Prestação

| Ana Catarina Silva 

Poderiam explicar de uma forma intuitiva como se calcula a prestação mensal de um crédito de habitação? Há sempre notícias de "a taxa de juro baixou " ou "a taxa de juro aumentou", mas como há falta de conhecimento de como se procede ao cálculo da prestação mensal de crédito de habitação, não consigo entender o impacto que terá na minha gestão familiar.

Um exemplo: um casal quer pedir ao banco um crédito de habitação de 100 mil euros por um prazo de 40 anos, com um "spread" de 1% e uma Euribor a 12 meses com uma taxa de juro a 3%. Como se procede aos cálculos? Ficamos com uma ideia que a prestação mensal deverá iniciar nos 263,16 euros. Está correto?

Ao valor do empréstimo é adicionado o "spread "que é o valor que o banco ganha a emprestar o dinheiro e que varia de banco em banco e a Euribor, em que podemos escolher a 3 meses, 6 ou 12 meses. Ou ainda há outras variantes que é necessário adicionar?

A prestação de um crédito é o resultado da taxa de juro aplicada sobre o capital em dívida, que é diluído pelo prazo contratado, e amortização de capital. Sobre o crédito incide apenas a Taxa Anual Nominal (TAN) e o spread, não há outra taxa a considerar. Sendo que, quando contrata um crédito tem, por regra, outros custos associados, como os seguros.

Assim, a TAN é, por regra, composta pela taxa Euribor acrescida pelo spread. E se, por um lado, o valor do spread não se altera ao longo do contrato (a não ser que haja alguma negociação ou alteração contratual), já a taxa Euribor vai mudando ao longo do tempo. E aqui é importante perceber como muda e quando muda.

Quem tiver um contrato indexado à taxa Euribor a três meses, vai sentir mudanças na prestação de três em três meses. Quem contrata um crédito indexado à Euribor a seis meses, sente uma alteração de seis em seis meses. E nos contratos com Euribor a 12 meses, a prestação muda de 12 em 12 meses. As alterações sentidas refletem a evolução destas taxas no mercado, não são definidas diretamente pelos bancos. Se as taxas Euribor sobem, as prestações de crédito aumentam, se descem, as prestações diminuem.

A altura em que a prestação atualiza depende da data em que é contratado o crédito. Se contratar um crédito indexado à Euribor a três meses e a primeira prestação for paga em outubro, a prestação é atualizada em janeiro. Se for com uma taxa a 12 meses, a prestação muda em outubro do ano seguinte. Ou seja, a prestação é atualizada com a mesma cadência que dá o nome à taxa aplicada.

Na situação que identifica, e usando uma Euribor de 3%, a prestação rondaria os 415 euros. Alertamos para o facto de apenas pessoas com menos de 30 anos poderem contratar um crédito habitação a 40 anos.

Quanto aos prazos disponíveis, no crédito habitação são os prazos que identifica. Mas há outras opções no mercado, como a taxa fixa, que não muda ao longo do contrato, e a taxa mista, em que contrata uma taxa fixa por um período curto, findo o qual o crédito passa a estar indexado à taxa Euribor.

Para ajudar a simular pode usar a Calculadora de Prestação de Crédito Habitação do Doutor Finanças.

Renegociação

| Anónimo

Devido à descida das taxas Euribor, pedi ao meu banco para mudar da taxa a 12 meses para a taxa a seis meses, o que significa uma prestação menor. O banco informou-me que a alteração tinha sido feita, mas no mês seguinte continuei a pagar o mesmo. Quando é que esta mudança entra em vigor?

Deve questionar o banco para perceber quando é que começa a vigorar o novo indexante, mas as alterações costumam ocorrer no mês de atualização da prestação, que depende de contrato para contrato, e está relacionado com o momento em que contratou o crédito. Se, por exemplo, contratou o crédito e a primeira prestação que pagou foi em setembro, tendo contratado uma Euribor a 12 meses, a nova prestação vai ser debitada em setembro do ano seguinte.

Mais-valias

| Lourdes de Sá

Somos um casal de aposentados  e vendemos uma casa comprada a 16 de junho 2004 por 115 mil euros, que foi vendida agora em junho de 2024 por 275 mil euros. Quanto vamos pagar de mais-valias? Acontece que compramos neste mesmo mês uma casa (residência permanente) por 230 mil euros. Agora esta mesma casa foi vendida por 250 mil euros. Queremos comprar uma casa de 205 mil euros (para residência permanente, pois a que compramos é pequena). Quanto teremos que pagar de mais valias?

O valor que vai pagar depende do valor que reinvestiu. Usando a informação que partilhou, e imaginando que reinvestiu apenas 230 mil euros (na compra da nova casa), tem uma mais-valia tributável de quase 10 mil euros. O valor do imposto a pagar dependerá também de outros rendimentos que tenham.

Já na segunda compra e venda, a isenção de mais-valias imobiliárias está limitada à permanência naquela habitação como morada fiscal durante 12 meses. Assim, tendo em consideração que neste caso não tem isenção, terá uma mais-valia tributável de 10 mil euros (é sempre metade da mais-valia). O valor a pagar dependerá dos restantes rendimentos e de eventuais despesas que possam ter registado e que podem ser deduzidas como impostos, como IMT, imposto do selo, registos e escritura, e eventual comissão paga a imobiliária.

Para que possa fazer as contas ao seu caso em particular, recomendamos que recorra à Calculadora de mais-valias de imóveis do Doutor Finanças.

As perguntas enviadas pelos leitores são editadas por questões de dimensão e clareza.

A informação partilhada não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos e/ou o contacto com canais oficiais, que suportem a matéria em causa.

Envie as suas perguntas para consultorio@negocios.pt.