática, o que é recomendado pelo Banco de Portugal é que a sua prestação não supere os 30% do seu rendimento. E se tiver outros empréstimos, no total, os encargos não podem ultrapassar os 50%.

Usando um simulador de crédito habitação, um empréstimo de 100 mil euros, a 30 anos, com uma TAN de 5% (que inclui spread e indexante), corresponde a uma prestação de 538,12 euros. Se o empréstimo for de 200 mil, um financiamento com as mesmas condições corresponde a uma prestação de 1.076,23 euros. Ou seja, a sua prestação não deve representar mais de 30% dos rendimentos. De realçar que os rendimentos considerados são os do agregado familiar. Se houver duas pessoas no contrato, o teto são os 30% do conjunto de rendimentos.

Esta será a melhor forma para perceber qual o intervalo de preços de uma casa que queira comprar. Pode sempre questionar o banco sobre que financiamento lhe pode conceder. E, não havendo uma alteração significativa da situação financeira, o banco continuará a financiar o que propôs. Sendo que uma das recomendações para quem está à procura de financiamento é que procure várias propostas, seja através da ida a várias instituições, seja através de um intermediário de crédito.

2) Quais os custos específicos na compra de casa além o valor da mesma em si?

 

Além dos custos associados com a compra direta da casa, é preciso contar com o valor do Imposto Municipal de Transmissão de Imóveis (IMT), o imposto de selo (sobre a compra e sobre o financiamento), o registo (na Casa Pronta o valor é de 700 euros) e comissões e encargos bancários, que podem ascender a 1.000 euros, dependendo de cada caso.

Estes valores dependem de fatores como o valor do financiamento ou de que forma é feita a escritura. Ainda assim, de uma forma indicativa, a compra de uma casa de 160 mil euros implica custos na ordem dos 6.300 euros.

Para saber quanto custa o IMT do imóvel que pretende comprar, use o Simulador de IMT do Doutor Finanças. Quanto aos restantes custos, pode ler o artigo Comprar casa: custos, documentos e impostos com que deve contar.

Estes valores dependem de fatores como o valor do financiamento ou de que forma é feita a escritura. Ainda assim, de uma forma indicativa, a compra de uma casa de 160 mil euros implica custos na ordem dos 6.300 euros.

De destacar que quem compra uma casa tem de ter capitais próprios, uma vez que os bancos não podem emprestar a totalidade do valor da casa. No máximo, os bancos podem emprestar 90% do valor do imóvel, o que significa que o cliente terá de ter, pelo menos, 10% do preço de compra.

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