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Negócios negocios@negocios.pt 09 de Setembro de 2008 às 13:17

Reiventar o mercado

Luís Rocha Antunes, Partner e Director de Investimento da Cushman & Wakefield

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Tal como a economia em geral, o mercado imobiliário sofre de excesso de capacidade instalada, falta de imaginação e diferenciação, e de fortes constrangimentos ao crédito.

Desenganem-se aqueles que ainda pensam que esta é uma crise momentânea, pois tudo indica que esta é uma das crises mais profundas registadas.

Há que ter em mente a demografia e as reais necessidades de espaço por parte dos consumidores – sejam escritórios, centros comerciais, habitação ou indústria.

Não devemos ter uma perspectiva espartana de que só se constrói com planeamentos quinquenais, mas também não podemos continuar a tentar colocar três centros comerciais em áreas de influência onde há apenas espaço para um.

A crise de confiança generalizada, o arrefecimento económico e o excesso de oferta potencial são claríssimos.

Reinventar o mercado passa por ter a noção que o custo do capital aumentou exponencialmente, não apenas em termos de taxas de juro mas também em termos de barreiras que os bancos agora colocam à concessão crédito – rácios, garantias, termos das avaliações.

O que significa que os imóveis que temos nos nossos balanços ou carteiras de investimento perderam valor - da mesma forma que nos últimos cinco anos o ganharam com a descida dos yields.

Para muitos isto significa que mais tarde ou mais cedo terão menores ganhos do que o inicialmente projectado ou mesmo perdas significativas.

Reinventar o mercado passa por assumir essas perdas para ir gerar valor noutras operações. Ficar parado à espera que os yields voltem a descer é um jogo que pode demorar mais tempo do que os accionistas ou investidores podem esperar.

Pelo que reinventar o mercado passa em primeiro lugar por ser realista: nos preços, na velocidade com que se tenta fechar uma operação, no grau de exigência que devemos por numa operação de compra e venda.

A boa notícia é que o mercado começa a apresentar boas oportunidades de investimento. Para aqueles que dispõem de liquidez, este começa a ser um tempo interessante para ir as compras.

O mercado tem de ser reinventado, e neste processo de reinvenção muitos projectos terão de ser abortados. Pois a verdade é que estamos a sair de um mercado em que muitos dos elementos básicos que suportam o investimento num projecto eram simplesmente ignorados dada a euforia instalada.

As câmara municipais têm aqui um papel importante, pois têm de ter noções coerentes de ordenamento do território, e não podem prosseguir um caminho de mudança de rumo de dois em dois anos, autorizando 3 projectos de centros comerciais onde apenas há lugar para um. Há um ano atrás escrevia que “Cada vez mais, qualquer projecto de promoção terá que estar assente num bom trabalho de casa: quem são os compradores, o que oferece de diferente, apostamos numa estratégia de preço, ou num nicho de mercado. Qual a dimensão desse nicho, quantas mais empresas estão a oferecer o mesmo produto, qual a velocidade de venda ou arrendamento?”.

Neste momento isto ainda se tornou mais verdadeiro. E há que duvidar de toda a informação que alimenta os modelos de valorização de projecto.

O caminho para recuperação económica vai ser longo e demorado. Quanto mais rápido o mercado se reinventar, mais rápida será essa recuperação.
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