|  Nuno Romão

O meu sogro faleceu no ano passado deixando de herança um apartamento. Como devo proceder após a venda do apartamento?

Terá de identificar na declaração de IRS referente ao ano da operação a venda do imóvel, declarando a data de “aquisição” (que é a da herança) e o valor a que o imóvel foi adquirido (é usado o valor patrimonial tributário à data da herança) e declarar o valor a que foi vendido. É através desta informação que é calculado o montante das mais-valias.

| Fátima Costa

Os meus pais adquiriram um apartamento em 1980. Entretanto o meu pai faleceu em 1985. A minha mãe faleceu em 2025. Somos quatro herdeiros, mas a herança é indivisa. Queremos vender o apartamento. Temos que pagar mais-valias?

A interpretação da Autoridade Tributária determina que a só está isento de tributação a venda do direito à herança ou do direito ao quinhão hereditário. Significa isto que se houver a alienação de um bem em concreto, como o caso de um imóvel, este é alvo de tributação. Na prática, se o que estiver a ser vendido for a quota de uma herança, então há isenção de tributação. Se estiver a ser vendido um bem que faz parte da herança já há lugar a tributação.

|  Sergio Teixeira

Eu e o meu irmão somos herdeiros de uma herança indivisa, com imóveis urbanos e rústicos. Se vendermos alguns imóveis, o contrato de promessa compra e venda, e a respetiva escritura vai ser da herança indivisa. Existe lugar a declaração de mais valias em sede de IRS ou estamos isentos?

A venda de imóveis é considerada, pela Autoridade Tributária, como operações alvo de pagamento de mais-valias. Apenas podem ficar isentas as alienações do direito à herança ou do direito ao quinhão hereditário. Se o contrato de venda referir apenas a cessão da quota na herança, sem identificar bens concretos, então não há tributação. Se o contrato identificar um bem vendido, há lugar à tributação.

|  Joaquim Santa Rita C. Madeira

Somos três irmãos que, em dezembro de 2024, vendemos um imóvel que fazia parte da herança da nossa mãe, para a qual ainda não foi feita escritura de partilha. Ao consultar o Serviço de Finanças aquando do preenchimento da declaração de IRS deste ano foi-me garantido que, embora sendo o imóvel de herança indivisa, o Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo sobre mais-valias, não poderia ser aplicado a esta situação, a menos que a Escritura de Venda mencionasse explicitamente essa condição (de fazer parte de herança indivisa). Porque tal exigência, à data dessa Escritura, não fazia parte dos critérios de inclusão ou exclusão de apresentação sobre mais-valias, os autores desse documento (advogados e notários), não consideraram relevante introduzir essa informação no exaustivo texto da Escritura. Nesse sentido, devemos acatar como incontornável esta decisão arbitrária determinada pela AT?

A interpretação da Autoridade Tributária determina que só está isenta de tributação a venda do direito à herança ou do direito ao quinhão hereditário. Significa isto que se houver a alienação de um bem em concreto, como o caso de um imóvel, este é alvo de tributação. Na prática, se o que estiver a ser vendido for a quota de uma herança, então há isenção de tributação. Se estiver a ser vendido um bem que faz parte da herança já há lugar a tributação.

|  Patrícia Silva

Herdei uma empresa com mais duas pessoas. Essa empresa tem bens imóveis. Na parte que receberei, terei de pagar mais valias ou se comprar um imóvel para habitar pode abater?

A potencial isenção de mais-valias só se aplica à venda de habitação própria e permanente.

|  Marina P. Alves

Tia viúva com 100% do património faleceu. Não tem pais, filhos, nem irmãs que seriam duas e já faleceram. Os filhos das irmãs recebem o correspondente a cada irmã ou, como já faleceram, é dividido igualmente pelos três sobrinhos (sendo dois de uma irmã e um de outra irmã)?

Não havendo testamento com especificações distintas, em princípio, os sobrinhos recebem o correspondente à herança das suas mães.

|  Marina P. Alves

Eu repudiei a minha herança da venda da casa dos meus pais que era de 50% para a minha filha. Ela comprou uma casa em dezembro de 2024. Vive com um companheiro e tem uma filha, mas já passou a sua morada fiscal para a casa nova. Fez obras de melhoramentos, aplicando parte do dinheiro. Agora dizem-lhe que não entra para as despesas e no IRS de 2025 vai ter que pagar mais-valias de um valor de 6.000 euros. É mesmo assim com a nova lei?

A isenção de mais-valias imobiliárias só se aplica quando se vende uma habitação própria e permanente e se reinveste a totalidade do valor de venda numa habitação própria e permanente. Não sendo esta a situação, há lugar ao pagamento de imposto sobre as mais-valias.

|  Nídia Virgínia

Eu e os meus dois irmãos vendemos o imóvel dos meus pais quando faleceram por herança natural. Vendemos em 2019 e, em 2020, todos pagámos IRS das mais-valias sobre o imóvel. No caso eu paguei 1.770 euros no ano de 2020. Temos direito ao reembolso desses valores com a nova lei?

A interpretação da Autoridade Tributária determina que só está isento de tributação a venda do direito à herança ou do direito ao quinhão hereditário. Significa isto que se houver a alienação de um bem em concreto, como o caso de um imóvel, este é alvo de tributação. Pelo que refere, o que foi vendido foi o imóvel, pelo que, na interpretação da AT há lugar ao pagamento de impostos.

| Fernando Figueiredo

Herdei uma habitação de uma prima que faleceu em julho de 2024. O IMI que paguei em maio deste ano sobre esta habitação tinha um VPT de 29.500 euros. Paguei também o imposto do selo em dezembro de 2024. Vendi esta habitação em 19 junho de 2025 por 160.000 euros. No início de junho deste ano coloquei ar condicionado na minha habitação própria e permanente, antes da escritura de venda da habitação herdada e em julho deste ano, após a escritura, fiz obras de manutenção/conservação (mudança de mosaico, pintura, etc)  no valor de 16.000 euros também na minha habitação própria e permanente. Posso deduzir, como encargos tanto o ar condicionado como as obras, às mais-valias que terei que pagar aquando da realização do IRS no próximo ano de 2026?

As despesas assumidas com as obras de melhoria podem ser consideradas para efeitos de cálculo da mais-valia, bem como o ar condicionado, desde que seja uma estrutura fixa (se for móvel não é considerado). Para que estas despesas sejam consideradas, tem de ter fatura com o número de contribuinte que comprovem o investimento feito.

| Nuno Mendes

Fiz partilhas com o meu irmão em 2024 e calhou-me um imóvel dos meus pais. O meu irmão é o cabeça de casal e, neste IRS de 2024, disseram-me que não era necessário declarar. Ele tem de declarar? Depois vendi em abril de 2025. O valor que me calhou era de 105 mil euros e vendi já com a comissão da imobiliária no valor de 185 mil euros. Vou ter de pagar mais-valias?

O seu irmão não terá de declarar porque as partilhas não são tributadas em sede de IRS. Já a venda do imóvel tem de ser declarada. O apuramento das mais-valias será feito a partir do valor de aquisição (correspondente ao valor patrimonial tributário à data da herança), o valor de venda, deduzindo o valor das despesas que possam ter existido.

|  Susana

Vivo há 10 anos numa casa de herança minha e dos meus irmãos. É a minha única habitação permanente e fiscal. Vamos vender este imóvel. Eu tenho de pagar as mais-valias?

Tratando-se da sua habitação própria e permanente poderá ficar isenta do pagamento de mais-valias se reinvestir a totalidade do valor de venda que lhe for devido numa outra habitação própria e permanente num período até 36 meses. Recomendamos que contacte um contabilista ou um fiscalista para eliminar eventuais dúvidas.

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