| Rui Peres

Comprei um apartamento em 2015 pelo preço de 120.000 euros. Agora em 2025 vou vender por 330.000 euros. Durante o ano de 2024 fiz umas obras de melhoramento no valor de 25.000 euros. Sabendo que o vendedor vai ficar com 5% da venda, queria saber após a venda qual será o imposto de mais-valia que tenho de entregar ao estado?

O valor de imposto a pagar dependerá de vários fatores, nomeadamente do rendimento do agregado. Além disso, para apurar o cálculo do imposto a pagar, é preciso saber qual o valor de aquisição do imóvel (cujo montante pode “sofrer” alterações se tiver sido comprado há muitos anos devido ao coeficiente de desvalorização da moeda), e deduzir as despesas com obras comprovadas e encargos relativos à compra/venda (como o IMT de aquisição, despesas com registos e escrituras, custos de emissão do certificado energético e a comissão imobiliária pela venda do imóvel).

Para se apurar o valor das mais-valias é preciso ainda perceber se a casa é uma habitação própria permanente ou se é uma segunda casa e se, sendo a primeira habitação, vai haver reinvestimento numa nova casa, por exemplo. Só após reunir estes dados é possível identificar a mais-valia apurada e a parcela tributada em sede de IRS.

Analisando os dados apresentados, e não tendo conhecimento do tipo de imóvel nem do potencial reinvestimento, a mais-valia imobiliária é de 148.100 euros, sendo que para efeitos de tributação é considerado apenas 50% da mais-valia.  Assim, a parte tributável do caso exposto é de 74.050 euros. É sobre este valor que vai incidir a taxa de IRS, cujo valor vai depender dos rendimentos totais do agregado familiar. De realçar que o englobamento das mais-valias imobiliárias é obrigatório. Para ficar com uma ideia mais aproximada dos valores que estão em causa, recomendamos que use o Simulador de mais-valias de imóveis.

| Ramiro Mendes

Recebo uma pensão de reforma da Segurança Social em Portugal. Desde há dois anos resido em Luanda com residência fiscal em Luanda. A pensão paga é o único rendimento. Tendo em conta que Portugal e Angola subscreveram o acordo de dupla tributação, tenho de declarar esse rendimento anual  em sede de IRS? Em caso afirmativo qual é a percentagem do escalão que me é atribuída?

Recebendo uma pensão da Segurança Social de Portugal, estes rendimentos devem ser tributados a uma taxa liberatória de 25%. Mas não tem de entregar declaração de rendimentos. Esta declaração só teria de ser feita se fosse residente fiscal em Portugal ou se tivesse outro tipo de rendimentos.

| Gil Ricardo

Tenho dois prédios, um rústico e um urbano, e que, no fundo, é uma casa com um logradouro relativamente grande. A casa está bastante degradada porque está em processo litigioso de herança. A Câmara Municipal de Mafra, através do Requalifica, multiplicou o valor do IMI por dez e diz que vai aumentar mais 20% ao ano até perfazer vinte vezes o IMI inicial. Os prédios ficam numa pequena aldeia a quatro ou cinco quilómetros de Mafra. Pode a CM fazer um aumento destes?

Sim, pode fazê-lo. De acordo com o artigo 112º - B, do Código do IMI, os prédios urbanos devolutos há mais um de ano, ou prédios em ruínas, localizados em zonas de pressão urbanística, estão sujeitos a que a taxa de imposto seja “elevada ao décuplo, agravada, em cada ano subsequente, em mais 20%”, sendo que o agravamento tem como “limite máximo o valor de 20 vezes a taxa prevista”. No entanto, mediante deliberação da assembleia municipal, este limite pode ser aumentado em 50% “sempre que o prédio urbano ou fração autónoma se destine a habitação e, no ano a que respeita o imposto, não se encontre arrendado para habitação ou afeto a habitação própria e permanente do sujeito passivo”.

Terá sido essa a decisão da Câmara Municipal de Mafra que, no seu site, informa que “deliberou aplicar uma majoração do IMI de 30% nos prédios degradados e para o triplo no caso dos prédios devolutos ou em ruínas. Nas Zonas de Pressão Urbanística, os prédios devolutos ou em ruínas estão sujeitos à majoração do IMI para o décuplo”.

| Luís Sousa

Meu pai faleceu e herdei a casa onde sempre morei toda a vida desde que foi feita. Já tenho 64 anos e sou casado. A casa tem três herdeiros: eu e mais dois herdeiros. Não consigo comprar casa porque, por causa da idade, o banco não empresta para a compra da mesma. A primeira hipótese é a minha filha comprar a casa porque ela está a morar connosco e porque consegue empréstimo para pagar aos outros herdeiros. Neste caso, vou pagar mais-valias? A segunda hipótese é repudiar a herança a favor dela e para ela fazer o empréstimo e não tenho nada a pagar?

Para apurar a necessidade de pagar mais-valias é preciso perceber que parte do imóvel é que a sua filha compraria. Porque mesmo aqui há duas possibilidades. Se a sua filha comprar apenas a parte dos outros herdeiros, o leitor não terá de pagar mais-valias. Neste caso, pai e filha tornam-se comproprietários do imóvel, ficando ela com uma quota de cerca de 66% (isto assumindo que todos herdaram quotas iguais do imóvel).

No entanto, o caso é diferente se a sua filha comprar a totalidade do imóvel. Neste caso, além de comprar a parte dos outos dois herdeiros, estará também a comprar a sua parte, pelo que o leitor pode ter de pagar mais-valias. Aqui, o valor da aquisição a considerar é o valor patrimonial tributário à data da herança. Ainda assim, apenas precisa de considerar o valor correspondente à sua parte.

Sobre a última questão, pode repudiar a herança, mas precisa de ter em consideração que tem de fazê-lo em relação a todos os bens que a compõe e não apenas para alguns (como a casa).

Recomendamos que recorra a um especialista nestas matérias para garantir que todas as questões estão a ser consideradas.

| Elisabeth Remexido

Divorciei-me há dias e a casa de morada de família ficou atribuída ao meu ex-marido. Sendo, que ainda sou proprietária da mesma e existe um crédito à habitação a decorrer, vendendo a mesma eu pagarei mais-valias? Poderei aplicar o dinheiro que obtiver da venda para amortizar o crédito à habitação da casa onde resido, atualmente, sendo esta habitação própria e permanente?

Se o valor do imóvel, fixado no ato da partilha, for superior ao valor da compra, terá de declarar as tornas resultantes no seu IRS do ano seguinte e proceder ao pagamento de imposto sobre as mais-valias, sendo que a tributação incide apenas sobre 50% do valor apurado. Poderá aplicar o dinheiro na amortização do crédito, mas não ficará isenta, por essa via, do pagamento de imposto, uma vez que a norma transitória que previa essa possibilidade só se aplicou a transações realizadas até ao final de 2024.

| Filipe Matta

Na sequência de um acordo de divórcio, a minha ex-mulher ficou com a habitação que era a morada fiscal de ambos. O valor que recebi pela minha parte da casa tendo em conta o valor atual de mercado, menos o valor em dívida ao banco foi de 100 mil euros. Existe lugar a pagamento de mais valias da minha parte neste caso?

Sim, havendo um saldo positivo entre o valor da compra e o valor fixado no ato da partilha, terá de declarar as tornas recebidas na sua declaração de IRS, ficando sujeito ao pagamento de imposto sobre as mais-valias.

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