Novo crédito financiou em média 69% do valor da casa em 2023, abaixo do ano anterior

Quem recorreu a crédito para comprar casa, no ano passado, conseguiu um financiamento que cobria, em média, 69% do valor do imóvel. O valor caiu face aos 75% verificados em 2022, de acordo com dados divulgados esta segunda-feira pelo Banco de Portugal.

O rácio entre empréstimo e valor do ativo ("loan-to-value" ou LTV) tem de ser inferior a 90% no caso do crédito à habitação, sendo este um dos três fatores que compõem a medida macroprudencial do Banco de Portugal para as instituições de crédito, que entrou em vigor em 2018 com o objetivo de promover a adoção de critérios prudentes de concessão.

"Em 2023, 68% das novas operações de crédito à habitação tiveram associado um rácio  inferior ou igual a 80%. A quase totalidade das novas operações registou um rácio loan-to-value (LTV) inferior ou igual a 90%. O rácio LTV médio das novas operações de crédito para habitação própria e permanente diminuiu quase dez pontos percentuais (pp) face ao terceiro trimestre de 2018 e seis pontos percentuais face a 2022, fixando-se em 69%", refere o relatório anual de acompanhamento da recomendação.

A segunda regra diz respeito ao teste de esforço do rácio entre serviço da dívida e rendimentos (DSTI, na sigla em inglês). No último trimestre de 2023, perante o aumento das taxas de juro de referência, o Banco de Portugal reduziu, para metade, o choque de taxa de juro considerado na avaliação deste fardo.

Este "choque extra" passou em outubro a fixar-se, nos contratos a taxa variável com prazo inferior ou igual a cinco anos, nos 0,5 pontos percentuais; 1 ponto percentual se o crédito tiver uma maturidade superior a cinco anos e igual ou inferior a 10 anos. No caso dos contratos de crédito superior a 10 anos deverá ser simulada uma subida de 1,5 pontos percentuais.

"Cerca de 91% do montante associado a novos créditos à habitação e ao consumo foi concedido a mutuários com um rácio DSTI (avaliado tendo em conta o choque de taxa de juro) inferior ou igual a 50%. Observou-se a manutenção da utilização das exceções previstas na recomendação face a 2022, nomeadamente para os rácios DSTI entre 50% e 60% e acima de 60%. Num contexto de aumento das taxas de juro, o rácio DSTI efetivo médio aumentou novamente em 2023 face ao ano anterior", refere o BdP.

O terceiro fator que contribui para a regra diz respeito à maturidade média ponderada das novas operações de crédito à habitação, que se espera venha a convergir para 30 anos. Em dezembro de 2023, esta situava-se em 30,6 anos, o que resulta do "cumprimento quase generalizado" por parte das instituições. O supervisor liderado por Mário Centeno sumariza que a "recomendação está a ser globalmente cumprida".

Face a esta evolução continuou também a observar-se uma melhoria do perfil de risco dos mutuários das novas operações de crédito à habitação. A percentagem de crédito concedido a devedores de risco elevado (com rácio DSTI superior a 60% e/ou rácio LTV superior a 90%) manteve-se em 3% em 2023 (tal como em 2023), enquanto o risco intermédio caiu de 48% para 36%. O baixo risco já representa assim 61% (contra 49% em 2022).

"Esta evolução deve-se principalmente ao aumento da percentagem de novas operações de crédito à habitação com um rácio LTV inferior ou igual a 80%, num contexto de aumento de taxas de juro e preços da habitação", aponta o BdP.

O conceito de novas operações de crédito no relatório do supervisor inclui as operações de transferência de empréstimos para outro banco pelo que o BdP ressalva que, em 2023, "registou-se um volume material deste tipo de operações face a anos anteriores" pelo que "o perfil dos mutuários observado neste relatório não é diretamente comparável com o de anos anteriores".